新一輪房改，比1998年意義更深遠

?

新一輪房改，比1998年意義更深遠

我國上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮戶籍人口的公有住房產權化為主要方向。而此次改革，比1998年意義更深遠，即把居住制度改革延伸到“農民工”身上，惠及這些“新市民”。

不久前閉幕的中央經濟工作會議提出一系列化解房地產庫存的舉措。長期以來，我國一些地方的房地產市場畸形發展：一邊是房價節節攀升，一邊是群眾望房興嘆。在百姓的怨聲中，國內房地產市場庫存高企，住房空置率居高不下。

進入商品房時代

1998年，注定是寫入中國房地產發展史冊的一年。

是年6月，全國城鎮住房制度改革與住宅建設工作會議召開。隨后，國務院在7月3日頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。這份后來被看作房改綱領的“23號文件”，正式開啟了以“取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。在新中國延續了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，“市場化”成為了住房建設的主題詞。

事實上，早在1997年，變革已經開始醞釀。當年夏天，十五大召開前夕，“住宅建設成為國民經濟新增長點的研究”課題組在北戴河召開研討會，正式提出將居民住宅業列為國民經濟新增長點，房地產業開始成為支柱產業。

萬科董事長王石在其個人博客里也曾披露過一段“給總理當房地產顧問”的故事。

1997年11月，在深圳麒麟山莊，時任國務院總理的朱镕基在聽取六家深圳企業的工作匯報，擔任深圳萬科股份有限公司董事局主席的王石也在應邀之列。

輪到王石發言時，他認為，在當時的2到3年內，住宅行業還成不了支柱產業，因為住宅行業的發展還存在著太多的掣肘因素——住宅中商品房比重僅占30%，而60%以上都是各級政府的福利房；房地產業屬資金密集型行業，但企業受額度限制融資困難；信貸按揭的額度管理限制依然太死……后來，王石又應邀參加了建設部、國務院住房辦等國務院有關部門的內部小范圍研討會。

1998年，東南亞的樓價一落千丈，亞洲金融危機影響繼續延宕。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌介紹，當時以住宅產業拉動內需的目標非常清楚。“住宅建設的產業鏈很長，涉及到幾十個行業，建材、化工、鋼鐵等，都能拉動經濟增長。”

而受1993年海南地產泡沫破滅的波及，國內商品房大多處于空置狀態。而福利分房更是使得房地產市場如一潭死水，沒有生命力。在這樣的背景下，啟動住房體制改革，取消福利分房制度已經是大勢所趨。

同時，基于讓多數人都買得起房的考慮，1999年，中國人民銀行下發了一條《關于開展個人消費信貸的指導意見》。“積極開展個人消費信貸”的概念首次提出了，提前消費、貸款買房、按揭等陸續登陸中國內地。

從此，中國真正進入了商品房時代，中國人也開始了幸福與掙扎并存、感恩與無奈共生的“房改十年”。

過度市場化的偏頗

在房地產市場形成的背景下，我國居民住房條件也發生了天翻地覆的變化。數據顯示，1998年至2003年，我國城鎮新增人口3.15億人，城鎮人均住房面積也大幅提高，漲幅還在3%- 4%，全國城鎮人均住房面積從1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米。

從2006年開始，北京、廣州、深圳等地房價一飛沖天；到2007年，同比月漲幅在10%以上的城市比比皆是；中西部房價狂飆突進，東部房價強烈彈升，普漲行情逐月走高，全國房價已無可爭辯地進入了新一輪上行通道。

中國社會科學院金融研究所研究員尹中立指出，正是因為住房制度改革的出發點更多地在經濟增長上，在后來的政策措施中，有的就片面強調房地產對于經濟增長的拉動功能。所以房地產市場的發展就越來越偏離“23號文件”。

而據了解，“23號文件”提出對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”

但是，綱領性的文件并沒有得到地方政府的有效執行。十年間，大約只有5%的城鎮居民享受到了經濟適用房的恩惠。

“重市場，輕保障”的弊端也終于引起了中央政府的注意。2007年8月13日，國務院下發了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（即“24號文”）。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責。

2008年的兩會上，溫家寶總理在《政府工作報告》中，破天荒將住房問題放在大民生的范疇表達。此后，建設部改為住房和城鄉建設部，也意味著中國住房制度，在回歸到住房保障的思路上來。

雖經多次調控，房地產市場、房價卻急速走高。據統計數據測算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳等熱點城市新建商品住房銷售均價分別上漲276%、278%、267%，同期城鎮居民可支配收入僅增長158%、170%、72%。

新一輪房改何處發力

進入2015年，當年房屋新開工面積、房屋竣工面積、房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款這四個指標歷史上首次同時負增長。房地產市場頹勢難改，地方財政首當其沖。

數據顯示，2015年前11個月，地方政府的土地使用權出讓收入同比減少逾1萬億元，降幅接近30%。

西南某省一位地級市的“老財政”表示，房地產市場不好的時候，工業用地更不值錢，這可能導致工業用地出讓收入甚至低于征地拆遷的成本。

中央對房地產的庫存壓力及可能引發的經濟金融隱患是有清醒認識的。根據國家統計局數據，2015年11月末全國商品房待售面積6.9637億平方米，如果按照1- 11月全國商品房銷售均價6821 元/平方米來計算，潛在市場價值為4.7萬億元。即使按照20%毛利潤率扣除開發商銷售利潤之后，也有4萬億元級別的資本投入被積壓無法有效周轉并處于高度危險之中，并且還讓開發商每天都新增10億元以上的財務費用負擔。

這4萬億元的資本積壓，開發商自身的自有資本金大概只占據三分之一，三分之二來自銀行貸款或“影子銀行”的融資。如果積壓在待售商品房的近3萬億元信貸資金不能有效及時回收，形成哪怕15%- 20%的壞賬，將在短期內就對全國金融體系安全構成嚴重沖擊。

一項報告稱，城鎮戶籍人口的人均住房面積超過36平方米。果真如此，中國就已經超過中等發達國家平均水平。而且，城市戶籍家庭多套房比例很高，并有大量房屋空置。

在此背景下，2016年中國樓市的政策布局正在逐步明朗。根據新華社公開的中央經濟工作會議公告全文（下稱公告），2016年樓市政策的重要方向即是消化房地產庫存。

在中國房地產開發集團理事長孟曉蘇看來，這是比1998年城鎮房改更加意義深遠的重大改革，即把居住制度改革延伸到“農民工”身上，惠及這些“新市民”。

在孟曉蘇看來，“加快農民工市民化”是新型城鎮化的核心，也就是說不只是允許其進城務工，更支持其購房轉化為市民。1998年以來，城鎮大部分的居住需求已經滿足，未來將解決3億人進城問題，這3億人也將成為解決樓市庫存的重要支柱。

（澎湃新聞網2015.12.21、《經濟參考報》2015.12.24等）