行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)及時

文 康慧（河北）

行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)及時

文 康慧（河北）

自3月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》，因其做出了比《物權(quán)法》更為具體的規(guī)定，為人們解決財產(chǎn)糾紛提供了更有力的法律保障而受到人們的廣泛關(guān)注。

案例：2013年，年近六旬的馬大爺經(jīng)人介紹認識了比自己小5歲的劉大媽。兩人很快便領(lǐng)取了結(jié)婚證，并約定婚后實行分別財產(chǎn)制，即雙方婚前和婚后所得的財產(chǎn)歸各自所有，對自己的財產(chǎn)享有獨立的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。婚后，兩人各出一半價款在市中心購買了一個商鋪并將其租給了張某，租金收入由兩人平均分配。但時間不長，兩人之間出現(xiàn)了矛盾，劉大媽便隨兒子出國了。2015年1月，馬大爺將商鋪賣給了承租人張某。2016年3月，劉大媽知曉情況后起訴至法院，請求撤銷馬大爺和張某之間的買賣合同，主張自己享有優(yōu)先購買權(quán)，并要求馬大爺將房屋以低于市場價的價格轉(zhuǎn)讓給自己。法院經(jīng)過審理，駁回了劉大媽的訴訟請求。

說法：房屋按份共有又稱房屋分別共有，是指兩個以上的民事主體對同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù)。《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”

《最高人民法院關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第十一條規(guī)定：“優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當知道最終確定的同等條件之日起十五日；（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。”第十二條規(guī)定：“按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負擔等實質(zhì)性變更要求；（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效。”

本案中，由于無法確定劉大媽對房屋轉(zhuǎn)讓一事是否知情，因此劉大媽應(yīng)當自該房屋轉(zhuǎn)讓之日2015年1月至2015年7月主張自己享有優(yōu)先購買權(quán)，并且其交易價格、方式等都要與第三人相同，但劉大媽是在2016年3月才主張自己享有優(yōu)先購買權(quán)，還要求馬大爺將房屋以低于市場價的價格轉(zhuǎn)讓給自己，因此不能得到法院的支持。

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責編/文邦