房產中介引誘賣方違約的法律責任

金 徐 珩

(蘇州大學 王健法學院，江蘇 蘇州 215200)

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房產中介引誘賣方違約的法律責任

金 徐 珩

(蘇州大學 王健法學院，江蘇 蘇州 215200)

房產中介引誘賣方違約行為嚴重損害了買方的利益和市場的穩定,合同法的違約雙倍定金罰則不再能對買方的損失作出合理的救濟和補償。中介的引誘違約行為侵害了買方的債權,屬于第三人侵害債權行為,且該種行為不需另作違法性分析,判斷方法對照一般侵權行為的構成要件。另外,中介與賣方承擔不真正連帶責任,結合上海市高院的司法實踐,引誘賣方違約的中介就其侵權行為向買方承擔賠償其損失的責任。

引誘違約；中介；第三人侵害債權；不真正連帶責任

2016年以來,北上廣地區房價的瘋漲使得二手房買賣中違約事件大量出現,賣方在簽訂房屋買賣合同后,辦理房屋產權過戶登記前,由于有更高價的買方,選擇與后者簽訂新的房屋買賣合同而違反前合同義務。上海市高院針對這樣于買方不利的情況,出臺了《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》,其中第6項明確了若確不能繼續履行合同,違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失,包括直接損失和預期可得利益損失,其中預期可得利益損失包括房屋漲跌損失。

在這些違約事件中多閃爍著房產中介的身影,他們扮演著引誘賣方違約的角色。那么作為居間人的中介本應當促成合同反而為了炒熱二手房市場或是牟利而惡意引誘賣方違約,他們也應當對其行為負責,承擔對受害買方的損害賠償責任。筆者認為,中介的行為無法用居間合同義務來規制,而是屬于第三人侵害債權行為,引誘賣方違約的中介侵害了買方請求賣方履行合同義務的債權。

一、規制中介引誘違約行為的必要性

(一)居間合同無法規制該行為

居間合同,是指雙方當事人約定一方為他方提供、報告訂約機會或者訂立合同的媒介,他方給付報酬的合同。居間人具有報告訂約機會或媒介訂約的義務,居間人對于訂約事項,應就其所知,據實報告給委托人。[1]525在房產中介引誘違約問題中,原買賣合同已經訂立,且在原合同訂立過程中,中介一定也將訂約事項據實報告給了各方當事人,調和了買賣雙方不同的要求,才促成了買賣雙方達成交易,簽訂了房屋買賣合同。

同時,居間人還負有忠實和盡力的義務。而這個義務同樣是對原買賣合同的簽訂而言的。買賣合同一旦簽訂,居間人的居間行為也就有了結果,居間義務也就到此結束,因此,房產中介在房屋買賣合同簽訂后的惡意引誘違約行為,與其居間行為無關,居間合同無法成為規制中介惡意引誘賣方違約行為的原因,在這里,應當將房產中介看作任何可以引誘賣方違約的第三人。

(二)合同違約責任無法填補損失

房產中介這種行為獲得的好處主要有兩方面：一方面較為直觀,即原買賣合同中,由買方承擔了中介費,但如果賣方違約導致合同無法繼續履行而消滅,則一般由賣方承擔中介費,同時,若再促成另一愿出高價的買家就同一房屋簽訂房屋買賣合同,則可以就同一套房屋前后兩次收取中介費；另一方面則較為間接,即促成高價買家簽訂合同,而引誘低價合同違約,將房地產市場炒熱,造成房價上漲的現象,從而使觀望的買家投入購房之列。房產中介的行為是為了賺取私利的故意行為,是合同違約責任所不能救濟的。

同時,房屋買賣具有特殊性,一般動產所有權轉移交付時生效,而不動產所有權轉移登記生效,因此買賣合同的簽訂只使買方擁有請求賣方變更登記所有權的請求權。從買賣合同簽訂到過戶往往要幾個月的時間,一般情況下,在2016年這樣房價每天均有上漲的情況下,幾個月的時間房價早已漲到買方可能不再能承擔的地步,而原合同的簽訂又使買方錯失了看房時機,合同的雙倍定金罰則相對于幾十萬的房價上漲是小巫見大巫。賣方違約后,買方用原來的錢再也買不到類似的房屋。合同的違約責任對買方的保護力度在新形勢的房產交易下變得蒼白無力。這對于一些身為工薪階層的買方無疑是一個打擊,使其成為了這輪房地產市場運作的犧牲品。因此,應當通過侵權責任來進一步加強對買方的保護。

(三)債權具有不可侵性

房屋買賣合同的當事人為買賣雙方,房產中介作為第三人,其引誘賣方違約行為侵害的客體應認為是買方的債權,而債權具有相對性,相對性是指債權人只能請求特定的債務人為或不為一定行為,其債權效力及于特定人,具有不為當事人以外的第三人輕易得知的特性,這是債權能否成為侵權行為客體的最大理論障礙。隨著經濟社會的發展和法學理論的推陳出新,這個障礙已經慢慢得到了調和與平衡。

首先,債權關系越來越多地占據人們的生活,對債權關系的保護也成為當事人的利益訴求,而買賣不破租賃等合同相對性的突破也使得絕對權和相對權之間的明確界限已經隨著實踐的發展而逐漸淡化,出現債權的物權化和物權的債權化;其次,債權的效力可以分為對內效力和對外效力,對內效力是指債權的相對性,而對外效力則發生在債的關系之相對人與第三人之間,債的保全是典型的債權對外效力。王利明教授則認為侵害債權是債的對外效力的擴張,認為侵害債權制度是“合同法和侵權行為法為保障債權人利益而相互滲透和融合的產物”,債權受到第三人侵害之后,債權人應當有權獲得法律上的救濟。[2]212侵害債權的第三人如果明知債權的存在,則侵害行為具有主觀上的故意。債權的相對性不影響第三人對其權利的侵害行為,不具有公示效力不等于不可得知。

債權的不可侵性理論源自于權利的不可侵性,臺灣學者史尚寬認為,債權雖為相對權,而相對權并非不容有不可侵性,既為權利,則一般人應負有不為侵害之消極的義務,故如有第三人不法加以侵害,則不可不是其負侵權行為之責也。[3]1王伯琦先生認為,權利具有不可侵性,債權亦屬于一種權利,應與物權一樣為侵權行為的客體。債權作為一種權利,理應當具有不被侵犯的屬性,這是所有權利的共性,而債權的相對性則是其區別于其他民事權利的個性,共性與個性是既獨立又統一的,是事物的兩面,并不沖突。雖然我國侵權責任法第2條并未直接將債權也規定在保護范圍之內,但我們可以認為,侵權責任法保護的是民事權益,而債權作為一種權利,在受到侵犯的時候,也應當受到合理的保護。因此,我們可以認為,債權也具有不可侵性,中介引誘賣方違約的行為侵害了買方的債權。

二、第三人侵害債權的類型

第三人侵害債權本身因突破合同相對性,適用較為謹慎,學界學者對第三人侵害債權的類型也多有總結。史尚寬教授認為,債權之侵害,是否構成侵權行為,應視其侵害與被侵害之形態如何,而決定其有無違法性,并用直接侵害和間接侵害的概念來劃分第三人侵害債權的類型。認為直接侵害包括:(1)因第三人就債權之處分或行使,直接使債權消滅;(2)因第三人之行為直接損害債權,或使債權喪失;(3)因第三人介用他人之適法行為,使債權消滅。例如第三人誘惑或強制契約當事人的雇主終止雇傭合同,解雇受雇人。間接侵害包括:(1)因第三人殺害債務人,而生債權消滅之結果;(2)因第三人之行為使給付為不能,間接的使債權消滅;(3)因第三人之行為,致債權人所為請求權之行使為不能,因而使請求權消滅;(4)因第三人之行為,致履行遲延,受領遲延或其他致債權人不能依債務本旨而受履行。同時,對于直接侵權與間接侵權的違法性也作了區分,認為直接侵權構成侵權行為,可以適用一般侵權行為的構成要件,而間接侵權的違法性,則需要用“故意加害”和“違反保護他人法律”來判斷。

根據這種直接侵害與間接侵害的區分來看,房產中介引誘違約的行為,其目的在于使原買賣合同歸于消滅,直接作用于債權人請求債務人辦理過戶登記的債權,符合史尚寬教授認為直接侵權中的第三種情形,即因第三人介用他人之適法行為,使債權消滅,屬于直接侵權,無需另外作違法性判斷,該行為一定構成第三人侵害債權,其構成要件適用一般侵權行為的構成要件。

王澤鑒先生將侵害他人債權的侵害態樣分為四類:侵害給付標的物;侵害債務人人身;引誘債務人違約;對債權歸屬之侵害。[4]135這種分類方式以行為作用對象的不同為標準,并且將引誘債務人違約作為一種單獨的侵害樣態,可以看出,引誘違約行為存在嚴重的危害債權人的后果,若不對這種行為進行規制,債權人的利益在這種行為下將很難得到公平的維護。因此,按照王澤鑒先生的分類,中介的引誘賣方違約行為仍然是一種無須另做違法性判斷的第三人侵害債權行為。

綜上可以看出,房產中介的引誘賣方違約行為應當屬于第三人侵害債權行為,買方可以依據侵權責任向中介請求賠償,同時,這種行為不需要進行違法性判斷,行為的構成可以直接使用一般侵權行為的構成要件。

三、房產中介侵權行為之判斷

房產中介引誘賣方違約的行為,不論在史尚寬先生還是在王澤鑒先生的類型劃分中均有可對應的類型,分別為“因第三人介用他人之適法行為”和“引誘債務人違約”,因此這個行為屬于典型的第三人侵害債權行為無疑。該侵權行為導致的結果是賣方違約,而賣方違約的救濟則是賣方承擔違約責任。在一般情況下,賣方承擔違約責任已經給予了買方未取得房屋的救濟,但就像上文中提到的,在新形勢下,中介引誘賣方違約可使中介得到額外利益,而合同的違約責任已經不能保護買方的利益。在這種情況下,使這種侵害債權行為承擔損害賠償責任具有合理性。但是對于這個行為的判斷在實踐中非常困難,賣方由于買賣自主性,在沒有受到中介引誘的情況下,賣方也有可能主動違約,主動要求承擔違約責任而使合同歸于消滅。那么如何區分違約行為是賣方自主的意思表示,還是在中介引誘行為下做出的,則應當將房產中介的行為與一般侵權行為構成要件作對比。

首先是侵害債權行為。在中介活動中,最終買賣合同簽訂,中介行為即結束,下面就由合同雙方根據合同內容履行權利和義務。此時如果中介對于該房屋有另外的活動,這種活動表現為,帶別的買家參觀該房屋,或是在未解除前合同的情況下,又帶新買家與賣家簽訂新的房屋買賣合同,這時可以認為中介實施了侵害原合同債權人債權的行為。

其次是主觀過錯。前合同由中介促成訂立,因此中介不可能不知曉前合同的存在,在這樣的情況下,仍然繼續掛牌出售該房屋,實施侵害債權行為,其主觀意圖一定是謀取更多的利益,否則之后的行為將沒有價值。因此實施了侵害債權行為的中介在主觀上一定是故意的,不存在過失的情形。

再次是損害結果。損害結果比較直觀,中介的行為最終造成賣方違約,即造成對原合同債權人的損害結果。

最后是因果關系。因果關系在這個問題中顯得尤為重要,因為損害結果是賣方違約,而造成這個損害結果的原因有很多,其中只有中介惡意引誘的行為,才使得原合同債權人獲得請求中介承擔損害賠償責任的請求權。因此,判斷行為與結果之間的因果關系是否成立,是判斷是否存在中介侵害債權行為的關鍵。

若是滿足了以上的構成要件,即可以認定中介實施了侵害原合同債權人債權的行為,并造成賣方違約的損害結果,行為與結果之間存在因果關系,中介應當承擔損害賠償責任,原合同買方擁有對中介的損害賠償請求權。

四、房產中介的法律責任

(一)不真正連帶責任

關于第三人侵害債權的責任問題,學界主要有三種責任承擔方式理論,分別為單獨承擔責任、連帶責任和不真正連帶責任。

單獨承擔責任主要是在侵權人單獨造成損害結果,而債務人無過錯的情況下產生的,常常表現為侵權人對債務人人身自由的損害,在這種情況下,債務人無主觀過錯,大陸法系國家稱之為“不可歸責于債務人的事由”而導致合同債務不能履行。此時,由第三人單獨承擔侵權損害賠償責任。但在中介引誘賣方違約的情況下,賣方的違約行為明顯具有過錯,賣方不違約,則中介的侵權行為也沒有產生損害結果,因此,在中介引誘賣方違約的問題中,不適用第三人單獨承擔責任的方式。

既然賣方對買方的違約產生了違約責任,而中介侵害債權的行為產生了侵權責任,那么這兩種責任的關系如何,學界又存在不同看法。

法國判例學說認為第三人與債務人應付連帶責任,雖然他們所負的責任根據不同,但是賠償原告損失的目的相同,但在我國,連帶責任產生的前提是連帶之債,即必須基于共同的原因產生,而不能由兩種不同類型的行為產生,因此,我認為中介產生的侵權責任與賣方產生的違約責任不是一種連帶責任。

另有學者認為這是一種責任競合,債權人可以從兩個請求權中選擇其一來維護自己的權益。我認為責任競合的觀點無論從本質上還是法益保護上均不合理。從本質上看,違約責任與侵權責任的競合,是指行為人所實施的某一違法行為,具有違約行為和侵權行為的雙重特征,從而在法律上導致了違約責任和侵權責任的共同產生。[5]329是某一行為符合了多個責任的構成要件,而在中介引誘違約問題中,產生的違約責任和侵權責任分別有不同的責任人。從法益保護看,只能選擇一種請求權使得對債權人的保護變得很薄弱,而能否選擇到有能力并且愿意賠償損失的債務人的考量也使得債權人的選擇也變得重要且困難。因此,不屬于責任的競合。

而不真正連帶責任是最符合的責任承擔方式。不真正連帶責任的債務人可以有多個,且基于不同發生原因,在中介引誘違約問題中,債務人包括違反合同義務的賣方和侵害買方債權的中介,賣方基于違約行為產生違約責任而中介基于侵害行為產生侵權責任,這兩種責任的關系應該屬于不真正連帶責任。在不真正連帶責任中,買方不需要考量何方可以救濟他受到的損失,而是可以對賣方或中介之一或雙方同時或前后請求一部或全部債務的履行。這樣的救濟方式,使得對買方損失的補償多了一道保障,一方不能完全負擔責任債務的,可以請求另一方補充。

(二)損害賠償的范圍

在中介引誘賣方違約問題中,中介侵權行為最終導致的結果是賣方違約,違約責任往往在合同中已經寫明,主要表現為雙倍定金罰則,這種責任較為明確,賠償的數額也較容易確定,且這種違約責任也主要由賣方承擔,若賣方拒絕承擔的,根據上文分析的賣方與中介的責任屬于不真正連帶責任,買方可就不足部分請求中介承擔。

但在新形勢下,中介為了謀取更多的利益而侵害買方債權的侵權責任,即第三人侵害債權行為所產生的責任應該按照何種標準賠償,賠償數額又如何確定呢?合同的違約責任已經不能完全保護買方的利益了,買方因中介和賣方行為造成的損失已經無法單單用雙倍定金罰則來彌補,哪怕賣方按照合同的約定付給了買方違約金,買方的利益仍然處于受損的狀態。上海市高院面對房屋漲價賣方單方面違約的損害賠償方式,認為可以參考有約定的從其約定,無約定或不能協商確定的,原則上可比照最相類似房屋的市場成交價,無最相類似房屋比照的,可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失的方式。[6]而在中介引誘賣方違約問題中,中介侵害買方債權所導致買方債權不能實現的同時也受到了可期待利益的損失,對于這種損失的確定,可以參照上海市高院的做法。即,若中介的引誘違約行為最終導致了賣方違約,且在中介的促成下,與其他買方簽訂了高于原合同價格的新合同,則對于高出部分為基礎,按照百分比折算給予買方以一定金額的補償。若中介的引誘違約行為最終導致了賣方違約但未簽訂新合同的,則可按照該房屋目前的市場價值與原合同價格做對比,按照高出部分的百分比折算。即賣方與中介的損害賠償范圍為原合同違約的違約責任部分和因違約而造成的可得利益損失部分。

但這并不是說,任何賣方違約都要求賠償可得利益損失部分,這種賠償方式只局限于中介惡意引誘賣方違約的情形,基于合同意思表示的自由,若賣方基于當前形勢主動要求違約,中介并未介入,則只產生了合同違約責任,按照合同約定賠償買方損失。

五、結論

中介引誘賣方違約的行為是一種第三人侵害債權行為,符合構成要件的中介應當承擔侵權損害賠償責任。賣方的違約責任和中介侵權損害賠償責任是一種不真正連帶責任,買方可以向其一或全部請求損害之一部分或全部的賠償。賣方違約責任的數額容易確定,而中介的賠償數額則可就房屋升值部分的百分比來補償。中介引誘賣方違約的行為在實踐中較難確定,因此,可以對比一般侵權行為的構成要件來作判斷標準,同時,在實踐中,可以對這類侵權行為作出類型化。

[1]崔建遠.合同法[M].北京:法律出版社,2010.

[2]王利明.違約責任論[M].北京:中國政法大學出版社,1996.

[3]史尚寬.債法總論[M].北京:中國政法大學出版社,2000.

[4]王澤鑒.民法學說與判例研究[M].北京:北京大學出版社,2015,5.

[5]王利明.違約責任論[M].北京:中國政法大學出版社,2003.

[6]上海市高級人民法院.關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答[EB/OL].(2005-12-16)[2016-04-20].http://www.hshfy.sh.cn/shfy/gweb2016/index.html.

[責任編輯：岳林海]

Legal Liability of Real Estate Medium to Induce Seller to Break Contract

JIN Xu-heng

(Wang Jian Law School, Suzhou University, Suzhou 215200, China)

Real estate medium who induce the seller to break the contract damage the interests of the buyer and the stability of the market seriously. The contract law can no longer make reasonable relief and compensation for the loss of the buyer. The action of real estate medium belongs to the third party’s infringement of creditor’s right violating the buyer’s right. And it is concluded that this kind of behavior does not need to do other illegal analysis, which can be compared to the general tort elements to determine the definition. At the same time, there is an unreal joint obligation between tort liability and the seller’s liability, and combined with the judicial practice made by Shanghai Municipal Higher People’s court, the real estate medium that induce the seller to break the contract shall bear the liability for the loss of the buyer.

induce to break contract; medium; third party’s infringement of creditor’s rights; unreal joint obligation

2016-05-18

金徐珩(1992-),女,江蘇蘇州人,蘇州大學王健法學院民商法學專業2014級碩士研究生,研究方向:民商法學。

2096-1901(2016)05-0021-05

D913.6

A