土地儲備的成本控制方法研究

文/張麗 蘭州土地開發整理有限公司 甘肅蘭州 730030

土地儲備的成本控制方法研究

文/張麗 蘭州土地開發整理有限公司 甘肅蘭州 730030

在我國對土地儲備的不斷發展中取得了許多成就，但是同時也由于我國發展的比較晚，相應的出現了許多的問題。地儲備的成本決定土地儲備的風險，土地儲備的成本越高存在的風險也就越大，他們之間是成正比的，另外，土地儲備的成本是可以控制的，存在的利潤是不可控制的。因此，需要對土地儲備的成本加以控制，提高資金的利用率，減少土地儲備的風險是勢在必行的。

土地儲備；成本控制；制度管理

1、土地儲備制度

廣義的土地儲備制度，是指當前我國土地管理方式從計劃經濟體制向市場經濟體制轉變的情況下，土地的使用方式從之前的外延粗放方式向內涵集約型的方向發展，以經營城市、發展城市為基本出發點，將提高城市土地利用率、優化土地的資源配置作為基本目標，采取社會主義市場經濟的宏觀調控作為基本手段，實現土地資產的保值、增值。狹義的土地儲備制度，是指由城市當地政府授權或者委托的對應機構通過征用、收購、置換、回收、整理等方式，將規劃用地或者分散在其他用地者受眾的土地集中起來，通過政府授權的一系列前期開發之后，結合當地城市的實際發展規劃和要求，采取招標、拍賣、協議等方式將土地再次投人到市場中，其主要目的在于調控城市建設用地的實際需求，具有一定的經營性、微利性特點。

2、土地儲備工作的現狀

2.1 土地儲備機構與職能

我國土地儲備制度起源于上海，1996年8月上海成立我國第一家土地儲備機構——上海市土地發展中心。1997年8月，杭州土地儲備制度啟動。1999年6月，國土資源部以內部通報形式轉發《杭州市土地收購儲備實施辦法》和《青島市人民政府關于建立土地儲備制度的通知》，并向全國推廣杭州、青島兩市開展土地儲備的經驗。至2001年11月，全國已建土地儲備機構2000余家。

2007年國土資源部頒布的《土地儲備管理辦法》對土地儲備的工作內容進行了定義，即土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，進行前期開發、儲存，以備供應土地的行為。

就各地的實踐來看，儲備機構的機構設置也不盡相同。例如，杭州市的儲備機構是隸屬于市土地管理局的土地儲備中心；武漢市的儲備機構是隸屬于市城市規劃國土資源管理局的市土地整理儲備供應中心和市土地交易中心；南京市土地儲備機構是隸屬于南京市國土資源局的土地儲備中心等。

2.2 土地儲備資金及融資管理

在土地征購中，儲備機構需要通過征用、收購、置換、轉置、到期回收等方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來。征用農地、收購市地都需要儲備中心墊付大量資金。目前城市土地儲備機制運作過程中，資金來源有以下渠道：政府撥款、銀行貸款、土地出讓金和合作開發資金等。

3、土地儲備成本控制的主要方法

3.1 土地儲備機構合理決策和管理控制成本

土地儲備機構作為對政府土地儲備管理、決策的部門，不是以盈利為目的的。它的主要作用是保證國家土地所有權，同時進行適時的盈利。減少土地儲備的成本，不管對于政府來說還是土地儲備機構來說都是一件非常重要的事項，從而要求土地儲備機構做到以下幾點。一是土地儲備機構和其他相關部門加強合作和協調，共同去研究對土地的開發方案。二是加強對土地儲備的各項成本費用的預測，并相應的制定出計劃和方案，來達到減少土地開發成本。三是加強土地儲備機構對在建項目的成本報告，并及時反映在建項目成本和耗費資金情況，根據實際情況進行成本信息的交流、修改方案。四是及時掌握、了解國家和項目所在地的政策、市場需求，并根據這些有效的信息，利用相關的有利政策減少土地儲備成本，提高對資金的利用效率和組織的執行效率。

3.2 有效控制土地開發中的成本

在土地的開發期間，是對資金消耗最大的，所以要達到有效的控制土地儲備成本就必須在土地開發中控制成本。在對土地儲備開發的前期設計和前期策劃階段，必須考慮到當地的經濟發展狀況、城市建設的規劃、土地利用總體規劃等基礎上，針對開發的土地編制科學的開發設計規劃，還要參照土地儲備機構的土地儲備計劃、土地利用設計等方案，來對土地儲備開發前期的投資、效益核算、利潤安排等各種資金成本做出控制。在土地開發的建設中，想要控制土地儲備的成本，就要盡最大能力縮短土地開發的周期，優化土地儲備開發的模式，降低土地儲備的成本。在對土地的開發中還要注意：一是認真核對和驗收合同條款，防止出現一些不必要的重復收費等問題；二是認真檢查建筑原料等的收獲記錄，并確定是否合格，還要監督建設單位是否有序的按照設計圖紙施工；三是對建設中出現的每筆經紀業務要做到認真核算、復查，防止項目費用存在計算誤差。

3.3 合理拓展土地儲備融資渠道

當前，中小城市土地儲備融資中大多以商業貸款為主，需要繼續予以保留。但是，當土地儲備部門從商業銀行獲得貸款時，政府此時還沒有向土地儲備機構發放對應的使用權證。因此，可以在征地文件完整、貸后資金監控合理的情況下，聯合土地部門簽訂監管合作協議，并出具合法的承諾書、承認貸款行抵押權利的基礎上，貸款商業銀行可以預先發放貸款，在土地征用環節完成之后再辦理對應的抵押手續，確保土地出讓之后能夠及時的收回貸款。在當前既有條件還不十分成熟的情況下，中小城市必須克服困難，對土地儲備的融資模式進行創新，實現土地融資主體的多元化，通過成立土地銀行、土地證券公司等方式，構建起土地儲備機構的融資框架，達到抵消因為主觀操作失誤造成的融資風險。

結語：

土地儲備制度是我國對于土地管理制度的改革和創新，雖然經歷長時間的發展，但不管在理論上還是實踐上都存在有一些不足，需要進一步的完善，使得土地儲備制度跟上我國社會經濟的發展。

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