保障房項目BT模式融資風險管理策略研究

文/ 彭進貴 溫州市名城建設開發有限公司 浙江溫州 325000

保障房項目BT模式融資風險管理策略研究

文/ 彭進貴 溫州市名城建設開發有限公司 浙江溫州 325000

近年來，BT(Build-Transfer)模式越來越多的運用到保障房項目建設中，融資難問題一直是制約保障房項目建設的主要因素。BT模式作為一種新的投融資模式，在我國應用時間不長，相關法律法規也不健全，加上參與主體多，容易引發各種風險，尤其是項目融資風險。如何做到項目融資風險因素的識別、評價和應對至關重要。

保障房；BT模式；融資風險

引言

黨的十八大報告中提出“要建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本要求?！边@是我黨首次將保障性住房建設寫入黨代會工作報告。然而保障房項目建設投資規模大、建設周期長等特點，僅僅依靠政府投資，會帶來較大的財政壓力。

在這種背景下，為了使項目順利實施，采用國際上通行的BT(Build-Transfer)即建設—移交模式。然而，BT模式是一種新的投融資模式，這種模式有一個比較顯著的特征就是能夠進行延遲支付，這樣就能夠在一定時間內緩解政府資金短缺的問題，但事實上這種“超前消費”的項目運作模式仍存在一些管理問題，由于這種模式的服務對象不單單是政府，還有一些投資者、銀行、業主等，此外這種新的投融資模式不僅涉及到投資融資工程，還涉及到一些工程建設、轉讓項目等，加之我們國家相關的法律法規不夠完善，缺少了法律的保護，BT的相關項目得不到保障，

將會引發一系列投融資風險。如何做到及時發現、規避潛在的風險對保障房建設的順利開展有著非常積極重要的意義。

1、BT模式概念及優點

1.1 BT模式概念

BT(Build-Transfer)即建設—移交模式，政府或其授權單位作為BT項目發起人，通過法定程序選擇項目投資建設方，然后由投資建設方負責BT項目資金籌措和工程建設，項目建成經竣工驗收合格后移交給項目發起人，而項目發起人根據雙方事先簽訂的BT建設合同和回購協議向投資建設方支付項目總投資款項。

1.2 BT模式優點

首先，采用BT模式建設保障房有利于優化社會資源配置，緩解地方政府財政壓力，通過投資建設方建設保障性住房，待項目竣工驗收合格后再由政府或其授權單位進行回購，而回購款根據雙方簽訂的BT合同分期或一次性支付，即政府用未來的資金建設保障性住房，這是BT模式最具吸引力之處；

其次，保障房項目引入BT模式，其建設由工程總承包單位承擔，不再設立管理機構來實施項目建設中的管理，可提高投資建設效率；

再次，BT模式一般采用固定價格合同，通過將項目整個造價和建設工期予以捆綁，確定建設周期，可以有效的降低工程總造價，為政府節省財政支出；

最后，采用BT模式籌融資在一定程度上解決建設資金瓶頸制約問題，加快地方保障房建設步伐。通過引導社會資本加入，引導民間資本的合理投向，也有利于提高國民經濟的可持續發展能力。

由于采用BT模式合作的項目建設周期一般是三到五年，建設周期比較短，投資回報率比較穩定，因此，比較受政府和投資人青睞。而其他的一些項目合作模式，如：BOT、PFI、PPP(Pub lic-PrivatePartnership)公私合作模式等由于在保障房項目建設中沒有BT合作模式來得更加靈活、方便，因此，沒有廣泛應用于保障性住房項目建設中。

2、保障房項目BT模式投資建設方融資風險因素識別

項目融資風險是指在項目融資過程中，出現的不確定因素，以及這些不確定因素對項目目標產生有利或不利影響的機會事件發生的可能性及損失發生的不確定性。對于保障房項目建設過程中面臨的融資風險，筆者根據實際工作經歷，結合相關BT項目風險因素識別理論方法，利用核對表法和德爾菲法對項目潛在的各種風險因素識別如下：

2.1 政治風險

政治風險主要包括法律風險和社會風險。各子風險內容如下：

①法律風險

法律風險是指項目發起人所在地政府法律的變動給BT項目投資建設方帶來風險。

②社會風險

社會風險是指整個BT項目在實施過程中無法預測的社會條件和環境發生變化，給投資建設方帶來損失的風險。

2.2 建設風險

①施工管理風險

施工管理風險是指因工程項目的施工質量、工程進度、相關費用、安全文明等管理不到位而引發的風險。

②成本超支風險

成本超支風險是指在項目的施工過程中，項目不能按照原先的預算執行，使整個項目建設成本增加。

③設計技術風險

設計技術風險是指由于前期勘察設計不夠深入，致使項目在實施過程中進度延誤和工程造價增加，如經常出現設計變更，工程聯系單等。

2.3 經濟風險

①通貨膨脹風險

通貨膨脹是指因人工、材料、設備價格通脹給項目帶來風險。

②利率、匯率變化風險

利率、匯率變化是指因受國家宏觀經濟調控影響，銀根縮緊、貸款額度縮小以及利率、匯率變化引起收益受到損失的風險。

③企業財務狀況風險

企業財務狀況好壞，直接影響到項目融資成本高低，甚至影響到能否為一個BT項目成功籌集到建設資金。因此，企業自身的財務狀況如何，對于BT項目能否順利融資起到非常重要的作用。

2.4 政府信用風險

①回購風險

項目回購風險是指BT項目發起人沒有按照事先雙方簽訂的BT建設合同和項目回購協議支付整個項目的回購款，致使投資建設方蒙受經濟損失風險。

②政府干預風險

政府干預風險是指在項目實施過程中，政府用增加稅收、限制某些設備材料引進等方式對整個項目進行越權干預。

2.5 自然風險

①氣候異常風險：項目施工期間遇到多雨水，高溫天氣較多或出現極端惡劣天氣等。

②自然災害風險：洪水、冰凍、暴雨等自然災害對工程項目造成風險。

3、保障房項目BT模式投資建設方融資風險評價

風險評價是指通過定性分析和定量計算來預測和估計某種風險發生的概率，同時根據行為主體的風險承受能力，對各種風險因素進行綜合處理。保障房項目BT模式投資建設方的融資風險評價主要是借助項目本身，依托科學的評價方法，對主要風險進行定性和定量計算，得出每一個項目對應風險因素的風險值。

目前，國內風險評價的方法很多，主要有：德爾菲法、模糊綜合評價法、層次分析法、神經網絡分析法等。本文主要通過層次分析法建立風險評價模型進行相應項目所對應的風險評價研究。在確定權重時，綜合采用層次分析法（即AHP法）和群組AHP專家權重系數法，能有效降低層次分析法確定權重時由專家打分所帶來的主觀片面性，在一定程度上克服了評價過程中人的主觀判斷、選擇、偏好對結果的影響，對保障房項目BT模式投資建設方的融資風險評價具有一定的科學性和可操作性。

層次分析法的具體應用程序詳解如下：

3.1 項目風險評價模型構建

建立項目融資風險評價指標體系，實質上是一個應用AHP法的三層次風險評價模型。其中目標層為項目融資風險用A表示，準則層為政治風險、經濟風險、建設風險、政府信用風險等，分別用Ai（i＝1,2，3…）表示，指標層用Aij（其中i=1,2,3….；j=1,2,3…）表示，具體包括：法律風險、社會風險、施工管理風險、利匯率變化風險、回購風險、氣候異常風險等。BT項目融資風險A

……Ai

經濟風險A2政治風險A1自然風險An

自然災害Ann利匯率風險A22政策風險A21社會風險A12法律風險A11

……

3.2 各風險因素兩兩比較，構造判斷矩陣

判斷矩陣是指同一層因素對上一層某隸屬因素而言，本層有關因素重要性的狀況表示。設某一層有n個因素（a1，……an）對上一層目標有影響，則每次取兩個因素ai和aj進行兩兩比較，用aij表示ai和aj對上層目標的重要性之比，則用矩陣A＝（aij）n×n表示全部結果，A成為判斷矩陣。兩兩因素之間的相對重要性一般都采用重要性評估準則進行賦值，采用1－9標度對判斷矩陣賦值。

對于各判斷矩陣的賦值aij，本論文筆者主要通過向自己集團公司專家庫成員中隨機抽出n位專家并向他們發放調查問卷（調查問卷設計見附錄），按1-9度進行各自打分，然后收回有效問卷調查并進行核對檢驗。通過對各位專家填寫的判斷矩陣進行一致性檢驗，若符合一致性檢驗指標CR≤0.1，則調查問卷取得成功。

3.3 層次單排序及一致性檢驗

通過前面第二步各判斷矩陣的構建，本文筆者利用AHP（0.5.3版本）軟件進行判斷矩陣運算，提高計算準確性。該軟件的使用方法是：通過桌面直接打開AHP計算軟件，然后根據事先項目風險識別評價指標體系構建目標層、準則層、方案層，層次結構模型構建完畢后進行初步檢驗，通過檢驗，軟件將自動生成各風險因素兩兩比較判斷矩陣，根據專家的調查問卷評分表，將每位專家的標度值填入判斷矩陣，通過運算，軟件將會對判斷矩陣進行一致性檢驗，若通過，則會計算出各風險因素的相對權重，若通不過，則要對判斷矩陣的標度值進行修正，以達到一致性為止。

3.4 層次總排序及一致性檢驗

由于各專家自身專業知識和工作背景不同，對BT項目調查問卷的評判結果在一定程度上也會出現不同的意見，對于同一個問題的評判結果可能會出現較大的分歧，難以達成一致意見。因此，通過專家群決策法，對各判斷矩陣進行綜合，產生一個集合各專家意見的綜合結果，使決策更趨于完善，科學，合理。

4、保障房項目BT模式投資建設方融資風險應對

從項目融資風險因素的識別、融資風險因素的評價，最后最關鍵的一步就是如何做好項目融資風險的應對，這關系到項目最終的成敗。筆者通過深入調研，總結以下幾條融資風險應對策略：

①、建議選擇國有銀行作為融資平臺。由于保障房項目建設周期一般需要三到五年，有些項目建設周期可能會更長些，考慮到金融市場利率波動，建議考慮采用浮動利率作為貸款方式。

②、要充分考慮企業自身財務狀況，要在自己所能承受的范圍內，進行BT項目投資建設。作為投資建設方，一定要根據國家現行的財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力，據以判別項目的財務可行性。

③、要加強企業自身現金流入流出的全過程控制，嚴格做好資金預算執行，做到深入有效分析、監督與考核。要加強資金集中管理，做到有序、統一調配，開設專門的資金使用帳戶，做到專款專用。

④、要加強對BT項目發起人的信用調查，對其信用的預期作出正確的判斷。在BT項目談判階段要求政府提供項目回購擔保，如采取土地使用權置換，國有土地質押，第三方擔保等。對于項目回購款式的支付，在回購協議中要明確回購資金的來源，最好是財政資金預算作為回購款來源，要以文件的形式出具證明。

⑤、要建立保障房項目回購資金預警機制及有效應對措施。如果發現項目發起方在回購資金上有問題或是出現無法償還項目建設資金的情況下，要及時中止項目投資建設，同時要采取有效措施追回前期投入資金，迫使對方將投資款按BT合同履行，盡量減少投資風險。

結束語：

綜上，本文利用核對表法和德爾菲法相結合進行融資風險因素識別，確定主要風險因素，通過風險評價，采取有效的風險應對策略，確保保障房項目BT模式順利實施。

采用BT模式進行保障房建設，極大的緩解了政府的財政壓力，也改變了以往保障房建設由國家財政單方投資的局面，同時也為企業和民間資本開辟了新的投資渠道，是一種政府、投資建設方“共贏”的投資模式。為了更好的發揮BT模式在保障房建設中的作用，政府要充分考慮可能出現的問題，有必要出臺相應的法律法規予以合同上的規范和政策上的指導，使得BT模式更好的應用于保障性住房建設和類似的城市基礎設施建設，推動國民經濟又好又快發展。

[1]葛培健，張燎，基礎設施BT項目運作與實務[M]，復旦大學出版社，2009．

[2]周月萍，周蘭萍，BT項目法律風險防范與實戰方略[M]，法律出版社，2013．

[3]王守清，財政部等463號文對BT項目的影響與對策[J]，建筑房地產律師，2013，(6) ．

彭進貴 (1980-)，男，碩士研究生，高級工程師，經濟師.