淺談房地產開發項目的施工管理

文/謝曉明 五礦二十三冶建設集團有限公司 湖南長沙 410116

淺談房地產開發項目的施工管理

文/謝曉明 五礦二十三冶建設集團有限公司 湖南長沙 410116

近年來，我國房地產行業的發展勢頭比較迅猛，隨著人們生活質量的不斷提高對房地產的要求也在不斷上升，對其質量越來越重視。之前粗放式的施工管理模式已經無法滿足房地產企業的可持續發展需求。需要根據現代化的發展目標以及消費者的實際需求進行考慮，以便加強施工管理，提高項目質量水平。因此，需要對目前房地產開發項目施工管理存在的問題進行分析，并探討施工管理優化措施，從而提高房地產項目開發質量與水平，促進房地產事業的可持續發展。

房地產；開發項目；施工管理

引言

房地產事業在我國如雨后春筍般發展起來，從而使得我國建筑行業成為支柱產業，極大的推動了城市化進程。但是，在房地產事業中，針對項目開發的施工管理，其理論水平與地區實踐水平還存在較大的差異，隨著改革的不斷深入，開發項目中的施工管理問題逐漸暴露出來，在現代化的發展模式中，以往的施工管理模式逐漸阻礙了房地產事業的發展，要想促進房地產事業進一步的發展，需要對施工管理模式進行適當的改善與創新，以便開展更加精細化的管理，注重細節，提高開發項目施工管理質量與水平，從而確保房地產事業的穩步發展。

1、房地產開發項目施工管理存在的問題

1.1 進度管理問題

（1）進度的計劃與實質不相符。隨著房地產事業的不斷發展，大多數建筑施工單位對進度計劃不夠重視，將其視為一種擺設，只是存在于表面，沒有真正落實到實處。尤其是針對房地產開發的小項目，對其進度更加不夠重視。另外，開發大項目的時候，由于項目的施工工期比較長，工藝復雜多樣，沒有制定科學合理的進度計劃，施工單位無法在較長的時間內向業主或者監督管理部門報告施工的詳細情況。同時，施工管理需要根據進度計劃來執行，以便確保施工管理工作有條不紊的進行。同時，房地產企業需要根據進度計劃對開發項目進行有效的控制，否則會處于被動地位，影響到施工單位的管理效果[1]。

（2）計劃工作與實際相脫節。通常情況下，計劃工作需要與實際相符合，但是，在現實中，大多數房地產開發項目的施工管理，其計劃與實際相脫節。針對這一問題出現的原因包括：施工企業的編制人員對進度計劃的編制質量較差，無法真正的反映出實際施工情況，從而導致進度計劃的作用無法發揮出來。此外，針對計劃編制的內容無法全面的考慮到施工的實際情況，無法對實際施工工作進行有效的指導。在一定程度上，會影響到現場施工效果，對施工情況難以控制。如果出現進度拖延的情況，就會造成一系列的影響，嚴重影響到經濟效益，會引發業主與施工單位之間的糾紛，從而影響房地產企業的信譽與形象[2]。

1.2 質量管理問題

（1）施工管理質量意識淡薄。由于業主的管理人員對質量管理意識的認識不夠充足，完全依賴施工單位的監督與管理，對其沒有進行主動的監督與控制，從而會導致監管力度不夠，繼而會影響到施工管理質量。同時，在實際施工過程中，對施工質量進行評價與控制通常在事后才能對其進行有效的控制，而施工單位主觀管理意識淡薄，在施工的時候，沒有進行自檢，質量檢查與質量管理只是流于形式，沒有落實到位，因此，其質量管理責任制沒有貫徹到位，從而使得開發項目施工質量管理存在較大的的問題[3]。

（2）工程監理的作用逐漸弱化。在開發項目中一旦出現質量問題，主要是由于施工單位質量管理較差引起的，也有可能是由于工程監理沒有落實到位引起的。在對工程項目進行監督管理的時候，監督管理部門需要選派具有相應資質的監督管理人員到達施工現場進行監督，并嚴格按照規范要求來執行，可以采取巡視、旁站以及平行檢驗等方式來監督與管理。但是，在實際工作中，監理部門處于尷尬的地位，從而導致工程項目質量管理不到位，出現較多的質量問題。

2、房地產開發項目施工管理的優化措施

2.1 明確施工管理任務

在房地產開發項目中需要考慮到質量、投資與工期等方面的問題，需要協調好這三者之間的關系。質量管理是施工管理中的重中之重，百年大計，質量第一，每一項工程都應當要經得起歷史與良心的檢驗。質量管理貫徹到施工管理的全過程中，每個環節必須要高度重視質量管理。另外，需要對重點項目與隱蔽性工程等進行重點管理，積極推行實測實量制度，避免差錯的出現，減少不良影響，降低事故與隱患的發生，從而降低經濟損失。投資是確保施工項目得以繼續開展的前提條件，是施工管理的動力。工期是合同項目中的重要條款，按期貨提前完工，均會促進房地產企業的發展，降低開發成本，在一定程度上可以確保投資收益，工期與經濟效益是緊密聯系在一起的，在房地產開發項目施工管理中，需要對上述三者進行有效的協調，以便促進房地產企業的可持續發展[4]。

2.2 建立完善的管理體系

施工管理需要按照相關的管理制度來執行，需要對管理體系進行完善。在管理項目中需要對工程的規模、特點以及要求等進行明確分析，以便確定項目管理目標，繼而制定出相應的管理體系。通過對管理目標的五方責任主體、職責、權利等進行落實，對其監督責任進行完善，并將相關制度落實到位，以便完善管理體系，達到分工明確、管理到位、責任到崗的要求。

2.3 加強進度管理

首先，需要制定進度計劃原則。需要確保制定的進度計劃與實際施工相符，避免出現進度計劃與實際相脫節的情況，需要確保進度計劃的作用充分發揮出來。同時，在制定進度計劃的時候，需要盡量符合實際施工情況，與施工工藝進行有效的銜接。并且，還需要滿足業主的需求，協調好各方面的關系，在施工管理中落實好進度計劃。其次，強化進度管理。根據制定好的進度計劃，對實際進度進行有效的控制，并充分考慮到影響進度施工的因素，對其進行有效的預防，避免進度拖延而影響到后續工作。針對已經存在的拖延情況，需要積極采取有效的措施補救，通過對后期的計劃進行適當的調整，盡量減少損失。再次，需要加強對進度責任制的管理。需要當管理人員充分認識到進度管理的重要性，制定出相關的責任制，避免出現嚴重拖延工期的現象，采用獎懲的方式來落實責任制，以便加強進度管理[5]。

2.4 促進質量管理創新

首先，重視質量管理意識。施工單位將質量管理責任與個人利益結合起來，確保施工人員主動加強質量管理，嚴格落實好工程“三檢”工作，積極推行實測實量制度，從而達到提高施工質量的目的。其次，針對施工現場，按照住建部質量治理兩年行動要求，落實項目經理質量終生責任制。對現場施工的各個環節加強監督與檢查，避免事故發生，定期對施工情況進行檢查與控制，確保開發項目施工情況得到全面的控制。同時需要對施工過程中重點、難點環節以及容易出現質量缺陷的工序進行加強預控，積極推行建筑信息模型BIM技術和住宅產業化技術，打造高效、節能、環保的高品質產品。

總結：

針對目前房地產事業的競爭日益擴大，要想尋求穩定發展，需要提高房地產開發項目的施工管理質量，不斷對其進行創新，借鑒國內外先進的科學技術與豐富的經驗，提高開發項目的整體質量，積極打造品牌，以便滿足現代化需求。

[1]張喜東.房地產開發項目的施工管理[J].行業管理論壇，2013，28（19）：218-219.

[2]黃勃華.房地產開發項目現場施工管理的探討[J].中華居民，2014，23（12）：892-893.

[3]何長青.論房地產項目的現場施工管理[J].中國房地產業，2013，34(13)：342-343..

謝曉明（1982-）男，籍貫湖南湘潭，五礦二十三冶建設集團有限公司，項目技術負責人，工程師。