國內旅游房地產研究方法述評

文/郭蓉 山西財經大學 山西太原 030006

國內旅游房地產研究方法述評

文/郭蓉 山西財經大學 山西太原 030006

本文通過cnki 數據庫對國內旅游房地產方面的文獻進行了歸納整理，發現研究內容主要集中在旅游房地產概念、開發、市場、產業、投資和政府管理六個方面，并對研究方法進行總結，最后得出4點結論。

旅游房地產；研究方法；研究綜述

我國旅游房地產起源于1886年英國人李德立及其牯嶺公司在廬山的開發[1]，興起于20世紀80-90年代的海南。在我國，有關旅游房地產的文獻最早可以追溯到20世紀90年代，雖然經過了二十多年的發展，但是研究旅游房地產的文獻無論從質量上還是數量上都存在欠缺。因此，筆者旨在通過對這二十多年的文獻的研究內容和研究方法進行整理分析的基礎上，正確認識目前該領域的研究成果，以期為未來將要進入該研究領域的學者提供研究方向。

1、國內旅游房地產研究概況

筆者于2016年1月31日在中國知網CNKI數據庫中用主題“旅游＊房地產”進行高級檢索，同時在跨庫選擇中排除報紙、年鑒、專利、標準、成果、學術輯刊和商業評論這7大數據庫，共搜索到相關文獻568篇。經過對這568篇文獻的初步整理，筆者發現其中有不少文獻僅僅是在文章中涉及到旅游房地產這個術語，但并不是以研究旅游房地產為主，還有一些是新聞報道、介紹性文章以及轉載的文章，把這些文章剔除后，有效論文278篇（不包括綜述類文獻）。

通過對這些有效論文進行整理后，筆者發現可以將這些文獻的研究內容歸納為以下6個方面，研究內容及其數量分布見圖1：

圖1 旅游房地產研究內容數量分布圖

從文獻數量上可以看出，當前以研究旅游房地產產業和開發的相關內容為主。而在概念、投資和政府管理相關方面的研究較少。

旅游房地產這一概念在國外并沒有明確提出，在這一領域的研究多以分時度假為主。可以說，旅游房地產這一概念的提出是中國獨有的。目前國內關于旅游房地產的定義還沒有一致清晰的認識，依舊處于眾說紛紜的階段。但眾多定義的核心基本相近，筆者認為可以將其核心歸納為：依托于旅游資源的作為第2居所的商業房地產。

旅游房地產開發方面具體包括開發前期規劃、開發模式、開發現狀及對策等。開發規劃設計的研究基本上都是建立在建筑學的學科背景下，開發模式主要以提供第一居所為目的的景區住宅開發、以旅游度假為目的的度假房地產開發、商務度假開發模式、綜合性旅游地產開發模式為主[2]。

旅游房地產市場方面具體包括市場需求、市場定位、市場價格、市場營銷等。旅游房地產產業方面具體包括產業來源、產業融合、產業發展、產業影響等。

旅游房地產投資方面具體包括投融資模式、投資環境、投資風險、投資決策等。其中多數都是通過對某一具體項目或者某種類型的旅游房地產進行投資風險評價或者投資環境評價，從而為旅游房地產企業提供投資決策或者投資機會的依據。從消費者角度為消費者投資旅游房地產提供決策依據的研究較少。

旅游房地產政府管理的相關文獻較少，特別是有關法律法規方面。只有健全了旅游房地產開發的相關法律法規，才能有效遏制開發中的一些不法行為。因此，這方面的內容應該成為今后的研究重點。

2、國內旅游房地產研究方法述評

筆者將國內學者在有關旅游房地產的研究中所采用的研究方法歸納如下：

1）德爾菲法——層次分析法——模糊綜合評價法：此系列方法一般應用于對旅游房地產開發模式、盈利模式、投資風險等方面進行的評價，也應用于影響因素的確定。操作步驟基本上是先建立指標體系，然后利用德爾菲法，通過與相關專家進行深入訪談，匯集整理各指標評分結果，之后運用層次分析法確定指標權重，最后通過模糊綜合評價法建立評價模型。

2）多元統計分析：此種方法普遍應用于旅游房地產相關影響因素的確定。將統計數據通過SPSS軟件進行因子分析、相關分析、方差分析等，可以確定影響因素與所研究對象之間的相關性，還可以對影響因素進行排名，從而確定主要的影響因素。

3）SWOT分析方法：對某個具體項目或某個地區的旅游房地產進行現狀分析，一般都是通過SWOT分析對其優勢、劣勢、機遇和挑戰進行深度剖析，從而為其發展提供對策和建議。

4）Hedonic模型：是旅游房地產價格確定的一種定量方法。

5）財務管理相關分析工具：比如通過CMVP全程成本控制方法、凈現值法、內部收益率法等對旅游房地產企業的成本管理、投資等做出決策。

結論：

通過對國內旅游房地產研究內容和研究方法的整理分析，筆者總結出以下4點結論：

1）研究內容：從文獻的研究數量來看，研究旅游房地產產業的文獻最多，其次是旅游房地產開發，然后依次是旅游房地產市場、投資、概念、政府管理。其中，特別是有關旅游房地產產業發展和開發現狀與對策的文獻相對較多，但研究內容基本趨同，能夠做到創新的文獻并不多。除此之外，其他內容的文獻不僅數量不多，而且研究內容也存在千篇一律的現象。應該在現有文獻內容的基礎上，拓展研究范圍，使研究內容更加新穎，從而對旅游房地產業做出更大的學術貢獻。

2）研究方法：目前國內采用的研究方法基本都是定性與定量相結合、理論與實證相結合的模式。其中雖然定性研究較定量研究更多，但是定性研究的文獻質量并不高，而且運用的定量研究方法類型單一，大同小異。

3）理論基礎：因為旅游房地產學本身就屬于學科交叉的成果，所以研究它的理論基礎也基本上都是建立在其他相關學科（旅游學、房地產學、建筑學、經濟學等）的理論基礎之上。比如，大多數文獻都是基于產業融合理論，研究旅游房地產市場的理論基礎都是基于營銷理論、需求層次、消費者理論等理論，還有基于土地學的相關理論諸如區位理論、土地價值理論、地租理論等，另外還有的基于馬克思勞動價值論、系統理論、新公共服務理論等。很顯然，旅游房地產學自身理論基礎并不強，因此不容忽視對旅游房地產學的理論研究。

4）實證案例：實證案例主要集中在旅游較為發達地區的案例，如海南、浙江、山東等沿海地區，云南、貴林、四川等西南地區，還有陜西、湖南等地區，這主要是由于旅游房地產依托于旅游資源。但是，也有一些地區旅游資源較為獨特豐富，卻鮮有學者對其旅游房地產進行研究。

[1]黃羊山,賈鴻雁,馬民華.我國旅游房地產的肇始——李德立及其牯嶺公司[J].東南大學學報(哲學社會科學版),2006,02:75-77+128.

[2]郝彥蘋.旅游地產項目開發模式選擇與評價[D].西安建筑科技大學,2008.

[3]許世壇.深耕東部沿海區域[J].中國房地產業.2014.1-2

郭蓉（1992-） ，女,漢族，山西長治人，現為山西財經大學公共管理學院土地資源管理專業2014級碩士研究生，研究方向房地產開發與經營。