住房公積金現(xiàn)狀及改進措施探究

文/ 房玲軍　烏魯木齊住房公積金管理中心 新疆烏魯木齊 830000

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住房公積金現(xiàn)狀及改進措施探究

文/ 房玲軍烏魯木齊住房公積金管理中心 新疆烏魯木齊 830000

經(jīng)過20多年的發(fā)展，住房公積金逐漸成為改革住房制度的中心環(huán)節(jié)及重要內(nèi)容，是居民住房條件得到改善的有效手段，大力推動住房建設事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。與此同時，住房公積金的缺點不斷顯現(xiàn)，改進住房公積金是重要問題。下面從住房公積金的作用入手，在探究其現(xiàn)狀的基礎上提出若干改進措施，為進一步完善住房保障制度提供參考。

住房公積金；作用；現(xiàn)狀；改進措施

在快速發(fā)展住房公積金的時期，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生巨大變化，住房公積金的缺點受到社會各界的爭議，導致現(xiàn)有的住房公積金制度與社會發(fā)展要求不適應，長遠發(fā)展受阻。因此，改變現(xiàn)狀是住房公積金改革的重中之重，值得深入探究。

1、住房公積金的作用

住房公積金指的是國家機關、企業(yè)以及城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)等及其職工所繳存的長期住房儲金，是主要的住房分配貨幣化、法制化、社會化形式。如今，城鎮(zhèn)化程度越來越大，城鎮(zhèn)人口大幅增多，尤其是大量務工人員紛紛涌入城市，且城市擴張中出現(xiàn)大量失地農(nóng)民，他們的住房需求大量增加，城鎮(zhèn)住房緊張的狀況愈演愈烈。為使緊張的住房困難問題得到緩解，加大住房建設投入勢在必行，而住房公積金就是城鎮(zhèn)住房建設巨大的資金來源。在近幾年的建設與發(fā)展中，房地產(chǎn)投資逐漸增多，保障性住房的開發(fā)卻依舊緩慢，政府為緩解房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，把保障性住房建設作為導向，以調(diào)控房價［1］。但這是一項穩(wěn)定的、長期的事業(yè)，離不開穩(wěn)定資金來源的支持與推動，它就是住房公積金。因此，在商品化進程里，住房公積金對整個城鎮(zhèn)住房建設的推動作用不可替代，它與供應社會保障房有直接關聯(lián)，關乎社會的穩(wěn)定與和諧。另外，住房公積金可以使繳存職工申請政策性貸款，幫助解決他們的住房難題，在改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時推動住房建設，促進經(jīng)濟發(fā)展。

2、住房公積金的現(xiàn)狀

2.1 覆蓋范圍狹窄

當前，住房公積金尚未覆蓋所有的城鎮(zhèn)居民，在職職工僅70%左右參加了繳存住房公積金，且自由職業(yè)者、個體工商戶、進城務工人員等基本上沒有被住房公積金覆蓋，導致住房公積金保障普遍性住房的作用得不到發(fā)揮，政策失去公平性。

2.2 繳存管理不善

住房公積金的繳存業(yè)務被銀行限制，銀行負責提供各項業(yè)務數(shù)據(jù)，導致管理中心無法掌握第一手資料。但每個月繳存、支取住房公積金的業(yè)務量很大，且具有較強的專業(yè)性，銀行很可能因業(yè)務水平差異而出現(xiàn)數(shù)據(jù)管理不嚴、政策執(zhí)行不到位等缺點，弱化繳存管理。

2.3 繳存兩極分化

住房公積金具備福利性特征，個人繳存的額度越大，單位的補貼就越多，這為高收入行業(yè)提供了避稅便利，職工收入高、單位效益好的企業(yè)依據(jù)高的基數(shù)、比例來繳存住房公積金，個別企業(yè)甚至虛報工資基數(shù)，住房公積金被作為津貼、獎金的形式發(fā)放而成為避稅工具，導致繳存額兩極分化問題嚴重。

2.4 貸款風險較大

住房公積金主要用于長期性的個人住房貸款，但有人甚至把公積金貸款當作安全系數(shù)高的業(yè)務，因為貸款對象主要是收入穩(wěn)定的、工作單位固定的在職職工，不確定因素很多，無法按期收回貸款資金的風險不可避免［2］。

3、住房公積金改進措施

3.1 拓展住房公積金覆蓋范圍

積極擴大住房公積金的覆蓋面，將其發(fā)展成為政策性的、惠及全社會的住房金融。目前，所有制性質(zhì)的差異性使住房公積金的發(fā)展失去平衡性，非公有制的企業(yè)只占據(jù)很小的比例，各地住房公積金繳存主力軍依舊是國家機關、事業(yè)單位。但隨著國有企業(yè)改制，非公有制住房公積金的繳存人數(shù)正不斷下降，一些非公有制的企業(yè)正面臨停繳或已經(jīng)停繳的境地［3］。為將國家政策的公平性充分體現(xiàn)出來，并實現(xiàn)與其他體制改革的相互配套，可通過創(chuàng)新制度的方式改進住房公積金。一是強制實行住房公積金制度，也就是全部雇主必須為其職工建立住房公積金并繳存；二是社會化的實現(xiàn)，也就是面向全社會建立政策性的住房金融體制，并有機結(jié)合住房公儲蓄，建立起自愿式住宅儲蓄制度，從而補充住房公積金，允許個人直接對住房公積金進行繳存，在達到一定的年限及金額后就能申請貸款，從而有效拓展住房公積金的覆蓋范圍。

3.2 完善住房公積金管理模式

針對住房公積金管理不善的缺點，管理中心、銀行之間的責任分工應有合理的定位，要將住房公積金的保障作用最大限度發(fā)揮出來，從而將當下的委托制管理模式轉(zhuǎn)變成自營制管理模式。自營制管理把管理中心的主體地位明確了，中心直接控制有關住房公積金的所有數(shù)據(jù)、資料，銀行掌握必要存款賬，只負責存取資金、結(jié)算資金等，將工作重點變成清收貸款本息、協(xié)助住房公積金的催建催繳等，徹底改變管理中心、銀行之間主體責任不明、業(yè)務關系不協(xié)調(diào)等現(xiàn)狀。一是在自營管理中，中心辦理各項業(yè)務時面對的是繳存單位及職工，單位的明細賬戶也被其獨立掌握，監(jiān)控單位住房公積金開戶、繳存、支取等全過程。中心的前臺服務人員需具備嚴格的、系統(tǒng)的、長期的培訓經(jīng)歷，他們在執(zhí)行政策、操作業(yè)務等方面的熟練程度遠遠大于銀行的前臺人員。二是自營管理中，申請人可直接向管理中心提交貸款資料，銀行審批的環(huán)節(jié)有所減少，在提高工作效率的同時節(jié)省了大量審批時間。管理中心的人員直接對貸款人的信用資格進行審核，能對貸款質(zhì)量做出更好的控制，從而統(tǒng)一權(quán)責，方便管理中心及時發(fā)現(xiàn)不良貸款、預期貸款等問題，并第一時間處理，確保管理中心資產(chǎn)質(zhì)量。三是自營管理模式將住房公積金的一系列基本業(yè)務均交給管理中心，它可與委托銀行簽訂協(xié)議，按照每一年受托業(yè)務的量及服務質(zhì)量來支付一定的手續(xù)費，但大多都是中心自由支配，大大降低歸集成本，提高住房公積金管理水平。

3.3 解決繳存兩極分化的問題

要想改變當下住房公積金繳存兩極分化的現(xiàn)狀，應完善建立相應的歸集制度，按照上一年度的平均工資來合理確定住房公積金的繳存基數(shù)與比例，改變當前繳存住房公積金掛鉤工資收入的模式，讓繳存額度更加合理，同時對繳存基數(shù)的下限進行嚴格控制，避免繳存基數(shù)、比例過高［4］。由于企業(yè)不同的經(jīng)營狀況及職工不同的收入情況等的影響，可逐步實施住房公積金分層式繳存標準，即按照收入將住房公積金繳存人大致分成幾類：一是經(jīng)濟條件好、收入高的職工，其繳存基數(shù)不得超過社會平均工資的3倍，并實行單位、個人低比例繳存的標準，繳存比例為6%，使其月繳存額有所減少；二是收入水平居中的職工是使用住房公積金的主要人群，需實行個人、單位高比例繳存的標準，繳存比例為5%～12%，補充公積金繳存比例為6%，使其月繳存額有所增加，從而滿足他們利用公積金購房的實際需求；三是收入居于中等偏下的職工，在確保其繳存基礎不比社會平均工資低的前提下實行單位多補、個人少繳的繳存標準，即單位25%，個人7%，但這種繳存標準有可能會使企業(yè)的負擔有所增加，尤其是一些困難企業(yè)，執(zhí)行的難度較大，可采取政府減免一些稅收或從住房公積金增值收益中提取出一些資金作為獎勵等方式為企業(yè)提供補貼。這些繳存標準的執(zhí)行能從根源上解決住房公積金變成高收入人群變相福利的問題，改變兩極分化現(xiàn)狀，使收入居于中低等的人群獲得穩(wěn)定的住房保障金，讓住房公積金越來越趨于合理、公平。

3.4 降低住房公積金貸款風險

由于住房公積金不可避免地存在貸款風險，只有加強控制貸款風險，才能改進住房公積金，有效防范貸款風險。一是針對借款人建立起完善的信用管理制度，預防發(fā)生不良貸款現(xiàn)象；二是加強管理貸款抵押物風險，保障貸款資產(chǎn)的安全性；三是完善貸款風險的管理控制制度，提高防控貸款風險的能力；四是完善抵押物的處置制度，是抵押權(quán)益得到維護；五是積極與受托銀行合作，共同防范住房公積金貸款風險，從而理順委托關系，嚴格遵循誰承辦、誰負責的原則，通過合作管理、建立貸款業(yè)務考核制度、提高業(yè)務經(jīng)辦力量、增強業(yè)務素質(zhì)等方式持續(xù)提高住房公積金管理中心員工的工作效率，保證委托貸款業(yè)務規(guī)范化、制度化、標準化；六是完善有關抵押房屋的保險制度，因為它是降低住房公積金貸款不可抗風險的最有效措施包括抵押房屋保險、借款人壽險、貸款保證保險等，促使住房公積金貸款意外風險能被有效分散、降低、化解。

結(jié)語：

住房公積金的出現(xiàn)加快了城鎮(zhèn)住房建設與保障改革，并在推動整體城鎮(zhèn)住房建設中發(fā)揮重要作用。隨著住房公積金的逐步改進、實施，全國各地應充分認識住房公積金的作用，并正視其現(xiàn)狀，有針對性地對住房公積金進行改進，致力于通過進一步的探究與實踐不斷完善住房公積金，最大限度發(fā)揮住房建設推動作用，為發(fā)展住房保障事業(yè)提供強大支撐。

［1］李子兵，劉加寶.基于信息化視角分析住房公積金的現(xiàn)狀［J］.山西農(nóng)經(jīng)，2015，（07）：91-92.

［2］馬愛玲.房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與住房公積金貸款政策的選擇分析［J］.中國外資，2014，（01）：198.

［3］李智.我國住房公積金制度發(fā)展概況、存在的問題及改革建議［J］.經(jīng)濟視角（上旬刊），2014，（03）：34-36.

［4］路君平，李炎萍，糜云.我國住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究［J］.中國社會科學院研究生院學報，2013，（01）：50-59.