小城鎮房地產開發現狀及對策分析

文/ 邢紅梅　河南省鶴壁市房產管理中心 河南鶴壁 458030

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小城鎮房地產開發現狀及對策分析

文/ 邢紅梅河南省鶴壁市房產管理中心 河南鶴壁 458030

我國正處于城市化建設重要時期，也是小城鎮房地產開發的關鍵性階段。本文以鶴壁市為例，調查的分析了該市房地產開發現狀及存在的問題，基于問題提出了針對性開發對策，為該市房地產發展提供理論指導。

小城鎮；鶴壁市；房地產開發；現狀；對策

小城鎮是地區經濟重要構成部分，而房地產業則是促進小城鎮建設的主導產業，因此，房地產澶鱷魚發展對小城鎮建設、地區經濟發展具有不可忽視的作用［1］。鶴壁市房地產市場處于高施工量、高銷售量、高庫存量、高成交價的“四高”狀態，房地產開發各項指標呈“三升三降一穩定”態勢，即：商品房施工面積、商品住宅成交價格、商品房竣工面積等指標均出現不同程度增長，商品住宅可售面積、商品房開發完成投資額、商品房新開工面積出現不同程度下降，商品住宅銷售面積基本保持穩定。從長遠看，鶴壁市房地產市場仍將具有較大的發展空間，但短期內發展形勢不容樂觀。

一、鶴壁市房地產開發存在的問題

（一）缺乏有效的融資渠道

近期各家金融機構減緩按揭貸款進度，開發商在獲得30%的首付款后，剩余70%貸款部分由于受銀行放款規模縮小而無法及時到位，通常要等3-6個月或更長的時間貸款才可到位［2］。由于鶴壁市群眾購房90%以上需要向銀行貸款，因此大量資金無法在短期內到達開發企業賬戶，資金周轉困難導致資金鏈斷裂風險，致使開發企業資金鏈更趨緊張，而通過民間借貸進行融資，由于利率較高，導致開發企業抵御市場風險能力降低，加大了出現爛尾樓盤的風險。

（二）存在商品住宅積壓風險

截至2015年6月底，鶴壁市在建商品住宅小區待售面積108.35萬m2 、9942套，同比增長59.34%，占在建商品住宅施工面積的32%，商品住宅待售面積理論上銷售周期約為10.5個月。從數據上看，經過連續兩個月的增長，鶴壁市商品住宅待售面積總體上已處于高位態勢，說明目前鶴壁市商品住宅市場供應充足。綜合近五年的數據可知，鶴壁市商品房各項指標增長速度較快，其中商品房完成投資和竣工面積增速遠高于平均增速。鶴壁市對商品房的剛性需求和潛在需求，已得到相當程度的釋放，因此，鶴壁市目前房地產市場存在較大的銷售壓力，可能出現商品住宅積壓的風險。

（三）違規團購現象

近年來，鶴壁市個別房地產開發企業無視國家的法律法規，在未取得項目土地使用權或未辦理前期建設手續、未開工建設的情況下，便開始組織“團購”，以較低的房價為優惠條件，吸引部分群眾參與違規團購，極大地增加了購房者的風險。扎堆團購給后期正常銷售價格帶來沖擊同時也減少了購房需求人群。

二、鶴壁市房地產開發對策

（一）拓寬融資渠道

資金是小城鎮房地產開發首要的、關鍵的難點［3］。鶴壁市應該鼓勵開發商投資房地產業，由開放商統一開發，確保小區規劃建設的建筑設計符合要求，從而解決由于資金缺乏而引起房地產產品質量差、檔次低、配套設施不齊全等問題。同時有助于建立集中化管理和社會服務體系，提高物業管理水平。鶴壁市應該根據自身特色，制定關于戶籍管理、金融扶持、稅收優惠、土地使用制度等鼓勵政策，從而吸引開放商尤其是外地開放商的投資。另外，多建實用房，減少外型奇特等住房，降低住房成本，同時降低銷售價格，促進銷售。

（二）嚴格控制土地供應

結合市場實際確定土地供地計劃，從供應端來控制未來土地出讓量和優化土地出讓結構。促進成交只能緩解短期的去化壓力，若要徹底解決庫存問題，還需從供應端入手調整。科學合理控制土地供應節奏，是消化商品房庫存，緩解市場銷售壓力，推動鶴壁市房地產業持續健康發展的重點和基礎。

（三）引導房企適應市場變化

引導房地產開發企業根據市場變化和消費需求，積極調整營銷策略，采取務實、靈活的促銷手段，促進商品房銷售。鼓勵房地產開發企業兼并重組，轉型升級，提供更多適銷對路、低碳環保的高品質住房，發展跨界經濟。

（四）科學規劃

規劃是基礎，是前提［4］。科學規劃是小城鎮優化建設的前提。鶴壁市必須堅持創新發展理念，貫徹落實“統一規劃，合理布局，因地制宜，各具特色，保護耕地，優化環境，綜合開發，配套建設”的要求，根據城市性質和定位，將房地產開發同地區經濟建設結合起來，編制科學合理的房地產開發規劃。對于“城市化”熱潮，鶴壁市房地產開發應該堅持先規劃、后建設的原則。當地政府應該根據小城鎮建設實際情況和發展方向，因地制宜，量力而行，制定超前、科學的規劃，進一步提高規劃的指導性和超前性。尤其是在房地產開發投資多元化的時代背景下，更應該強化規劃約束作用，逐步形成“統一規劃、統一開發、統一征地、統一管理”的建設格局，適當集中房地產開發行為，使得土地充分合理應用。

（五）加強房地產業的管理

首先加強房地產開發管理，針對沒有投資實力、資質較差的房地產開放企業必須堅決要求其停業整頓或取締資格；采用公開招標的方式確定開放商，加大對項目建設的建立力度。其次，規范房地產市場，促使房地產可持續、穩定、協調發展。鶴壁市政府應采用法律、技術、經濟等方法來規范房地產市場，構建有形房地產市場，公開房地產交易的各項信息，同時健全各項規章制度，完善房地產交易價格申報制度、評估制度，杜絕房地產的地下交易行為、違規團購等行為，創造公平的房地產業開發環境。現階段，我國小城鎮建設戰略地位日益提高、城鎮化水平的不斷提高，小城鎮建設和房地產開發條件和形式已經不再是單純的量積累，而是質的變化。鶴壁市重視房地產開發，促進房地產行業快速發展，增加了該地區輻射力、凝聚力和吸引力，為優化產業結構、繁榮經濟、增加收入等人方面發揮著積極作用。

［1］欒淑梅，李穎.小城鎮房地產開發存在的問題及對策研究［J］.改革與戰略，2010，05（10）：144-146.

［2］盧道典，黃金川，王俊.廣州小城鎮發展的現狀、問題及對策研究［J］.現代城市研究，2011，05（11）：57-63.

［3］曾鋒，陳敦旭，毛欣欣.小城鎮房地產業發展研究——以長沙市為例［J］.中國集體經濟，2013，10（07）：29-32.