我國房地產企業中的眾籌融資模式淺析

文/ 楊柳　重慶大學建筑城規學院 重慶 400030

?

我國房地產企業中的眾籌融資模式淺析

文/ 楊柳重慶大學建筑城規學院 重慶 400030

歷經數十年的飛速發展，我國的房地產行業已經成為國民經濟支柱產業。但我國的房地產企業就存在融資渠道的單一、融資成本高、融資風險大等問題。因互聯網而起的眾籌融資模式，從國外傳至國內成為一種新型融資模式，并且在房地產行業得到應用。本文從眾籌融資的相關概念以及特點，來總結了此模式在中國房地產行業的應用情況，并提出相應的問題。

眾籌融資模式；房地產融資；金融

1、眾籌融資模式的相關概念

在當今房地產行業，人民大眾的投資需求和低價購房需求強烈、而房地產企業又需要突破單一的依靠銀行貸款融資模式。也就是在這樣的背景下，眾籌融資模式隨著互聯網的飛速發展而被創造出來，從美國發跡，一路風靡來到中國生根發芽。2006 年8 月，邁克爾.薩利文第一次使用了眾等融資這個概念來描述了一個叫Fundavlog 的融資平臺的核心價值。在這一平臺上，發起人可以通過播放視頻等展示自己的項目，繼而獲得融資。在中國，眾籌一詞最早出現在2011 年 2 月號的《創業邦》雜志中，作者寒雨（筆名）在《眾籌的力量》一文中，首次將《Entrepreneur》雜志中的 Crowd funding一詞譯為了“眾籌” ［1］。

2、國內外眾籌融資發展狀況與發展趨勢

作為一種新型的融資模式，眾籌融資模式從誕生即飛速發展，2009年，全球眾籌融資的市場總額只有5.3億美元，到2013年這個數字已經提升了差不多10倍，達到51億美元。在我國，從2013年開始，眾籌融資這一新興融資模式才開始真正進入公眾視野。隨著P2P、互聯網金融等概念火起來，該融資模式也開始被房地產行業所應用［2］。

3、眾籌融資的特點

與傳統的融資模式相對，眾籌融資模式具有如下一些典型的特點：

一是融資進入門檻低。與傳統的融資模式中對融資的主體要求高，比如貸款融資一般都需要有抵押支撐，有合法的公司主體等，眾籌融資模式的融資門檻比較低，一般而言，只要項目足夠吸引人，你有證明能兌現眾籌融資承諾的能力，即使你是小企業、新公司、甚至是個人，都可以通過發布眾籌融資項目。

二是融資規模可大可小。由于眾籌融資中的投資者是普通大眾，是一種一對多的眾籌形式，所以，其融資規模可以大也可以小。在實際操作中，眾籌項目的每份額度也是可以大也可以小的，有些眾籌項目每份眾籌金額甚至只有10元。但是值得注意的是，參與眾籌的門檻低，就會導致其規模更大。

三是融資效率更高。由于眾籌融資主要的傳播渠道是依托于互聯網進行，傳播面更廣，傳統融資過程中可能出現的信息不對稱問題可以規避。另一方面，眾籌融資的整個環節都在互聯網上進行，可以快速提高融資效率，降低融資成本。

4、眾籌融資模式在我國房地產行業的應用情況

隨著眾籌融資模式快速獲得市場認可，對資金需求旺盛，繼續融資模式創新的房地產行業也快速引入了眾籌融資模式，至今，房地產眾籌融資已成為整個眾籌融資行業一顆閃亮的新星。目前我國房地產行業的眾籌才剛剛開始，發展模式主要有三種。

4.1針對房地產行業的理財投資類眾籌融資

這一類型的眾籌融資模式相對簡單。即：眾籌融資平臺本身就是眾籌項目的發起人，他們通過尋找到好的項目，繼而發布眾籌融資信息，投資者根據發起人的要求，達成邀約，支付投資款，完成眾籌項目（主要是指購買房產），然后根據市場的變化，適時銷售該房屋，實現盈利，投資者根據投資份額分享購進賣出的利潤。這類型的眾籌融資模式，很少有房地產企業自己參與，一方面是這類型的融資量不大，二是無法解決開發商的銷售問題。

4.2針對房地產銷售的營銷炒作類眾籌融資

營銷炒作類眾籌融資典型代表是京東。京東推出的與房地產企業的合作，多用于營銷炒作。房地產企業與電商平臺合作的眾籌融資，除了有銷售房屋、眾籌融資的訴求外，更重要的是節約了營銷成本。但是，這種眾籌融資模式能否持續長久還需要時間的驗證。

4.3 針對預售購房的合作建房類眾籌融資

這種模式的核心就是，項目發起人通過網絡平臺發布建房項目，把投資者的錢用于房地產項目的開發。這種眾籌模式將傳統的房地產企業與購買者的純買賣關系，轉變成為省略了各種中間環節的購房者委托房地產企業修建房屋的雇傭［4］。在這種雇傭關系中，購房者參與眾籌融資可以以更低廉的價格買到房子，而開發商通過眾籌融資不僅可以快速融資，更是實現了房屋的銷售。

［1］Ethan Mollick. The Dynamics of Crowdfunding Determinants of Success and Failure［C］. SSRN Electronic Journal. SSRN.doi：10.2139/ssrn. 2088298，2012.

［2］楊艾祥.眾籌融資模式在我國房地產企業中的應用——以重慶GW房地產公司LYT項目為例［D］.重慶理工大學，2015.5

［3］張新鈺.“大家投”網眾籌融資模式分析［D］.遼寧大學.2014.4

［4］鳳凰網.房地產眾籌會是2015年房企的救命稻草么？

［5］趙文軍.房地產開發中的法律問題研究［D］.黑龍江大學.2004.5.20

［6］袁曉瀾.那些年降息后的樓市：08年北京新房價格漲57%.新京報，2014.12.5

［7］羅文炳.我國房地產企業海外融資方式研究［D］.重慶大學.2012.

［8］王重潤.房地產融資結構與金融風險研究［J］.中國房地產金融，2006，（09）.

［9］高通智庫.玩轉眾籌［J］.中國房地產業.2014.10