淺談房地產開發企業的成本管理與控制

文/ 李新春　寧夏住宅建設工程有限責任公司 750000

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淺談房地產開發企業的成本管理與控制

文/ 李新春寧夏住宅建設工程有限責任公司 750000

成本控制是現代企業管理中的關鍵環節，直接關系到企業經營管理的績效，以及企業戰略實現的可能性。對于日趨激烈的房地產市場，項目成本的控制同樣成為房地產企業成敗的關鍵。對于房地產企業而言，成本控制主要體現在投資決策階段、工程設計階段和項目實施階段，在不同的階段對于項目成本控制的要求和關注點會有所不同，如何針對三個階段不同要求實施合理的成本控制方案，成為房地產企業關注的焦點。

房地產開發企業；成本管理；成本控制

企業項目的成本管理能體現出工程項目管理的水平和該項目的經濟效益。所以房地產開發企業只有進行科學合理的成本預算和把控，才能保證企業的經濟效益最大化。但是我國現在普遍存在企業成本管理水平低下的問題，而這些企業把項目開發的重心通常放在了如何通過低價贏得中標。并且經常在開發過程中出現偷工減料來獲取利益現象，這樣不但對投資單位造成了經濟上的損失，還會影響企業的企業形象。所以企業要在遵循市場原則的前提下，來進行開發項目成本的管理，從而提高自身在社會主義市場中的競爭力。

一、房地產開發企業成本管理的現狀和存在問題

（一）企業風險意識低

在房地產項目開發的過程中，開發企業在進行成本控制時，一般會采用成本控制和費用預算管理相結合的方法。但是在很多的時候，因為施工情況的不確定性，導致企業不能合理的進行成本的動態分析，就造成企業無法對項目成本進行風險性的分析。除了這些，房地產開發項目各個單位之間進行相關合同簽訂的時候，擬定的內容不夠嚴謹，并且不審批簽訂的過程，導致在后期執行的時候，很多實施條款不能合理的落實。致使房建工程項目的施工進度受到了嚴重的影響，造成了工程項目實施的成本增加。

（二）開發項目成本管理體制不完善

房產開發企業在工程項目成本管理的過程中，一定要有相關的管理體制對成本管理的流程進行保障。各相關部門都要對工程項目成本的管理負責，如果在房建工程項目實施的過程中存在行使職責和權力相互沖突的情況之下，工程項目的相關單位也沒有一定的成本管理責任體制對其進行責任問題的處理，就會引發房建工程項目更多其他主觀因素影響的工程項目施工的進度。也就關系到房建工程項目成本的高低，直接影響到房建工程項目相關單位之間的經濟效益。

（三）缺乏成本的預測和分析

我國大部分房地產開發企業只注重最終的利潤結算，或者在施工過程中盡量的偷工減料。很少進行開發前期的項目成本的預算，所以使得其在進行工程項目成本控制的時候無從下手。開發項目進行的成本控制是沒有一定控制計劃的，從而導致工程項目的成本分析質量不高，也不能把成本的控制細化到分項工程中。現在大部分的房產開發項目是承包的，按中標價的百分比上交后，項目承包單位就實行全額包干，就造成承包單位不夠重視成本管理的工作，粗糙的統計分析與實際的成本核算嚴重不符。最后就是很多企業的成本分析的方法比較傳統，在進行成本分析的時候得出的數據不夠準確，因此造成最終的核算結果不科學。

（四）成本核算體制不適應市場經濟的需要

大部分房產開發企業在進行項目成本管理時，不能跟上開發的進度，也就是說項目成本管理工作進行的不及時。所以存在很多預算數據上的不清楚，導致成本的管理不能得到及時的動態分析結果。其次，也有一些企業成本控制的制度相對的比較完善，但是在經營管理這一塊上有很大的缺失，在進行各個項目收入和成本的核算時直接引用財務部門的數據報告，這樣的核算體系是不能發揮其成本管理的作用的。

二、完善房地產開發項目成本管理的措施

（一）強化開發項目成本管理意識

加強項目成本的管理意識，對房地產項目的開發是非常重要的，其在一定的程度上可以控制掌握整個項目成本，從而科學降低成本，讓企業在工程中獲取更多的利潤。項目的投資金額比較大，施工工期也比較長，所以對項目資金的管理就更加重要。企業要根據項目開發的具體狀況，來做出相應的成本管理計劃方案來保證項目順利實施以及實施的質量。企業也要把經濟核算和經濟責任聯系起來，貫徹到項目工程的實施當中，從而實現項目開發的成本降低，使得各個開發單位的經濟利益最大化。

（二）做好成本預測，加強成本控制

企業在進行項目成本管理的時候，首先要對企業內部流動的資金進行科學合理的估算。結合具體的施工情況在項目開發過程中進行相應的資金投入，以達到合理資金的落實，防止因資金不合理投入造成的資金浪費。項目的實施一定要在相應的成本計劃實施方案中進行，做到保證每一個分項工程的投入資金的合理性。要及時發現資金在項目投入過程中不合理的地方，并采取相關的措施進行修正和完善。

（三）編制目標責任成本和目標責任預算

企業根據項目具體情況來確定工程目標責任人員，進行成本管理控制的計劃擬定。在中標金額的基礎上合理進行預算調整，以實行成本預算管理的計劃。項目的具體施工資金投入和成本預算有較大出入時，要根據實際的施工情況進行計劃方案的調整實施。當項目的投入低于預算成本的時候，企業也不能把多余的資金納入自身的財政中，應該制定機械費、材料費、勞工費等詳細的單價控制表，并且進行現場的具體考察，及時發現開發設施中缺失的部分，以免造成開發的安全隱患。

（四）建立科學評價成本核算成果的體系

企業在項目的管理中，要對具體開發過程進行嚴格的質量把控，來促進工程項目的順利完成，應該每天都要進行當天成本管理的匯報工作，以保證企業對成本核算的準確分析。現今，計算機信息技術已經發展應用到各個領域，員工可以利用計算機對成本的核算進行分析、錄入。并建立科學的成本核算成果體系，在對資金數據進行分析的同時，還能提高開發項目的管理水平。

結語：

綜上所述，在房地產項目開發過程中，企業如果想最大程度的降低建設成本，就必須要做好成本預算管理的工作，加強對成本的整體把控，并建立健全相關項目成本核算機制，確保工程的進度和質量，從而使企業的經濟效益最大化。

［1］韓玉嶺.淺談房地產開發企業的成本管理與控制［J］.來稿擷萃，2012（03）

［2］張勇強.房地產開發企業的成本控制［M］.南京師范大學，2011