房地產開發企業流程體系的持續優化

文/ 張磊　魯能集團 北京市 100020

?

房地產開發企業流程體系的持續優化

文/ 張磊魯能集團 北京市 100020

任何企業的流程體系都不是一成不變的，組織戰略的變化、權責管控的調整、市場形勢的起伏、人力資源的支撐等，都會要求流程體系與其相適應、相匹配。特別是房地產開發企業，受政策、供需、市場等因素影響較大，因此，流程體系的持續優化應成為企業管理的常態工作，建立并固化相應的規則和機制。

流程體系；權責管控；組織戰略

一、流程體系持續優化的必要性

流程管理在房地產開發企業的運營管理過程中正在發揮著越來越大的作用和價值。諸多房地產開發企業通過建立流程體系、規范流程運作、提升流程效率，實現了企業管理水平的大幅提高，形成了較強的核心競爭力，在市場經濟的大浪淘沙中站穩了腳跟、鞏固了位置。

二、流程體系持續優化的實現路徑

（一）建立流程體系持續優化管理模型

1.管理模型

第一步：進行內外部調研、評審、診斷；

第二步：對發現問題進行梳理、聚焦；

第三步：開展管理對標，進行標桿借鑒；

第四步：對體系進行優化、完善、實施。

2.分析診斷的范圍

流程體系分析診斷與完善的范圍主要是房地產開發產業核心價值鏈的各重要環節。

3.分析診斷的內容

在對上述核心價值鏈各模塊進行分析診斷的過程中，對于每個專業管理模塊，都要從組織建設、流程體系、執行情況三個方面進行全面的審查與梳理，查找出不適合項或者需優化項，作為整個流程體系優化與完善的輸入條件，撬動整個體系的正常運轉。

（二）建立與流程體系配套的專業標準

1.專業標準制訂

在企業流程體系的運轉過程中，要根據各模塊專業管理的需要，制訂專業管理工作標準，對各流程環節的輸出成果提出統一、規范、具體的標準和要求。例如制訂招標合同范本、設計任務書范本、各專業統一合同文本等。

2.表單模板優化

表單模板是工作成果的主要載體。對表單模板的優化固化，是專業標準在流程體系上最直接、最有效的體現。要做到“表單菜單化、模板模具化”，最大程度減少因人員素質能力不同而導致各環節輸出的表單模板成果出現的過大差異。這是一項艱苦細致的工作，雖任務繁重，卻意義重大，對執行層面工作成果的質量水平起著決定性的作用，

（三）建立四種機制，實現流程體系分析診斷與持續優化工作的常態運轉

1.建立分析診斷與持續優化的運行機制

（1）建立《流程體系分析診斷與持續優化管理流程》，明確流程持續優化的目標、內容、標準，規范定期內審、診斷與優化的工作程序，落實各相關部門職責；建立日常問題反饋和響應解決機制，提高流程體系運行健康水平。

（2）推進通用流程與專業流程的深度融合。

（3）加強管理流程體系運轉監督。制訂并認真執行《流程監控管理作業指引》，抓好流程的運行跟蹤和檢查。

2.建立分析診斷與持續優化的專業人才保障機制

（1）建立企業流程體系內審三級組織。一是成立企業流程體系管理工作領導小組，主要負責企業流程體系分析診斷與持續優化工作的指導、協調、調度。二是成立各通用流程模塊和專業流程分析診斷與持續優化工作組，分別對本模塊權責流程、表單模板、專業標準等內容進行定期內部評審和回顧，與國內外房地產業龍頭及標桿企業進行管理對標，針對存在的問題與不足，提出優化改進措施并落實到流程的持續優化中。三是基層項目單位分別成立本單位工作機構，負責本單位權責流程定期內審工作的組織、協調、管理與執行。

（2）建立內部評審專家隊伍。建立由企業總部、專業或區域管理分部、基層項目單位專業人員組成的專業化管理體系三級內審專家隊伍。

（3）引入外部評審專家隊伍。聘請相關行業專家，與相關管理咨詢機構共同組成外部評審組織，為企業管理體系的診斷與完善提供智力支持。

3.建立管理對標工作機制

持續、常態開展與房地產一流標桿企業管理對標活動。一是開展流程體系文件對標：從文件體系、職能模塊、流轉程序、成果標準、表單模板等進行全面對比，查找文件體系本身存在的不足和問題。二是對流程體系文件實施情況進行檢查：對流程應用實施率、流轉時長、流轉環節、階段成果質量等進行回顧，查找在流程實施過程中存在的問題。在與標桿企業進行全面對照的基礎上，查找差距與不足，提出優化的目標、措施，認真實施改進。

4.建立與績效掛鉤的獎懲機制

一是將流程體系的內外部評審工作列入企業年度重點工作，嚴格抓好計劃、部署、督促、考核；二是將內審工作列入各基層項目單位重點工作，與績效掛鉤，嚴格獎懲兌現；三是加強對各基層項目單位流程體系分析診斷與持續優化工作開展情況的過程跟蹤，定期進行總結評估，收集、整理反饋意見和建議，提出完善措施。

三、流程體系持續優化的目標和方向

（一）管理流程專業化

強化各專業部門的橫向協同和專業管控職能、明確具體操作部門和崗位人員的專業管控職責，解決各種流程操作落實不到位、流轉效率不高以及專業、部門壁壘等問題；做好信息系統的支持保障，實現流程審批流轉的線上運行，強化流程線上監控；推進專業管理流程與通用支持流程的高度融合統一，做到目標一致、指向明確、互為支撐，實現整個流程體系的橫向協同和縱向貫通。

（二）管理標準專業化

堅持“規章制度、業務流程、專業標準”一體化體系目標，在規范規章制度和業務流程運行，持續優化的基礎上，開展專業管理標準體系建設，對業務執行數量、質量、效率等形成專業性、規范性、統一性的標準體系，促進流程整體運轉效率的提升，促進各環節輸出成果質量的提升。

（三）體系優化專業化

固化管理體系優化的常態機制，形成由專業組織負責、定期檢討內審、深入管理對標、引入外腦支持、及時優化更新、強化考核獎懲，涵蓋流程管理全體系、全鏈條、全環節、全方位的自我診斷與完善機制，推動房地產開發企業核心競爭力不斷增強，用強大的管理實力在市場競爭中贏得勝利。

［1］吳秀波.房地產宏觀調控政策需要轉換思路［J］.中國房地產.2007（01）

［2］陳林，程宗玉.房地產開發企業流程導向型組織結構應用研究［J］.中國集體經濟.2011（12）