淺談房地產開發企業前期報建管理體會

文/ 陳福　 廣西大學 廣西南寧 530000/葉燕燕　貴港市富力房地產開發有限公司 廣西貴港 537000

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淺談房地產開發企業前期報建管理體會

文/ 陳福 廣西大學 廣西南寧 530000
/葉燕燕貴港市富力房地產開發有限公司 廣西貴港 537000

房地產開發項目報建是房地產開發企業在項目建設過程中一個必要環節，在市場監督管理制度愈發規范的前提下，前期報建工作凸顯重要，如能做好項目報建管理工作，對項目施工驗收的順利實施無疑具有促進和保障作用。

房地產開發項目；項目報建

1.引言

房地產開發項目報建工涉及到多個合作方和多個政府職能部門對每一個環節的審批和監管。每個環節上報材料很繁雜，審核的程序也很嚴格，任何環節的變化，都有可能導致項目建設周期拉長、成本上升等風險。為此，目前很多房地產開發公司成立了專門的部門來負責前期報建工作，但如何做好項目報建管理，提高報建時效是新形勢下更需要重點關注的方面。

2.房地產開發報建的定義

工程項目報建是指項目從征地、立項、規劃、設計、施工、驗收、備案等各個環節得到政府相關部門的監督和管理，使工程建設項目建設合法化，得到國土局、發改委、建委、規劃局、環保局、氣象局、消防局、人防辦等相關部門的確認，獲得政府相關部門的審批意見或許可證書。房地產開發項目作為建筑工程項目，需要按照一般工程項目的要求進行項目前期報建。但房地產開發項目具有高投入、高風險、較強的區域性及必須符合城市規劃等特征，其報建較一般工程項目存在一定的特殊性。房地產開發項目前期報建是辦理從項目建設用地取得，到項目定位策劃、規劃設計，建設施工、銷售服務，物業管理，直到竣工驗收交付使用全過程中所涉及的政府相關部門許可證或審批意見。

3.房地產開發報建的內容和流程

3.1報建的內容

房地產開發項目報建主要內容涉及國土局的土地招拍掛和土地證照；發改委的項目備案；住建委的規劃報批、施工許可和監督驗收；房產局的物業招標、預售許可和產權證，即主要“五證”：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預售許可證。其他報建內容還涉及消防設計審核、防雷設計審核、地震行政許可、環境影響批復、人防建設許可等。

3.2報建流程

報建流程各地由于要求不同可能存在部分差異，按建設的性質不同具體的工作程序和步驟也略有差別，但大體上都是一致。房地產開發項目報建一般分為前期報批階段、建設施工監督管理階段和產權銷售階段三個階段。前期報批階段主要依次辦理土地證、項目備案、建設用地規劃許可證（設計條件及紅線、規劃總平圖）、環境影響評價、建設工程規劃許可證（建設工程設計條件、建筑設計方案）、建筑節能及施工圖設計文件審查備案（含消防、人防、防雷等專業設計審核）。建設施工監督管理階段主要建筑工程施工許可（建筑工程報建備案、建筑工程招標、質量安全監督登記備案、合同成果價備案、勞務合同用工備案、工程保險）、監督管理（施工前放線和驗線、建設工程規劃核實、檔案材料移交、工程竣工驗收備案）。產權銷售階段主要依次辦理預售許可證（白蟻防治、前期物業招投標、預售合同、資金監管、門牌）、房產證（一般由銷售部辦理）。貴港市政府近年來按照利民便民原則設置了集中辦理行政審批服務中心，實行了“聯合式”關聯審批建設類項目報建管理方法，進一步優化了報建流程。

4.房地產開發報建管理

4.1把握政策風向標，熟悉并吃透房地產相關政策

政府部門一直在規范并完善房地產的報建制度，隨著房地產行業的深入發展和市場經濟的不斷改革深化，政府部門運用宏觀政策調控手段適時地進行政策調整。例如：2002年實行的土地招拍掛制度，2014年執行了新的《建筑工程建筑面積計算規范》，2015年實行了《不動產登記暫行條例》等。這些一系列的政策調整都規范了房地產行業發展，是報批報建的直接依據，作為房地產從業人員，必須熟悉并運用到日常報建工作中。

4.2加強企業與政府部門的聯系溝通

報建辦證工作主要與政府相關部門溝通聯系，房地產開發企業應該主動和政府職能部門建立有效地溝通聯系渠道，如住建委、國土局、房產局、發改委、人防、消防及防雷等部門。要積極參加政府部門組織的報建管理培訓，以便及時獲悉政府關于報建方面的政策導向和變化，便于隨時調整項目報建的措施方法。同時，加強與政府部門之前的相互配合，共同促進項目報建工作的效率。

4.3重點突出，主次分明，梳理報建工作脈絡

報建工作是一個復雜的系統工程，工作程序煩瑣復雜，辦事程序相互穿插。報建前可根據項目所在地的政策編制報建辦理程序及業務內容，建立每個環節所需的資料清單、收費標準、辦結時限和審核部門等相關信息一覽表，畫出報建程序的關系總圖，找出報建資料的關聯性。同時，報建工作也要像工程管理一樣找出關鍵工作和非關鍵工作，理出重點、難點和關鍵點，這樣可以提高報建時效。如辦理“五證”是報建的關鍵工作，報建主線；其他如環評、消防、人防等為非關鍵工作，可以配合同時辦理。

4.4發揮團隊效益，優化報建手段

目前各房地產公司一般都組建了報建團隊，就要明確團隊中各個崗位的工作范圍和職責，實行“分工不分家”的團隊建設，關鍵崗位人員可以實行AB崗，同時發揮團隊老同志傳、幫、帶的作用等。報建手段方面可以做到化被動為主動報建，可以同步或聯合報建。

4.5 強化報建人員的業務管理能力

房地產企業的報建管理部門，需要加強房地產專業知識及國家政策規范知識的培訓工作，一個合格的報建人員，不但要精通人際關系管理藝術還要精通專業業務知識和國家政策規范。積極參與政府部門或培訓機構組織的專題業務學習和培訓（講座、培訓），采取多種辦法鼓勵和支持報建人員深入到業務研究和學習當中（發表文章、取得證書），不斷提高業務知識和管理能力。

結語：

房地產開發報建工作是一個專業規范知識和政府規定程序交織組合的系統工作，它溶合了建筑專業、政策法規、人際關系、項目管理等多學科在內的知識體系。習近平總書記曾言：空談誤國，實干興邦。李克強總理形象的說：喊破嗓子不如甩開膀子。房地產企業真正如何做好報建管理并提高報建時效，減少誤報、少報、漏報、反復報等人為管理失誤的存在，這就需要我們在實際工作實踐中不斷地研究總結，不斷地改進。

［1］劉姣《淺談如何做好建筑工程前期報建工作》《中國建筑金屬結構》2013（24）：227-227

［2］蒲鋒《工程項目報建管理淺析》、《中國科技縱橫》2012（16）：186-186

［3］胡明東等《談房地產項目開發報建中的經驗和體會》《建設科技》2006（07）：132-133

［4］貴港市政務服務中心窗口服務指南

陳福（1984-），男，2006年畢業于武漢理工大學過程裝備與控制工程專業，2016年就讀于廣西大學在職工程碩士項目管理專業，目前就職于貴港市碧桂園房地產開發公司。