劃撥土地的價值構成和估價方法探究

文/白蕾　烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

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劃撥土地的價值構成和估價方法探究

文/白蕾烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

近年來，隨著房地產市場的不斷發展，土地資源的稀缺性進一步體現出來。在劃撥國有土地時，主要是采取征地的方式獲取，所以在取得土地時勢必會消耗一定的成本。因而本文正是基于這一前提，首先對目前劃撥土地時存在的問題進行了概述；其次對劃撥土地的價值構成進行了探討；再次提出了劃撥土地的估價方法及注意事項；最后對全文進行總結。希望通過全文的研究，能更好的促進劃撥土地估價工作順利的實施。

劃撥土地；價值構成；估價方法

在劃撥土地過程中，我們為了更好地對其價值進行評估，我們必須對其價值的構成進行分析，并采取針對性的方式，切實加強對其的估價，才能更好地促進土地集約化的效益，從而更好地合理的分配土地收益。以下筆者就此展開探究。

1、概述目前劃撥土地時存在的問題

房地產市場一直在我國十分活躍，尤其是進入市場經濟時代以來，國家在土地產權制度方面也加大了改革力度，因而土地使用權的劃撥逐漸變得市場化已成為一種趨勢，在進行房地產估價時，勢必會涉及更多有關土地使用權劃撥的情況。而一直以來，由于受到計劃經濟時代的影響，國有土地的使用權主要是采取劃撥的方式獲得，而隨著改革開放的不斷深入和實踐，在獲取土地使用權時主要是采取出讓的方式。但是原產權單位主要是采取劃撥的方式獲得土地的使用權，所以目前主要是劃撥和出讓兩種方式獲得土地使用權。但是不管采取何種方式，其價值屬性在房地產市場經濟中正不斷的體現出來，因而當前面臨的另一個問題是如何判別其價值屬性和結構，采取哪些方式對其進行評估又是一個需要考慮的問題［1］。

2、劃撥土地使用權概述

所謂劃撥土地使用權，主要是通過縣級及以上人民政府的依法批準，由土地使用者向有關部門繳納安置和補償費用后所獲取的國土使用權，亦或是通過縣級及以上人民政府的依法批準，并無償取得的國土使用權。所以通過劃撥的方式所得的土地使用權并無使用期限的限制。而就其特點來看，主要是具有公益性和法定性以及限制性。就公益性來看，主要是在土地使用權劃撥之后，由于國家是土地所有人，所以并沒有獲取相關的經濟利益。而就法定性來看，主要是要向獲得劃撥土地使用權，必須符合有關法律法規之規定，且在相關部門的批準下才能采用。而就其限制性來看，主要是在取得了劃撥土地的使用權之后，在收益和處分權利上有著一定的限制，也就是其使用性質有著嚴格的要求。

3、價值構成分析

要想了解劃撥土地使用權價值的構成，就必須對什么是劃撥土地使用權價值有一個基本的認識。一般而言，其主要是指在正常的市場條件下，土地價格在一定的年期下，其未來的使用權帶來的純收益的價值總和，所以其權利特征就在于土地使用權的出讓，且在進入二三級市場時的限制條件更加嚴格。所以國家對通過劃撥土地的方式從事經營活動往往是禁止的態度，但是其又能已發實施出租、轉讓和抵押，因而其主要是表現土地價格的形式之一，只是其具有較強的特殊性，主要是劃撥土地平均取得成本與開發成本的和組成。在對劃撥土地使用權價值的定義明確的前提下，我們就明確了其構成主要分為兩個部分，一是取得成本；二是開發成本。但是在實際應用過程中，由于土地的利用情況存在差異，所以在價格構成上的差異也較大。

4、評估方法分析

對劃撥土地使用權價值進行評估，常見的主要有正算法和倒算法。其中，正算法就是直接評估，而倒算法則是間接進行評估，在具體的評估工作中，主要是結合實際需要對其進行評估。以下就這兩種評估方法進行分析。

一是采取正算法時，主要是按照土地平均的取得成本與開發成本，對劃撥土地使用權價值進行計算。所以其主要是在取得和開發土地過程中形成的各種費用的和，再將其與利息和稅金以及利潤與土地收益等對土地價格進行計算的方法。而土地價格則包含了土地的取得費用和開發費用以及利潤、利息和稅費以及土地所有權收益的累加組成。

二是采取倒算法時，主要是通過兩個步驟對劃撥土地使用權價值進行評估和計算。第一步是采取多元化的評估方法，對一定期限內、一定的開發程度以及在一定的容積率條件下對出讓土地的使用權價格進行計算。常見的評估方法主要有以下幾種：①市場比較法；②收益還原法；③基準地價系數修正法；④剩余法。具體的評估方法結合實際來確定。最后計算的價格包含三個方面：取得、開發和增值三個方面的收益。第二步是在此基礎上結合出讓土地使用權的價格和劃撥土地使用權價格的區別，對劃撥土地使用權價格進行倒算，并采取間接評估法進行計算，得出劃撥土地的使用權價值=出讓土地使用權價值-土地使用權出讓金［2］。

5、注意事項

一是在對劃撥土地使用權的抵押價值進行評估時，應確保其具有較強的合理性。因為此類土地不僅面積大，而且無使用年限，但是在城市化進程不斷加快的今天，隨著對其的不斷的開發和建設，導致部分用途出現變化，這樣在抵押時就會面臨更多的限制，所以在評估時也會變得更加復雜，尤其是價值測算的難度會增加。

二是若企業已經破產進行清算，那么劃撥土地使用權就不能成為評估的對象，其屬于原始取得，國家并沒有從中獲利，在使用土地時，企業也沒有支付相關費用，所以企業只是行使了國家所賦予的占用權，而并沒有對其進行收益以及處分的權利。這樣企業在破產之后，只是劃撥使用對象的缺失，也就失去劃撥土地的根據，此時國家主要是根據有關規定將其收回，因而其并非破產企業的財產，嚴禁將其作為評估的對象。

結語：

綜上所述，目前劃撥土地時存在的問題較多，所以為了更好地促進這些問題的優化，我們應明確劃撥土地使用權的定義和特點，明確劃撥土地使用權的價值構成，并采取針對性的方法加強對其的評估，從而更好地確保評估的科學性和精準性，但是必須具有較強的合理性，也就是對評估的范圍進行合理的確定，且破產后的企業清算不能將其作為評估的對象。

［1］陳惠.劃撥土地的價值構成及其估價方法研究［J］.時代金融，2015，（33）：369+373.

［2］殷彤.劃撥土地使用權價格構成及其估價［J］.發展，2009，（08）：137-138.