淺析我國物業(yè)管理中的競標機制

文/孔令東　深圳地鐵物業(yè)管理發(fā)展有限公司 廣東深圳 518026

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淺析我國物業(yè)管理中的競標機制

文/孔令東深圳地鐵物業(yè)管理發(fā)展有限公司 廣東深圳 518026

物業(yè)管理競標機制是規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理透明度、促進物業(yè)發(fā)展的重要系統(tǒng)工具。近年來，隨著房地產市場的降溫，物業(yè)管理已成為開發(fā)商爭奪市場、贏得競爭的有力手段。而作為有助于提高物業(yè)管理水平的物業(yè)管理競標工作，也日益成為房地產開發(fā)商十分重視的一項內容。本文分析了物業(yè)管理競標的必要性及其特點，旨在為提高物業(yè)管理水平提供有益的參考。

物業(yè)管理；競標；機制

伴隨著我國房地產行業(yè)的逐漸規(guī)范，完善物業(yè)管理行業(yè)已成為一個必然趨勢。不論居住小區(qū)還是企事業(yè)單位辦公大樓、黨政機關、醫(yī)院、學校等非居住小區(qū)項目，競標都將成為選擇物業(yè)服務企業(yè)的基本方式。

由于物業(yè)管理和人民的日常生活息息相關，國家陸續(xù)出臺了相關的行為規(guī)范。中華人民共和國國務院頒布的《物業(yè)管理條例》（2016修改）中第一章第三條明確提出國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。規(guī)范完善的物業(yè)管理競標機制，將促進社區(qū)人居環(huán)境的和諧與安定。

一、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)需要推行競標機制

房地產開發(fā)商對居住小區(qū)和非居住小區(qū)的負責態(tài)度決定了對物業(yè)管理服務工作的要求。越來越多的房地產開發(fā)商要求選擇有實力、有經驗的專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)的服務水平也直接決定著業(yè)主們所能享受到的服務體驗。物業(yè)管理中的競標機制既符合社會分工的要求，也能夠適應物業(yè)管理的市場競爭?！肚捌谖飿I(yè)管理招投標管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）對前期物業(yè)管理競標活動做出了具體規(guī)定。《辦法》規(guī)定住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過競標機制選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。同時，投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)管理中的競標機制是房地產開發(fā)和物業(yè)管理分離的必然結果，在物業(yè)管理行業(yè)初期，大多數房地產開發(fā)商是自行組建物業(yè)服務企業(yè)。隨著行業(yè)的發(fā)展，尤其是缺乏自律意識的房地產開發(fā)商造成了許多物業(yè)管理上的矛盾。只有房地產開發(fā)和物業(yè)管理行業(yè)分離，才能保障業(yè)主權益，促進物業(yè)服務企業(yè)的獨立成長和健康發(fā)展。

居住小區(qū)和非居住小區(qū)的業(yè)主選擇物業(yè)服務企業(yè)需要經驗和對于競標相關政策的熟悉。選擇適合的物業(yè)服務企業(yè)不僅僅在于物業(yè)管理費用的高低，還需要從物業(yè)服務企業(yè)的管理水平、風格等多方面的因素來綜合考慮。競標企業(yè)通常具有公平競爭的意識，通過競標能夠擴大企業(yè)在物業(yè)管理市場的影響力。而有資質的物業(yè)服務企業(yè)，不僅有專業(yè)知識，還有著豐富的經驗，在以往的物業(yè)管理市場上贏得過信譽。通過競標這樣一種公平競爭，物業(yè)服務企業(yè)想要贏得更多的市場份額，就需要精心的準備。對物業(yè)管理市場、相關法律法規(guī)的了解，對企業(yè)自身的財務狀況和管理水平的認知，對經營理念和舉措的創(chuàng)新等等，都需要物業(yè)服務企業(yè)去思考與完善。

二、物業(yè)管理競標機制有利于市場競爭有序化

物業(yè)管理中的競標機制應當遵循公開公正、程序合法的規(guī)定，只看到表面現象，或者僅僅從價格高低來判定一個物業(yè)服務企業(yè)的好壞是不夠客觀的。評價一個物業(yè)服務企業(yè)的好壞必須依據相關法律法規(guī)管理條款進行全面分析，避免物業(yè)服務企業(yè)為了搶占市場份額，故意無限制降低價格，忽視物業(yè)服務質量的行為。

物業(yè)管理競標成為當前業(yè)主選擇物業(yè)服務企業(yè)的重要方式，規(guī)范的物業(yè)管理競標機制能夠約束物業(yè)服務企業(yè)的不規(guī)范行為，加強相關部門的合作與協調，遏制物業(yè)管理市場上的無序競爭，建立有序化的物業(yè)管理市場。

三、物業(yè)管理競標機制的特點

1.物業(yè)管理競標制度基本健全

我國物業(yè)管理競標相關法律法規(guī)目前基本健全，分別有《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》、《中華人民共和國招投標法》、《招投標公告發(fā)布暫行辦法》以及地方物業(yè)管理招投標條例辦法。

2.競標機制體現了公平競爭原則

上世紀90年代末，我國出現了物業(yè)管理競標這一說法，歷時并不是很長，評定服務質量的標準也不完善。加之服務產品個案性很強，物業(yè)服務內容也是有差異的，具體個案需要具體分析定位。所以物業(yè)服務企業(yè)在編制投標書時首先要詳細分析個案特點，企業(yè)能夠為業(yè)主提供什么樣的服務，物業(yè)管理中的問題如何解決。整個投標書都要體現物業(yè)服務企業(yè)的市場化與專業(yè)化，展示企業(yè)能夠提供優(yōu)質服務，提供優(yōu)化高效的管理，實實在在體現企業(yè)的服務水平。雖然標書的質量一定程度上反映企業(yè)服務水平，但也并不是編制得越厚越華麗就越好，只有能夠體現企業(yè)服務差異化的標書才是標書質量高低的決定因素。

3.競標評選機制的專業(yè)化

物業(yè)管理競標評委的組成也是競標機制中不可忽略的因素，《中華人民共和國招投標法》規(guī)定依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，其中專家不得少于成員總數的2/3。競標評委的專家基本由物業(yè)管理主管部門推薦產生的專家?guī)熘须S機抽取。

4.物業(yè)管理與相關執(zhí)法部門的監(jiān)督須兼顧

物業(yè)服務企業(yè)必須同時接受城管局和房管局等執(zhí)法部門的管理，杜絕私搭亂蓋、破壞綠地，維護公共秩序等問題也應體現到優(yōu)質物業(yè)管理服務當中。

5.物業(yè)合同須維護雙方利益

競標企業(yè)履行合同的權利和義務的時間持續(xù)性長，期間服務企業(yè)與業(yè)主接觸密切，發(fā)生矛盾的幾率長期存在。解聘和選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定權屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會則是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。而業(yè)主大會解聘和選聘物業(yè)服務企業(yè)一般會從質量、安全、費用幾大方面考慮，這要求物業(yè)服務企業(yè)應從業(yè)主或客戶需求為導向參與競標。物業(yè)服務企業(yè)也應在日常物業(yè)管理工作中，充分了解業(yè)主和客戶的需求，定期溝通，真正實現雙贏。

結語：

物業(yè)管理中的競標機制是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到一定水平的產物，也是這一行業(yè)成熟化的體現。只有規(guī)范管理，建立完善的競標機制才能為物業(yè)管理行業(yè)的健康成長保駕護航，營造一個可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理市場。

［1］王林生.物業(yè)管理招投標［M］.重慶大學出版社，2011.

［2］郭淑芬.物業(yè)管理招投標實務（第2版）［M］.清華大學出版社，2010.

［3］曹映平.物業(yè)管理法律法規(guī)及實務［M］.上海交通大學出版社，2011.

［4］王怡紅.物業(yè)管理法律法規(guī)［M］.清華大學出版社，2013.

［5］中華人民共和國務院.國務院關于修改＜物業(yè)管理條例＞的決定，2007.

［6］全國人民代表大會常務委員會.中華人民共和國招投標法，2000.

［7］中華人民共和國國務院.國務院關于修改＜物業(yè)管理條例＞的決定，2007.