淺析我國物業管理中的競標機制

文/孔令東　深圳地鐵物業管理發展有限公司 廣東深圳 518026

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淺析我國物業管理中的競標機制

文/孔令東深圳地鐵物業管理發展有限公司 廣東深圳 518026

物業管理競標機制是規范物業管理行為、提高物業管理透明度、促進物業發展的重要系統工具。近年來，隨著房地產市場的降溫，物業管理已成為開發商爭奪市場、贏得競爭的有力手段。而作為有助于提高物業管理水平的物業管理競標工作，也日益成為房地產開發商十分重視的一項內容。本文分析了物業管理競標的必要性及其特點，旨在為提高物業管理水平提供有益的參考。

物業管理；競標；機制

伴隨著我國房地產行業的逐漸規范，完善物業管理行業已成為一個必然趨勢。不論居住小區還是企事業單位辦公大樓、黨政機關、醫院、學校等非居住小區項目，競標都將成為選擇物業服務企業的基本方式。

由于物業管理和人民的日常生活息息相關，國家陸續出臺了相關的行為規范。中華人民共和國國務院頒布的《物業管理條例》（2016修改）中第一章第三條明確提出國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。規范完善的物業管理競標機制，將促進社區人居環境的和諧與安定。

一、規范物業管理行業需要推行競標機制

房地產開發商對居住小區和非居住小區的負責態度決定了對物業管理服務工作的要求。越來越多的房地產開發商要求選擇有實力、有經驗的專業化物業服務企業，物業服務企業的服務水平也直接決定著業主們所能享受到的服務體驗。物業管理中的競標機制既符合社會分工的要求，也能夠適應物業管理的市場競爭。《前期物業管理招投標管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）對前期物業管理競標活動做出了具體規定。《辦法》規定住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過競標機制選聘具有相應資質的物業服務企業。同時，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

物業管理中的競標機制是房地產開發和物業管理分離的必然結果，在物業管理行業初期，大多數房地產開發商是自行組建物業服務企業。隨著行業的發展，尤其是缺乏自律意識的房地產開發商造成了許多物業管理上的矛盾。只有房地產開發和物業管理行業分離，才能保障業主權益，促進物業服務企業的獨立成長和健康發展。

居住小區和非居住小區的業主選擇物業服務企業需要經驗和對于競標相關政策的熟悉。選擇適合的物業服務企業不僅僅在于物業管理費用的高低，還需要從物業服務企業的管理水平、風格等多方面的因素來綜合考慮。競標企業通常具有公平競爭的意識，通過競標能夠擴大企業在物業管理市場的影響力。而有資質的物業服務企業，不僅有專業知識，還有著豐富的經驗，在以往的物業管理市場上贏得過信譽。通過競標這樣一種公平競爭，物業服務企業想要贏得更多的市場份額，就需要精心的準備。對物業管理市場、相關法律法規的了解，對企業自身的財務狀況和管理水平的認知，對經營理念和舉措的創新等等，都需要物業服務企業去思考與完善。

二、物業管理競標機制有利于市場競爭有序化

物業管理中的競標機制應當遵循公開公正、程序合法的規定，只看到表面現象，或者僅僅從價格高低來判定一個物業服務企業的好壞是不夠客觀的。評價一個物業服務企業的好壞必須依據相關法律法規管理條款進行全面分析，避免物業服務企業為了搶占市場份額，故意無限制降低價格，忽視物業服務質量的行為。

物業管理競標成為當前業主選擇物業服務企業的重要方式，規范的物業管理競標機制能夠約束物業服務企業的不規范行為，加強相關部門的合作與協調，遏制物業管理市場上的無序競爭，建立有序化的物業管理市場。

三、物業管理競標機制的特點

1.物業管理競標制度基本健全

我國物業管理競標相關法律法規目前基本健全，分別有《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》、《中華人民共和國招投標法》、《招投標公告發布暫行辦法》以及地方物業管理招投標條例辦法。

2.競標機制體現了公平競爭原則

上世紀90年代末，我國出現了物業管理競標這一說法，歷時并不是很長，評定服務質量的標準也不完善。加之服務產品個案性很強，物業服務內容也是有差異的，具體個案需要具體分析定位。所以物業服務企業在編制投標書時首先要詳細分析個案特點，企業能夠為業主提供什么樣的服務，物業管理中的問題如何解決。整個投標書都要體現物業服務企業的市場化與專業化，展示企業能夠提供優質服務，提供優化高效的管理，實實在在體現企業的服務水平。雖然標書的質量一定程度上反映企業服務水平，但也并不是編制得越厚越華麗就越好，只有能夠體現企業服務差異化的標書才是標書質量高低的決定因素。

3.競標評選機制的專業化

物業管理競標評委的組成也是競標機制中不可忽略的因素，《中華人民共和國招投標法》規定依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，其中專家不得少于成員總數的2/3。競標評委的專家基本由物業管理主管部門推薦產生的專家庫中隨機抽取。

4.物業管理與相關執法部門的監督須兼顧

物業服務企業必須同時接受城管局和房管局等執法部門的管理，杜絕私搭亂蓋、破壞綠地，維護公共秩序等問題也應體現到優質物業管理服務當中。

5.物業合同須維護雙方利益

競標企業履行合同的權利和義務的時間持續性長，期間服務企業與業主接觸密切，發生矛盾的幾率長期存在。解聘和選聘物業服務企業的決定權屬于業主大會，業主委員會則是業主大會的執行機構。而業主大會解聘和選聘物業服務企業一般會從質量、安全、費用幾大方面考慮，這要求物業服務企業應從業主或客戶需求為導向參與競標。物業服務企業也應在日常物業管理工作中，充分了解業主和客戶的需求，定期溝通，真正實現雙贏。

結語：

物業管理中的競標機制是我國物業管理行業發展到一定水平的產物，也是這一行業成熟化的體現。只有規范管理，建立完善的競標機制才能為物業管理行業的健康成長保駕護航，營造一個可持續發展的物業管理市場。

［1］王林生.物業管理招投標［M］.重慶大學出版社，2011.

［2］郭淑芬.物業管理招投標實務（第2版）［M］.清華大學出版社，2010.

［3］曹映平.物業管理法律法規及實務［M］.上海交通大學出版社，2011.

［4］王怡紅.物業管理法律法規［M］.清華大學出版社，2013.

［5］中華人民共和國務院.國務院關于修改＜物業管理條例＞的決定，2007.

［6］全國人民代表大會常務委員會.中華人民共和國招投標法，2000.

［7］中華人民共和國國務院.國務院關于修改＜物業管理條例＞的決定，2007.