2015年深圳樓市現象分析

文/黃錦昌 廣東省深圳市典漢濠建筑工程有限公司 廣東深圳 518131

2015年深圳樓市現象分析

文/黃錦昌 廣東省深圳市典漢濠建筑工程有限公司 廣東深圳 518131

深圳樓市在2015年經歷了瘋狂的上漲，上漲的原因眾多，例如股市效應，330新政影響，央行降息降準，深圳地理環境等等，但樓市的快速上漲也引發了很多社會問題，也引申出了法律問題，例如房價快速上漲，讓賣房者逼退買房者，霸占其原有物業，公然違法房屋合同買賣的規定，造成人們對依法治國的疑惑。

深圳房價；房屋合同；2015股市與樓市

2015年即將過去，深圳樓市經歷了一次瘋狂的升華，按照國家統計局十月份70個大中城市新建住宅價格指數的數據顯示，深圳樓市的環比，同比，定基（2010年）指數分別上漲1.2%，39.9%，70.7%。其漲幅是70個城市之首，這種奇怪的升幅與現在的國內經濟環境下行有些南轅北轍，并且同期還有一個深圳本地新聞“2015年11月7日深圳某樓盤6小時后‘日光’,簽約合同60億”。不知道這個新聞給深圳樓市的數據統計是否有一定的影響，但可以肯定的是深圳樓市在2015年有一個讓人意外的現象。

至于這個現象是怎么來的，為何深圳樓市可以獨領全國之首，筆者分析了其中的幾個觀點：

1.國內A股市場給房地產注入了新的資金。2015年是股民們心情大起大落的一年，A股市市場在2014年末開始呈一個穩步上升的趨勢，2015年1月5日A股的上證指數3258.63點一路漲到6月15日的5174.42點，漲幅達58.8%，這時候身邊不少朋友都已經紛紛把手上的閑置資金都投入了股市，國內的報紙，電視，電臺都是把頭條新聞給了股市行情報道，這種短時間的資金增值給股民帶來了意外的收益，有先見之明的股民會在股市“高位”抽離資金瘋狂買房來給自己作一個風險投資—買房。自2007年至2008年的那一陣A股股市的瘋狂，部分投資性股民明白買房保值的重要性，所以在2015年有很好的股市收益后就投入到房地產市場，直接推高了深圳房價。

2.“330”新政的出臺給深圳樓市在政策上的松綁，帶來了改善性需求的增加，間接推高深圳房價。“330”新政給購房者一個買房成本的下調，購房成本的下降自然誘導部分購房者積極去更換更大的房屋，尤其刺激了二手房市場的交易量，二手房價交易量上升，勢必會導致深圳房價的整體上漲趨勢，加上股市的財富效應，就更加促進深圳整個樓市的價格推高。

3.中央銀行的多次降息降準，寬松的貨幣環境或多或少給樓市帶來了充裕的資金，尤其是央行降息，對深圳樓市也是一個購房成本下調的一個誘因。其實降息降準給房地產開發企業的影響比一般購房者要大得多，讓房地產開發商在一個充裕的資金與較低的融資成本，較低的還債利率，更低的環境風險，更積極在深圳開發更多房地產項目，也讓房地產開發商更看好未來深圳房價的走勢，間接與潛在推高房價。

4.深圳地理環境與人才需求市場，這個是社會與環境因素影響整個深圳房價，深圳的地理位置與國內其他城市不相同就是緊鄰香港，也造就了大批跨境上學上班的一群特殊人群。尤其是鄰近口岸的樓盤，價格一直是穩定上揚，因為不愁沒有購房者，甚至還一房難求。跨境兒童的家庭更是為下一代免于舟車勞頓的疲憊更愿意大撒金錢在深圳購房。還有一個就是香港房價的高昂也讓香港人到深圳置業與養老，尤其是選擇地鐵沿線的開發樓盤，更是受到香港人的關注，所以當深圳地鐵線不斷拓展到關外例如龍華坂田，也就帶動了該地區的新房價格的上漲。深圳新聞“6小時內‘日光’”的現象就是發生在龍華的某樓盤，所以2015年龍華與坂田房價漲幅領先于深圳其他區域。

深圳房價的上漲是好是壞很難有一個客觀的標準來衡量，但是今年深圳發生了數起事件就特別引起筆者的注意，而且這種事件是以前深圳從來沒發生過的，二手房買賣之間發生的購者房與賣房單方面撕毀房產合同的事件。2015年7月份發生在坂田一房屋買賣，賣房者（原業主）因為把自己房子賣給了一家庭，但賣房者自覺賣虧，因為深圳房價的漲幅過高，導致其房子在三個月內升值100萬，其賣房者（原業主）單方面霸占原有房屋逼退購房家庭，并且提出加價要求等單方面違反房屋買賣合同。

房屋買賣是應該遵守合同原則，而合同的訂立與執行是依照《合同法》規定來執行，在我國大力推進“依法治國”的原則下，更應該嚴格依法執行《合同法》的規定，而且訂立與執行合同的雙方本就是按平等，自愿的原則來執行合同。房屋買賣當然也要按照《合同法》的規定來執行。可惜的是在深圳這種房價在短時間內爆漲，某些唯利是圖的業主們，即使按照《合同法》的規定訂立房屋買賣合同，也收到了買房者的房款，但依舊單方面不自覺履行已簽訂的房屋買賣合同，公然違法，這個事件深深的打擊了深圳二手房市場的健康發展，而且如果這種情況蔓延到一手房買賣，它的危害性會更大，長遠會破壞深圳的房地產行業的健康發展。

長遠來說，控制房價過快增長才是最有效的手段，但是如何正確引導由于股市效應帶來的瞬間巨大財富如何避免流入房地產市場是一個更深層問題，最起碼是要讓投資者明白國內房價不是只升不跌的完美市場，尤其是深圳房價，但過去的20年間，深圳房價似乎就是一只瘋牛，不斷的沖破深圳市民購房的心理底線，即使到了2015年，龍華的新房都可以賣到4萬每平方米的價格，這種已經是完全脫離了一般白領階層能夠承擔的住房開支，即使是首付也只能東拼西湊，還有那20到30年的房貸壓力。所以深圳房價可能是承受不了嚴重的下滑趨勢，因為如果真的下滑，那種經濟連鎖效應是影響到每個購房者。政府應該多用一些經濟杠桿去調整房價過快增長，尤其是壓抑空閑在市場上的游離資金。比如多建保障性住房與公租房，讓優秀人才落戶。用財政政策與稅收政策減輕購房者的買房成本與供房成本，推出一些傾斜政策打擊房價過快增長的趨勢。這樣才能長遠保障深圳房地產市場的健康發展。

[1] 連平.筑底企穩將是2015年樓市主題詞[J].中國房地產業.2015.1-2

姓名：黃錦昌，男，出生年：1984年1月 ，漢，籍貫：廣東，工作單位：深圳市典漢濠建筑工程有限公司，學歷學位：大專，職稱：經濟師.