2016年中國房地產業走勢預測

文/謝安之 北京向陽水木城市規劃設計研究院 100085 香港城市規劃設計研究院戰略所

2016年中國房地產業走勢預測

文/謝安之 北京向陽水木城市規劃設計研究院 100085 香港城市規劃設計研究院戰略所

中國房地產泡沫嚴重，各地開發商融資難、庫存量巨大，在百姓“剛需”與政府政策的刺激下依然屹立不倒，未來能支撐到何時，2016年中國房地產業發展趨勢筆者從北上廣一線城市、二線城市、三線城市、縣域城市分別進行了預測。

中國；房地產；政策；城市

2015年，北上廣品牌房企透過房產跑沫，通過聚焦主流產品、把握主流市場、創新營銷策略實現了銷售業績的增長；同時，在市場整體下行趨勢下，二三線房產企業很難尋找降低資金成本的融資渠道，同時大量庫存難以消化，壓力巨大。價格將保持“相對穩定”的態勢。未來房地產企業的融資模式將不斷重塑，推動行業競爭格局邁向新階段。

一、政策層面

從政策層面看，不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎，但是稅收問題只能根據稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。不動產登記政策落地后，會有人出于房地產稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產出售，因為從已釋放改革信號看，房地產稅征收會保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產，房產越多保有環節的稅負將越重。不動產統一登記的實施，意味著房地產稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機者將是很大打擊，會逼迫部分空置房進入市場，可望有效降低已售住房空置率。

房地產稅征收的技術條件不僅包括詳細記錄每個人究竟擁有多少房產，還包括房地產的評估技術。更為復雜的是稅收制度設計，什么標準算是居民基本住房訴求，按套征收、按平方米征收哪一種更合理？此種種問題牽一發動全身，需要政策制定時全面考量。

也有部分市場研究機構預計，隨著不動產登記加速，大戶型二手房供應將繼續增加，可能會導致部分持有多套房業主掛牌增多，但對于整個房地產市場不會產生太大影響。不動產登記和個人住房信息聯網是房地產長效調控機制最基礎的內容。房價的漲跌主要還是由供求、預期等因素決定，不動產登記制度本身不會對房價產生決定性影響。

條例實施將使決策更為科學、精準，有利于構建房地產市場健康發展的長效機制。

二、地產市場趨勢展望

市場趨勢：銷售面積略有下降，新開項目減少，投資低迷

在經濟下滑、政策促穩房地產的背景下，預計2016年全國房地產市場將呈現銷售面積下降，新開工房企減少，投資低速增長或者稍有負增長的特點。需求方面，2015年市場超預期回暖透支部分需求，加之刺激政策的邊際效應趨弱，預計2016年商品房銷售面積約為12億平方米，同比下降3.0%。供應方面，2015年以來銷售回暖，房企略有開工動力，但庫存高位很難讓房企開工試水，預計2016年全國新開工為10億平方米，同比下降0.1%～3.0%，房地產開發投資額為6.0～8.1萬億元，同比下降1.0%～4.0%。價格方面，隨著兩極分化加重，一線城市高端房產項目、學區房項目，有相當一部分是不受市場影響“剛需”支撐，價格保持穩中求進；一些中低端項目則會出現價格滑坡。筆者走訪北京海淀區一些知名房產中介，普遍反映二手房的成交周期是之前兩倍以上。

庫存消化無良策，房價走向持續分化

庫存壓力只有部分緩解，城市分化顯著。銷售面積方面，今年以來呈現波動下行的趨勢，截至11月底，從北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、廈門、溫州、三亞、大連等十個代表城市可售面積較今年初下降7.0%。庫存消化方面，2014年9月以來，成交稍有回暖，庫存消化時間呈現明顯的下降趨勢，截至2015年11月，按近6個月商品住宅平均銷售面積來看，10個代表城市庫存消化時間縮短至11個月，較今年初稍有加快，依然不理想。

從各線城市住宅庫存去化情況來看，一線代表城市北京上海廣州商品住宅庫存平均消化時間已降至合理水平，當前庫存壓力多集中于二三四線城市。由于多數三四線城市前期快速擴張，住宅用地成交規模突出，存在過度開發、人口外流、有效需求不足等問題，當前市場庫存去化壓力較為突出。從土地去化情況來看，三四線城市中長期庫存壓力較高。三四線城市庫存壓力較大，投資增長動力不足，投資下降趨勢近期難扭轉，未來需采取更多方式去化庫存，譬如降低售價。

筆者認為，對于三四線城市及部分庫存量較大的二線城市而言，政府及企業很難從短期及中長期同步著手有效去化庫存。總體來看，二三四線城市住宅庫存問題是長期累積造成的，去庫存也不是朝夕間能解決的，相關配套刺激政策的效應顯現需要時間和市場去磨合?？梢哉f，去庫存的攻堅戰才剛剛開始，新上項目的難度就更大了。

價格分化：一線及熱點二線城市高端項目具上漲動力，大部分二三四線城市存下跌預期

一線城市由于經濟發展速度放緩，人口聚集力較強，房地產市場很難保持良好發展態勢，總體來看，住宅價格失去了上漲動力。另，今年入市的高價住宅用地均集中于一線城市，只有走新建高端住宅路線，從而提升住宅價格，這只是小眾市場。

二線城市商品住宅市場分化明顯，除武漢、南京等熱點城市波動較小外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫存正在逐步消化，房價將保持相對平穩；東北地區城市樓市疲軟，庫存壓力較大，房價存在下行壓力。

除此之外，大部分三四線城市住宅價格存在下跌預期。部分城市前期供應量較大而需求有限致大量庫存；這部分城市的經濟、產業發展緩慢，市場需求被周邊吸納能力較強的城市分流，2016年預計這些城市新建住宅、二手房產價格存下跌預期，但不會出現斷崖式下跌。

展望2016年，采取多種方式有效去庫存將成為房地產市場的重點之一，政府及企業應從短期及中長期同步著手有效去化庫存。不同城市房地產市場發展將更加差異化，部分三線城市或面臨庫存去化壓力，或受制于經濟、產業發展、人口吸納力等因素影響，房價將面臨大規模下跌預期；而一線及部分熱點二線城市由于自身經濟、產業等優勢，繼續帶來需求空間的提升，房地產市場將出現兩極分化，高端項目上漲，大部分中低端項目房價將出現下滑趨勢。

謝安之，戰略學博士。北京向陽水木城市規劃設計研究院 院長，郵編：100085