關于城市棚戶區改造規劃的思考
——以葉城縣城市棚戶區改造規劃為例

文/王立霞 新疆佳聯城建規劃設計研究院（有限公司） 新疆烏魯木齊 830000

城建規劃 Urban Planning

關于城市棚戶區改造規劃的思考
——以葉城縣城市棚戶區改造規劃為例

文/王立霞 新疆佳聯城建規劃設計研究院（有限公司） 新疆烏魯木齊 830000

城市棚戶區改造是一項由政府主導的民心工程，是改造城市環境，美化中心城鎮形象，優化投資環境的重要舉措，是公共利益的需要。實施棚戶區改造，有利于改善棚戶區低收入居民的住房條件，促進社會公平；有利于完善市政配套設施和公共服務設施，改善城市環境，集約利于土地，提升城市承載能力；有利于擴大社會投資，刺激居民消費，拉到經濟增長，帶動社會就業，發展社區公共服務業，促進平安社區建設；也是城市價值再造、完善住房保障體系、實現“包容性增長”的重要舉措，是構建社會主義和諧社會的根本體現。葉城縣“棚戶區改造”的成功經驗對于其它城市的棚戶區改造具有很強的借鑒價值。

葉城縣；棚戶區；改造；更新

1、引言

城市棚戶區是指在城市建成區范圍內屬抗震安居工程改造范疇的以平房為主的建筑密度大、人均居住面積小、建設使用年限久、房屋質量差、基礎設施配套不齊全、安全隱患多、環境衛生臟亂差的連片區域。本文以葉城縣城市棚戶區改造規劃為例，探討城市棚戶區改造的原則、思路、模式與策略。

2、項目概況

由于葉城縣地處新疆偏遠地區，經濟發展滯后，縣城房屋建設以連片平房為主，且密度極大。由于大多數房屋屬于土木結構及磚木結構，年久失修，建筑質量較差，各類房屋中，居民自建住房數量大，沒有進行抗震設防（沒有采取抗震措施），抗震能力差，一旦發生破壞性地震，后果不堪設想。

棚戶區基礎設施建設幾乎是空白，構成典型的棚戶區，連片平房大多下水不通，市容環境衛生條件極差，嚴重影響城市面貌及居民身心健康，人民群眾的居住條件和生活環境急需改善。因此對縣城棚戶區改造勢在必行。

3、葉城縣城市棚戶區改造規劃

3.1基本情況

葉城縣老城區20個社區實際居住居民（含部分城鄉結合部居民）11243戶，在常住居民中有低保戶3193戶，低收入戶1310戶人。這部分人群經濟來源單一，缺乏謀生手段，主要靠國家救濟，住房和生活條件較差。棚戶區總占地面積310.41公頃，用地均為國有土地，地形平坦、規整、坡度適宜，地質條件良好，沒有被水淹沒的危險，是能適應各項建設要求的用地，現狀為居住用地，符合棚戶區改造用地。

3.2存在的問題

1、居民自建住房大都以磚木結構為主，建筑結構整體性差；部分年代較久的房屋基礎腐蝕嚴重，墻體傾斜；部分房屋墻體開裂嚴重，搖搖欲墜；隨著老城區內人口不斷增多，居民為擴充住房，私搭亂建，因陋就簡，大部分房屋達不到現行抗震規范要求，居民生命財產安全時刻受到威脅。由于老城區內居民多為低保戶和低收入戶，無力自行改造危舊房屋。

2、棚戶區缺少整體防災救災能力。特別是老城區，房屋建筑密度高達60%以上，房屋縱橫交錯，墻體共用，相互搭接，擁擠不堪；街巷狹窄，寬者3米，窄者不足2米，無消防通道，一旦發生災害根本無法實施救災救援。

3.3城市棚戶區改造的措施和建議

按棚戶區建筑特點和改造要求，將規劃范圍內的棚戶區分成三個改造類型，按不同類型特點進行統一規劃，分類指導，完善基礎設施，配套服務設施，提高環境質量和人居條件。

主要分為：規劃控制區、改造區、改善區。

1、規劃控制區：在規劃范圍內涉及到總體規劃確定的道路紅線、建筑退界、綠地、大型公建預留地、市政設施的用地等，需要采取規劃手段對用地進行控制，保障不影響未來城市總體規劃的實施。原則上的對破舊的住宅只拆不建，合理補償，異地安置。

2、改造區：在建成區內，危舊住房連片、基礎設施不配套的區域。主要指納入此次縣城棚戶區改造范圍，市容環境衛生差，市政基礎設施不配套，改造后使居民的居住條件得到提高，市政基礎設施配套，市容環境改善。

3、改善區（含保留）：主要指棚戶區內已按規劃建設的單位、多層家屬院、二層及二層以上沿街商業，市政基礎設施配套較好。規劃對其環境進行改造，對沿街局部影響市容的建筑外立面進行整飾，改善后使之與相鄰改造區環境協調。

4、需注意的事項

4.1強化工程質量監管

一是項目監管部門需加大對改造過程中居民自建或由施工單位統一承建工程的工程監管力度，從宅地選擇、地基處理、結構設計、施工工藝和質量等方面采取嚴格的管理措施；二是要加強對民房在地震中存在的主要隱患及震害表現和改進的研究、提高建筑抗震性能的方法、措施研究，加強宣傳教育和推廣普及，使居民接受科學建房觀念，有效提高房屋的抗震防災能力。

4.2保護老城風貌

老城區核心區街巷狹小，建筑結構形式多樣，建筑空間充分利用，建筑裝飾豐富多彩。一是要對項目區現有的磚混和磚木房屋進行抗震鑒定，對其中有加固價值的進行加固處理；二是要加強老城區內現有住房改建的管理，指導住房建設符合規劃和抗震要求，嚴禁新的亂搭亂建，確保民族特色得以延續，建筑風貌得以保護，歷史文化得以傳承。

4.3充分考慮就業

老城區內多為貧困居民，要充分考慮居民就業和生計問題。在項目實施過程中要進一步做好受益主體——市區居民狀況的數據統計，如居民職業結構、文化程度、家庭結構、年齡結構以及不同職業、年齡和經濟狀況家庭的改造意愿差別等，為項目實施過程中房屋結構的設計、旅游商業網點的分布、改建后的受益人勞動技能培訓等提供支持。

4.4增加社會籌資

為最大化解決老城區居民居住安全問題，需居民自籌部分資金，老城區住戶現有經濟條件下多數居民恐無法承受，為此，要盡可能通過多渠道籌措資金，適當增加危舊房改造居民的補助資金。老城區16片區改造要結合市場運作方式，在不斷總結經驗、規范運行機制的前提下，進一步深入研究引入房地產開發籌資的規模，以減少居民籌資壓力。通過出讓部分土地使用權給房地產開發企業，由房地產公司通過產權置換安置居民用房，最大化緩解居民自籌資金壓力。

5、結論

在危舊房改造項目上，設計方案以居民生命財產安全為第一，滿足抗震烈度8度（0.3g）的設防要求，并滿足現行消防規范要求，從而實現抗震安居、維吾爾族的歷史文化和建筑藝術得到傳承和發揚。

項目完成后，達到宜居宜業新葉城目標，一個既體現現代化發展，又充滿維吾爾歷史文化積淀的南疆小鎮，將呈現在祖國西部邊陲。

[1]濮本劼.當前形勢下的舊城住房改造-探討棚戶區改造需要注意的一些問題[J].中國房地產業.2015.9.