注冊房地產(chǎn)估價(jià)師“掛靠”現(xiàn)象分析及解決辦法

文/寧林忠　湖南易成房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司　湖南衡陽　421001

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師“掛靠”現(xiàn)象分析及解決辦法

文/寧林忠湖南易成房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司湖南衡陽421001

隨著我國專業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，各種證書“掛靠”等人證分離現(xiàn)象就成為了業(yè)內(nèi)普遍存在的潛規(guī)則。雖然證書掛靠能夠解決相關(guān)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)問題，并給持有者帶來一定的經(jīng)濟(jì)收益，但是也導(dǎo)致業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)際能力與資質(zhì)不符，從而影響業(yè)務(wù)質(zhì)量，因此需要對該現(xiàn)象予以研究并提出解決方法。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會今年將“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師掛靠現(xiàn)象分析及解決辦法”列為1號研究課題，本文在此背景上，對相關(guān)問題開展研究，以期為問題的解決提供建議參考。

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；證書掛靠

一、緒論

隨著我國各個(gè)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，各種從事專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)也迎來了發(fā)展機(jī)遇。這在吸引大量從業(yè)人員的同時(shí)也催生了各種“考證”熱，各種估價(jià)師、造價(jià)師、會計(jì)師、建造師等證書越來越受到高校畢業(yè)生和白領(lǐng)的追捧。對于證書的持有者來說，考取以上證書不僅能夠提升自身的職業(yè)價(jià)值，更加能夠通過“掛靠”的方式獲取額外的收入。而企業(yè)的發(fā)展也需要將證書作為自身資質(zhì)提升的方法，從而催生了一條證書掛靠的灰色利益鏈。

在房地產(chǎn)行業(yè)，也同樣存在著考證和掛靠的灰色產(chǎn)業(yè)。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是指通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，并按照《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》注冊 ， 取得中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的人員。目前我國共有執(zhí)業(yè)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師近5萬人，具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)5500多家，產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到500億元，這些專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)在金融信貸、房屋征收、稅收征管、司法鑒定等領(lǐng)域提供房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格等咨詢和服務(wù)，對維護(hù)人民群眾切身利益、經(jīng)濟(jì)安全和社會穩(wěn)定發(fā)揮著重要作用。雖然目前業(yè)內(nèi)存在著眾多的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，但大部分都是中小機(jī)構(gòu)，行業(yè)集中度不高，整體產(chǎn)業(yè)增長趨勢趨于放緩。各個(gè)機(jī)構(gòu)為了爭搶客戶資源，除了通過價(jià)格的方式進(jìn)行競爭之外，為了進(jìn)一步降低成本，還采用證書掛靠的方式，來提升或者維持自身的資質(zhì)。同時(shí)招聘無相關(guān)資質(zhì)的人員從事實(shí)際業(yè)務(wù)。這種行為不僅僅嚴(yán)重影響到評估質(zhì)量，更擾亂了市場秩序。

2016年5月3日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會將“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師”“掛靠”“現(xiàn)象分析及解決辦法研究”列為今年1號研究課題，將會根據(jù)行政審批制度改革的宗旨，結(jié)合取消房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊初審事項(xiàng)后續(xù)銜接工作的有關(guān)要求和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊工作特點(diǎn)，研究注冊房地產(chǎn)估價(jià)師“掛靠”現(xiàn)象，提出解決建議，并對行業(yè)這種灰色的掛靠現(xiàn)象進(jìn)行整頓。

二、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師證書掛靠行為界定及原因分析

我國相關(guān)行業(yè)的監(jiān)管制度以及資質(zhì)門檻要求專業(yè)機(jī)構(gòu)或者事務(wù)所在獲得業(yè)務(wù)資質(zhì)、開展相關(guān)業(yè)務(wù)前需要相當(dāng)數(shù)量的注冊執(zhí)業(yè)人員，業(yè)務(wù)開展之后資質(zhì)的升級或者保級也需要一定數(shù)量的專業(yè)注冊執(zhí)業(yè)人員，否則就意味著無法取得資質(zhì)和無法開展業(yè)務(wù)，從而導(dǎo)致在專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)沒有競爭力，而競爭力則是企業(yè)生存的核心。由于專業(yè)資格證書考取難度較大、相關(guān)專業(yè)人員的獲取需求和實(shí)際獲取存在較大差異，同時(shí)考慮到維持專業(yè)人員隊(duì)伍成本等因素，就導(dǎo)致了有些職業(yè)資格證書的獲取者可以實(shí)際上并不到相關(guān)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)真正從事相關(guān)職業(yè)，只是將自己的資格證書注冊到相關(guān)的機(jī)構(gòu)。用業(yè)內(nèi)相關(guān)人員的話語來說，就是“相關(guān)部門有要求，市場有需求，考證掛證有奔頭。”證書的掛靠能夠給證書的持有者帶來一定的現(xiàn)金回報(bào)，同時(shí)滿足房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展的資質(zhì)要求，降低房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)際聘用證書持有者進(jìn)行業(yè)務(wù)的人力資源成本。對于證書持有者以及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來說是一個(gè)雙贏的局面，因此在房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各個(gè)行業(yè)都是一個(gè)普遍存在的現(xiàn)象，并且形成了一定的市場和灰色產(chǎn)業(yè)鏈。

雖然證書的掛靠對于持證人和掛靠機(jī)構(gòu)來說都有益，但畢竟是一種不符合實(shí)際的行為，特別是從事業(yè)務(wù)的人沒有資質(zhì)、有資質(zhì)的人不從事相關(guān)業(yè)務(wù)，這對于相關(guān)機(jī)構(gòu)的從業(yè)質(zhì)量造成了損害，進(jìn)而會威脅到機(jī)構(gòu)客戶的經(jīng)濟(jì)甚至生命利益，因此證書的掛靠行為并不值得鼓勵(lì)。當(dāng)前我國法律中目前并未直接使用“掛靠”這一概念，與其相對應(yīng)的概念主要是“出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)”或“借用資質(zhì)”。對于房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的絕大多數(shù)行業(yè)來說，持證上崗是法律規(guī)定的基本要求。按照法律規(guī)定，“出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)”或“借用資質(zhì)”是違反法律法規(guī)的行為，其相關(guān)協(xié)議也得不到法律的保護(hù)。證書的掛靠不僅僅是將證書出借給相關(guān)機(jī)構(gòu)授權(quán)其使用相關(guān)資質(zhì)的證明，當(dāng)該機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目出現(xiàn)事故，證書的持有者同樣需要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

三、解決注冊房地產(chǎn)估價(jià)師證書掛靠現(xiàn)象的建議

如上文所述，大部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出錢掛靠相關(guān)的職業(yè)資格證書，主要是由于機(jī)構(gòu)的持證注冊房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)不夠，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)無法通過資質(zhì)認(rèn)定從而影響項(xiàng)目承接以及業(yè)務(wù)的開展。而證書掛靠一方面導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)與實(shí)際業(yè)務(wù)能力不符，存在損害了客戶的利益的可能性。當(dāng)前在行業(yè)監(jiān)管中由于證書信息和社保信息等暫時(shí)沒有實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，各個(gè)機(jī)構(gòu)又具有“真實(shí)”的勞動合同供檢查，因此無法對掛靠行為進(jìn)行清楚的鑒別及有效的監(jiān)管，因此需要對此問題進(jìn)行研究，提出解決掛靠現(xiàn)象的建議。

首先是市場層面。導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)師等證書掛靠現(xiàn)象的根源是市場的供需不平衡。現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》對于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的成立有著明確的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的數(shù)量要求。但是另一方面如上文所述，該產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、增長速度以及市場成熟程度等卻又無法容納足夠多的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須通過降低人力資源成本的方式來保證不虧損。

其次在立法層面，《評估法》應(yīng)盡快被有關(guān)部門列入議事日程，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展了二十多年，至今只有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)章節(jié)和國務(wù)院部門規(guī)章對房地產(chǎn)估價(jià)作了相關(guān)規(guī)定，在法律層面上還沒有由全國人大委員會制定的專門法律，估價(jià)中的違法違規(guī)行為難以得到有效懲罰，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的權(quán)益也難以得到保障，估價(jià)行業(yè)亟待法律約束之下的可持續(xù)發(fā)展。