土地交易法律制度演變對土地違法的影響研究

文/劉洋　天津土地交易中心　天津　300042

土地交易法律制度演變對土地違法的影響研究

文/劉洋天津土地交易中心天津300042

隨著社會經濟的不斷發展，國家對土地管理工作不斷深入，在土地交易法律制度的演變過程中，出現了一些土地違法行為，大多數都是由于各級政府的地方官員參與土地違法行為中，地方官員可以利用職位的便利，運用簡單的協議，來出讓土地進行經濟發展，主要是處于官員的個人私利，導致土地違法行為昌盛，滋生“土地腐敗”。隨著相關的土地出讓法規的頒布，地方官員開始轉向違法供給土地來發展本轄區內的經濟。因此，國家頒布了雙重的發展目標，既要實現轄區經濟發展，又要合法使用土地，需要不斷改變地方官員的區域經濟發展政績觀念，從源頭遏制地方官員參與土地違法行為，促進國家經濟的良性發展。

土地交易法律制度；土地違法；土地使用權出讓

根據我國的《憲法》和《土地管理法》中的相關法律法規，地方政府是地區的唯一土地市場供給方。隨著近年來，經濟發展迅速，建設用地需求不斷增加，地方政府沒有發揮出應用的職能，在經濟發展的過程中，表現出熱衷于轄區內土地的出讓，地方官員在違法違規用地行為中擔任主角，導致目前的土地違法行為嚴重，在經濟發展的過程中，國家也認識到這個缺陷，開始從合謀理論中尋找解決方案，但是在當前的財政分權和政績觀的影響下，國家并沒有找到合適的解決方案。因此，需要制定相關的土地出讓法規和土地監管法規，來限制地方官員的土地違法行為。

一、土地交易法律制度

（一）土地出讓法律制度的變革

早在二十世紀九十年代頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，就已經確立了土地使用權出讓制度，再到二十世紀末期的《中華人民共和國城市房地產管理法》中也有土地使用權出讓制度的相關規定，再經過二十一世紀初期進行修訂和完善，土地使用權出讓制度的涉及面更廣泛，里面所包含的條例更具有原則性。

我國的《中華人民共和國土地管理法》在很早就確立了土地使用權出讓的相關問題，但是缺乏相應的土地出讓程序，沒有對土地出讓的行為進行統一的規范，缺乏標準性，導致我國的土地資源流失嚴重，因此，我國的國土資源部頒布了《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規定》，在此規定中明確的對土地權出讓使用程序進行了詳細的規定。第一，明確規定了土地使用權的出讓方式，補充和完善了原來的土地使用權出讓模式的缺陷。第二，對土地招標、拍賣、掛牌出讓等行為進行了統一的規定，在這些行為的細節上也進行相關的法律規定，不斷提高土地資源的利用效率，實現土地資源的合理配置。雖然這些規定對地方政府的土地出讓行為產生了一定的影響，但還是存在土地違法行為，地方政府可以利用這些規定的漏洞，政府可以低價出讓經營性用地，導致土地違法行為的范圍不斷擴大。

（二）土地交易監管法律制度的變革

地方政府和地方官員進行合謀參與到土地違法行為中，嚴重的影響了土地交易監管法律制度的執行。在《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規定》中，對土地違法行為的相關規定很少，也沒有明確指出違法了要如何進行處罰，從而導致土地交易監管法律制度在執行的過程中，監管職能很難最大限度的發揮出來。主要的缺陷在于：第一，在違法行為處罰的細節上缺乏必要的規定，不能明確相關責任人應該擔負那些責任，也沒有建立起相關的監督執行機制，導致執行的可操作性差；第二，對土地違法交易的主體缺乏相應的監督，對那些私下土地使用權出讓交易的人員，沒有進行明確的規定，無法確定監督的形式和交易者所應該擔負法律責任；第三，沒有對土地違法行為中的政府部門進行明確的法律規章，出現了“法律位階”，導致土地交易監管職能的弱化，影響監督執行的效果。

隨后又不斷出臺了《國務院關于加大工作力度，進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》、《土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》等等，都對土地使用權出讓方式等方面做了相關的監督規定，卻沒有制度出一條具有很強執行力的監督制度。因此，在2006年，國務院制度了一套完整的土地督察制度，增強了土地交易監督的職權，為制定一條完善的具有很強執行力的土地監督制度提供了理論支持。國務院制定的國家土地督察制度對監督的主體進行明確的規定，也明確了主體的主要職責，同時還加強了對地方土地使用權出讓進行嚴格的監督，在地方設置不同的國家土地監督局，來監督地方的土地使用行為，對從事監督工作的人員進行正式編制，為監督人員提供法律保障，制定出執行力強的監督制度，提高了監督的實際效果，確立了法律制度的公信力。

二、針對土地違法行為給出的意見和建議

隨著土地違法行為的不斷出現，中央政府需要從多個方面進行嚴格控制，在保護耕地的基礎上，要嚴格控制每個省的新增建設用地指標，頒布具有高效力的政策法規。此外，還不能忽略地方政府在土地違法行為中所承擔的主體角色，很多地方政府官員為了謀求個人的私利和實現轄區經濟快速發展的雙重目標的驅使下，去參與土地違法行為，滋生“土地腐敗”。實施合謀參與土地違法行為，不僅發展了轄區內的經濟，還躲避了中央政府的法律處罰。因此，需要對中央政府頒布的發展經濟和合法使用土地的雙重目標進行轉變，在這個雙重目標中，發展經濟是地方政府發展的主要目標，只會讓地方政府為了實現轄區經濟的快速發展，而參與到土地違法活動中，導致“土地腐敗”情況越來越嚴重。

結語：

現階段出現的土地違法行為，主要是由于中央政府推行的以地區經濟發展為重心的財政觀和政績觀，導致地方官員熱衷于參與土地違法活動，在土地資源的利用中，形成了“土地腐敗”的情況，需要中央政府從源頭上遏制“土地腐敗”的產生，確保國家土地資源的良性使用，做到合理配置。

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劉洋，1983年06月15日，籍貫天津，畢業院校太原科技大學，本科，工作單位天津土地交易中心。