關于商業地產“營改增”的思考

文/徐興艷　山東鋼鐵集團房地產有限公司　山東青島　266071

關于商業地產“營改增”的思考

文/徐興艷山東鋼鐵集團房地產有限公司山東青島266071

目前，自今年的五月份起，我國已全面推行營改增的實施，營改增的試點范圍已經擴展到各個行業。這就表明了我國營改增已進入到了收官的階段。在各個行業中，房地產行業是受到營改增影響最為顯著的行業。實施了營改增之后，房地產行業的增值稅稅率被定位了百分之十一。這對于房地產市場有著很大的影響。本文筆者從一般納稅人、稅率、發票以及中央和地方的稅收收入比例四個方面對于商業地產營改增進行了探討。

商業地產；營改增；稅負；影響

在今年的三月十八日，國務院常務會議決定自五月一日起，我國將剩余的建筑業、房地產業、金融業以及生活服務業四個行業全面納入營改增的試點范圍。這使得我國將全面推開營改增的試點。對于商業地產而言，營改增的全面實施在一定程度上降低了企業的稅負，提高企業的利潤率。這在很大程度上能夠促進企業的生產力的提高，使企業得到全面的發展。

一、營改增的必要性

目前，營改增的推行不僅能夠解決營業稅和增值稅之間的矛盾，還能夠解決營業稅和增值稅的征管問題。隨著我國經濟的快速發展，我國目前正處在經濟發展方式轉變的關鍵時期。現代服務業等第三產業的發展對于我國綜合實力以及經濟結構的調整有著非常重要的作用。而在實施營改增之前，我國只對第三產業征收營業稅而不征收增值稅。因此第三產業出現了重復征稅的現象，提高了稅收的成本。這在很大程度上阻礙了第三產業的發展。

自2016年5月起，我國將營改增進行了全面推廣。在實現稅制改革之前，營業稅的存在使得企業不能夠全面的接受專業化分工，降低了企業的生產效益。而營改增的實施能夠避免企業出現重復征稅的現象，提高了企業的經濟效益。

目前，在我國的稅收收入中，增值稅占到了四分之一，成為了我國最大的稅種。但是，增值稅由于沒有經過全國人大制定法律而不具有一定的法律地位。而隨著我國稅收法治觀念的提高，增值稅立法已經成為了一種必然的趨勢。營改增的全面實施是實現增值稅立法的最重要的一部分。

二、營改增對于商業地產的影響

1.一般納稅人的標準

對于增值稅而言，一般納稅人標準的提高或者降低都會使征稅成本、稅制扭曲、稅收收入三者之間保持均衡的狀態。如果一般納稅人的標準提高，那么稅務機關雖然在一定程度上降低了征稅成本，但是會提高稅制扭曲，而降低稅收收入。而如果一般納稅人的標準降低，那么這三者將會出現相反的情況。目前，雖然大部分的國家都實施了單一增值稅，但是卻只有極少數的國家使用了不同的一般納稅人的標準。擴大增值稅的范圍主要是為了減少稅制扭曲，一般納稅人標準的提高則會使大部分的企業不被包含在增值稅的征稅范圍中。隨著多年的實施運行，我國加大了對于增值稅的征管能力。另外，商業地產具有健全的會計核算以及建賬建制，且經營規模較大，因此，在營改增全面實施之后，我國將年應征增值稅銷售額50萬元以上作為商業地產一般納稅人的標準。

2.商業地產的稅率

商業地產實現營改增不僅能夠降低商業地產的實際稅負，還能夠提高商業地產的利潤率。在全面推行營改增之前，商業地產的營業稅為百分之五。而商業地產在實施了營改增之后，商業地產的增值稅稅率基本確定為百分之十一。稅率的大幅度提升使得大多數企業擔心實際稅負會上升。但是國家承諾商業地產的實際稅負只會降低，不可能增長。實際上，商業地產營改增后的百分之十一的稅率雖然看起來比較高，但是增值稅的計稅是通過銷項稅額來減去進項稅額。因此，進項稅額在符合條件的情況下是可以進行抵扣的。但是在這之前，商業地產的百分之五的營業稅是面向全部的經營收入進行征稅的。在現實情況下，營改增不可能降低房地產開發企業稅負，營改增后將會增加房地產開發企業的整體稅負，增加的范圍是2%至3%。

盡管表面上看增值稅率11%比營業稅率5% 多6%，但由于營業稅屬于價內稅，而增值稅屬于價外稅，口徑不一致，不具有可比性，所以還需要統一口徑，按照下述計算將增值稅率轉換成價內稅負率后才可以和營業稅作對比。

增值稅價內稅負率=增值稅率÷（1+增值稅率）=11%÷（1+11%）=9.91%

由于增值稅實繳稅額等于銷項減進項，為了便于不同房地產開發企業作對比，假設進項收入比即可抵扣進項稅額占售房收入的比例為4%，則營改增后，考慮附加稅費影響的直接稅負增加：

=（增值稅價內稅負率-進項收入比-營業稅率）×（1+12%）

=（9.91%-4%-5%）×（1+12%）

=1.02%

即當進項收入比為4%時，直接稅負增加1.02%。

此時，扣除直接稅負后的收入減少1.02%，同時扣除進項稅后的成本也減少4%，則該兩項變化對土地增值稅的影響：

=（收入-成本×（1+30%））×30%

=（-1.02%-（-4%）×（1+30%））×30%

=1.25%

即當進項收入比為4%時，土地增值稅增加1.25%。

此時，扣除直接稅負后的收入減少1.02%，扣除進項稅后的成本減少4%，土地增值稅增加1.25%，由此導致企業所得稅變化：

=（收入-成本-土地增值稅）×25%

=（-1.02%-（-4%）-1.25%）×25%

=0.43%

即當進項收入比為4%時，企業所得稅增加0.43%。

營改增對房地產開發企業直接稅負、土地增值稅、企業所得稅的影響，當進項收入比為4%時，營改增對房地產開發企業整體稅負影響：

=直接稅負影響+土地增值稅影響+企業所得稅影響

=1.02%+1.25%+0.43%

=2.71%

營改增對房地產開發企業整體稅負影響與進項收入比的關系是其隨著進項收入比的增加，營改增對整體稅負的影響從增加稅負逐漸變為降低稅負。當進項收入比為0時，企業整體稅負增加2.89%;當進項收入比為63.5%時，營改增對企業整體稅負沒有影響。

對于實際的房地產開發企業來說，在目前增值稅率最高為17%，并且成本收入率相對不高的情況下，可能取得的可抵扣進項稅額占售房收入的百分比很難超過10%，進項收入比根本不可能達到63.5%。

根據前面的計算分析，在現實情況下，營改增不可能降低房地產開發企業稅負，營改增后將會增加房地產開發企業的整體稅負，增加的范圍是2%至3%。

3.商業地產營改增發票的管理

商業地產的營業稅被改征為增值稅之后，對于不同的購買對象，不動產在銷售時都應開具不同的發票。從國家稅務總局、財政部公布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》和《中華人民共和國發票管理辦法》中可以看出，納稅人不能夠向消費者提供增值稅專用發票。增值稅專用發票一方面能夠證明接收方支付了增值稅并且接受方能夠按照相關規定來實現進項稅額的抵扣，另一方面能夠實現納稅人對于已經繳納增值稅稅款的傳遞并據以抵扣。而消費者是應繳納的增值稅的最終負擔者。因此，消費者是不需要通過增值稅專用發票來進行進項稅額抵扣的。而對于商業地產來說，在不動產的銷售過程中，房地產企業應對購買對象進行分類管理。如果購買對象是企業，那么房地產企業應開具增值稅專用發票。而如果購買對象為消費者個人，那么房地產企業應為消費者個人開具普通發票。

4.調整中央與地方的稅收收入

在2016年4月30日，國務院發布的《全面推開營改增試點后調整中央與地方增值稅收入劃分過渡方案》明確規定了所有行業企業繳納的增值稅均納入中央和地方共享范圍，中央分享增值稅的50%，地方按稅收繳納地分享增值稅的50%。因此應在測算逐步擴圍的行業數據的同時核算地方營業稅收入量。其中，差額部分可以由轉移支付方式進行彌補。在具有了一定的轉移支付體系的情況下，如果稅收收入分成比例調整不到位，那么中央集中的收入增量通過均衡性轉移支付分配給地方，主要用于加大對中西部地區的支持力度。這樣也能夠調動地方的自主性，環節地方因增值稅擴圍帶來的財政困難。

5.交易雙方受益更多

以商業辦公租賃為例，如果租戶都是一般納稅人，就可以全額抵扣增值稅，在實行新的“營改增”后，那么我們的總成本就會下降一些，這表明在實行“營改增”后兩方都會有很大的贏利空間。

再以投資商業地產為例，由于三月十八日頒布的“營改增”細則中規定購置的商業地產增值稅部分將可作為進項抵扣，這可以當作稅制改革的重大突破，將利好商業地產，該舉措有望激發投資者投資大宗商業地產熱情。

結語:

綜上所述，在我國全面實施營改增之后，我國將年應征增值稅銷售額50萬元以上作為商業地產一般納稅人的標準。商業地產的稅率也由原來的百分之五的營業稅暫定為百分之十一的增值稅。這在一定程度上降低了企業的實際稅負，提高了企業的經濟效益。對于發票的管理，商業地產在實施了營改增之后，對于不同的購買對象，企業需要開具不同的專用發票。對于中央與地方的稅收收入比例，我國相關規定明確指出了既要保障地方既有財力，不影響地方財政平穩運行，又要保持目前中央和地方財力大體“五五”格局，全面促進企業的發展。

［1］國稅總局15項措施護航“營改增”落地［J］.中國總會計師.2016（04）

［2］仝中燕.營改增新政下的房地產業［J］.城市開發.2016（10）

［3］盛立中.房地產業營改增下的利好和風險預防［J］.城市開發.2016（10）

［4］鈕德明.房地產企業營改增后的稅收籌劃［J］.現代經濟信息.2015（19）

［5］鄭巖，冼彬璋.房地產業“營改增”改革方案初探［J］.稅務與經濟.2014（04）

徐興艷（1978年9月），女，工作單位：山東鋼鐵集團房地產有限公司，職稱：中級會計師，職務：財務經理，學歷：本科。