創(chuàng)新鎮(zhèn)村萬人社區(qū)規(guī)劃設(shè)計模式拉動經(jīng)濟發(fā)展提升城鎮(zhèn)化水平

文/李庚、李磊、李麗　山東省夏津縣質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局　山東夏津　253200

創(chuàng)新鎮(zhèn)村萬人社區(qū)規(guī)劃設(shè)計模式拉動經(jīng)濟發(fā)展提升城鎮(zhèn)化水平

文/李庚、李磊、李麗山東省夏津縣質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局山東夏津253200

李克強總理在十二屆全國人大四次會議《政府工作報告》中指出：要“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”。無疑，小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)將是提升城鎮(zhèn)化水平的重要內(nèi)容。本文著重探討小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村社區(qū)（下簡稱鎮(zhèn)村社區(qū)）建設(shè)規(guī)劃設(shè)計新模式，并取10000人社區(qū)為例闡述。有八大結(jié)論：①不用國家和地方政府投資就能建好萬人社區(qū)。②農(nóng)民購樓資金95%來自被解放的村莊占地。③比傳統(tǒng)模式省地38%。④建一個社區(qū)增GDP10.23億元人民幣。⑤地方增預(yù)算外收入1.8億元，各級增稅收0.73億元。⑥增加就業(yè)崗位3200個。⑦社區(qū)人性化規(guī)劃設(shè)計群眾易接受。⑧探索了鎮(zhèn)村社區(qū)建設(shè)和農(nóng)民養(yǎng)老新路徑。

小城鎮(zhèn)；新農(nóng)村；社區(qū)規(guī)劃設(shè)計；新模式

一、鎮(zhèn)村社區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀與發(fā)展方向

（一）小城鎮(zhèn)社區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展方向

伴隨著小城鎮(zhèn)發(fā)展社區(qū)逐步形成，成績顯著。但不少地區(qū)問題突出。首先居民區(qū)呈點式布置、星狀分布。居生活常與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、小城鎮(zhèn)擴展發(fā)生矛盾。第二基礎(chǔ)設(shè)施不配套。如供水分自來水、自打井、買水等方式。第三社區(qū)小功能單薄僅能住。癥結(jié)是小城鎮(zhèn)處于初級階段，缺規(guī)劃指導(dǎo)。

發(fā)展方向：小城鎮(zhèn)越來越大，社區(qū)功能越來越全，社區(qū)規(guī)模趨于大型化。因為：①多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)制定了小城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將隨機松散的人群產(chǎn)業(yè)聚集地向空間布局合理，功能齊備的小型城市發(fā)展。②農(nóng)民將不斷涌入小城鎮(zhèn)。農(nóng)民離開第一產(chǎn)業(yè)一般分三個階段：第一階段一產(chǎn)為主；第二階段大部收入來自二、三產(chǎn)業(yè)，但為留后路仍不放棄土地；第三階段一產(chǎn)用工如轉(zhuǎn)到二、三產(chǎn)業(yè)能獲高數(shù)倍的收入，這時農(nóng)民才徹底放棄工地。過程中，一、二、三產(chǎn)業(yè)兼顧，離家近且比城市投資便宜的小城鎮(zhèn)是首選。③降低生活成本，獲取便捷服務(wù)，提高資源利用率三大因素導(dǎo)致社區(qū)規(guī)模向大型化發(fā)展。

（二）新農(nóng)村社區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展方向。

以農(nóng)民上樓，平村復(fù)耕為特點的新農(nóng)村建設(shè)在多地試點。社區(qū)多為數(shù)排數(shù)棟五層步行梯樓，統(tǒng)一供水、電、暖，樓間置花草樹木（此為流行模式，也是傳統(tǒng)模式）。人們生活環(huán)境美化優(yōu)化，舒適感、幸福感指數(shù)達90%以上，農(nóng)民居住率先奔小康，并騰出大量村莊占地。

傳統(tǒng)社區(qū)有五點不足：①老人上下樓不便，自理差的沒人幫助不能上下樓。②養(yǎng)老條件受局限。居住形式只適宜家庭養(yǎng)老，很難享受社會養(yǎng)老提供的便利。兒女孫輩忙，陪老人時間少，老人出門難，別人進門難，在精神文化、交流等條件不能滿足的狀態(tài)下度過晚年。③農(nóng)產(chǎn)品存放缺場地。秋冬樓間玉米槌密集堆放，很不協(xié)調(diào)。④大型機械無處存放。⑤社區(qū)小，功能不全。

三農(nóng)自身發(fā)展必然走向新農(nóng)村，新農(nóng)村社區(qū)必然走向大型化。農(nóng)民人均基本農(nóng)田二畝。人均低收益致使農(nóng)民紛紛離開土地投入二、三產(chǎn)業(yè)。留守和走出土地的農(nóng)民因占有資源和收入構(gòu)成的變化都逐步富裕起來，對窄街陋巷、柴草亂放、人畜混居、雨天泥濘、冬季無暖的村落生活環(huán)境有強烈的改變愿望。在離城市、小城鎮(zhèn)遠的村莊，實現(xiàn)愿望的出路在于新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)；又因人們追求生活高質(zhì)量、低成本，鄰村聯(lián)建和數(shù)村聯(lián)建的大型社區(qū)模式成為必然選擇。

二、萬人社區(qū)規(guī)劃設(shè)計新模式

建鎮(zhèn)村社區(qū)均指向大型化。社區(qū)規(guī)模應(yīng)因地制宜，可數(shù)千人、上萬人。本文取占地333畝容量10000人的社區(qū)規(guī)模闡述規(guī)劃設(shè)計新思路。

（一）基本理念。

公園式社區(qū)，園中有樓、口字布局；樓樓相連，同層貫通；戶戶有院、院外廊道、上下便捷、通風(fēng)透光；貼近民俗、雅俗共賞、農(nóng)民可享；功能完備、適應(yīng)廣泛。

（二）基本功能。

1、適應(yīng)廣泛。

①適應(yīng)新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)：自然村是宗族血親人群的聚集地。相互依存、互幫互助、互相走動交流是重要生存方式。廊道、電梯使這種方式方便延續(xù)，且比自然村更便捷；院子房舍組合是中國農(nóng)民幾千年的居住方式。院落給了個體獨立自主的家天地，一方面是隱密安全屏障，一方面存放家私，設(shè)置小院滿足了傳統(tǒng)需求；停車場給大型機具提供了場地；寬陽臺方便觀賞樓外風(fēng)景，可為乘輪椅的老人提供大的回旋空間；人們在廊道就可信步交流，觀賞風(fēng)景；通風(fēng)口的一部可供十多人聊天打牌。由于注重了人性化設(shè)計，更易被農(nóng)民接受。

②適合小城鎮(zhèn)社區(qū)建設(shè)：小城鎮(zhèn)農(nóng)民為主，附近數(shù)村整體劃人。雖工農(nóng)商學(xué)行檔不同，但傳統(tǒng)慣性和需求讓他們更愿接受這種規(guī)劃設(shè)計。

③適合城市棚戶區(qū)社區(qū)改造。很多衛(wèi)星村被城市吞沒，他們和原四關(guān)居民構(gòu)成棚戶區(qū)主體，也適合這種社區(qū)建設(shè)模式。由于目前城市普遍房產(chǎn)存量多，可優(yōu)先用存量房產(chǎn)安排棚戶區(qū)居民。

2、方便養(yǎng)老。

首先是方便老年人交流。半自理能力的人坐上電輪椅可自主到任何一家和任何角落；二是能享受社會化養(yǎng)老服務(wù)。社區(qū)設(shè)養(yǎng)老服務(wù)中心，只要和中心簽約就能享受全托式、或單項托、多項托、階段托服務(wù)。如多項托的內(nèi)容是幫老人起床、洗漱、吃藥、早餐、午餐、兩小時一探視，中心會按時派人服務(wù)，兒女們就可放心的早出晚歸搞事業(yè)。又如全托式，老人生活全部在服務(wù)中心，根據(jù)簽約可以享單人間、雙人間等，兒女只管按期交錢和探望。再如，老人身邊就有服務(wù)中心的電話（可帶身上），有特殊需要只要摁響服務(wù)鍵，服務(wù)人員就能立刻趕到。

65歲以上人口比例約11%，社區(qū)65歲以上人口1100人。如需幫助生活的占30%計有330人。據(jù)調(diào)查，這些人1/3的采用全托式，1/3的采用多項托，1/3的采取家庭式養(yǎng)老。養(yǎng)老服務(wù)中心的服務(wù)對象220人，需建筑面積約2500平方米。要求中心鄰醫(yī)院。

3、少兒教育不出社區(qū)。

建社區(qū)幼兒園、小學(xué)。適齡兒童（約占11%）1100人，幼教三年，小學(xué)六年，每級122人三個班，計27個班。需8000平方米。

4、一般治病不出區(qū)。

設(shè)社區(qū)醫(yī)院，內(nèi)外服務(wù)結(jié)合。設(shè)病床150張，需5000平方米。

5、一般購物不出區(qū)。

設(shè)蔬果、百貨、五金交電、圖書文具、糧油土產(chǎn)、農(nóng)資農(nóng)具、家電家具等超市數(shù)十家，面積約4000平方米。

6、一般服務(wù)不出區(qū)。

物業(yè)、賓館、宴席中心、藥店、診所、理發(fā)、娛樂、郵政物流、家政培訓(xùn)、服裝加工、打印、金融、治安等日常服務(wù)一應(yīng)俱全，需建筑面積約8000平方米。

商貿(mào)公益用樓計需27500平方米。

（三）土地換樓。

農(nóng)民購樓資金主要來源于被解放的村莊占地，由建設(shè)用地指標(biāo)市場獲得。自然村居住區(qū)人口密度3人/畝，新社區(qū)人口密度30人/畝。除新社區(qū)用地外騰出3000畝，土地性質(zhì)為未利用土地。經(jīng)國土資源局（或民間）投900萬元就能改良成基本農(nóng)田。根據(jù)國家基本農(nóng)田占補平衡政策，地方就多出3000畝建設(shè)用地指標(biāo)。賣給發(fā)達地區(qū)搞建設(shè)就獲10.5億元（市價約35萬元/畝）。農(nóng)民購樓享成本價計9.16億元，按29萬元/畝補給農(nóng)民計有8.7元，占農(nóng)民購樓資金的95%。

（四）住樓補貼。

社區(qū)因務(wù)業(yè)費、暖氣費、公共設(shè)施費用攤銷比自然村生活花費多，實行農(nóng)民住樓補貼制。錢來自被解放的村莊占地承包費，按700元/畝1年計210萬元。這塊錢六成均分，余部可用于村辦公開支，照顧特困戶，公共設(shè)施維修，物業(yè)人員工資等。

（五）地價惠民

2.75萬平方米經(jīng)貿(mào)公益樓按市價銷售。價格中土地占241元/平方米，計有663萬元。返還給農(nóng)民用于社區(qū)公共設(shè)施開支。內(nèi)容包括務(wù)業(yè)樓、地暖井、供水井及配套管網(wǎng)開支，以降低供暖和物業(yè)價格。

三、新模式實施操作

（一）實施前提。

實施前提是國家在基本農(nóng)田占補平衡原則下，允許余量建設(shè)用地指標(biāo)自由跨區(qū)交易。并規(guī)范市場，規(guī)范機制，規(guī)范監(jiān)督。

國家基本農(nóng)田政策是保18億畝基數(shù)，占一畝、補一畝謂之占補平衡。發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)密集，新項目因土地補方資源枯竭而無法落地。地方政府和企業(yè)有錢沒地干著急，制約了經(jīng)濟發(fā)展。國家如嚴(yán)控基數(shù)，放活余數(shù)，落后地區(qū)供用地指標(biāo)，發(fā)達地區(qū)高價購入，各取所需優(yōu)勢互補，有利區(qū)域經(jīng)濟平衡。

（二）實施操作。

1、縣鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府牽頭組班子掌控全過程。

2、確定社區(qū)吸納人群。新農(nóng)村社區(qū)原則上選擇村莊稠密、人口密度大的區(qū)域。以社區(qū)設(shè)計人口規(guī)模確定吸納村莊范圍；小城鎮(zhèn)社區(qū)包括城鎮(zhèn)現(xiàn)有從業(yè)人群并將附近村莊整體納入。

3、社區(qū)定位。

新農(nóng)村社區(qū)原則上選擇土地瘠薄、交通便利、靠水源電源、排水排污有出路，相對聚中的位置；小城鎮(zhèn)社區(qū)按既定總體規(guī)劃定位。

4、新農(nóng)村社區(qū)宅房換樓原則和實施。

新模式用地換樓是核心內(nèi)容之一。實際操作上，土地價值轉(zhuǎn)承房宅為載體以對應(yīng)村村戶戶的千差萬別。這樣更合理，群眾更易接受。所以用地換樓在實施層面變?yōu)橛谜繐Q樓。農(nóng)民購樓在規(guī)定限額內(nèi)享成本價。

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