創新鎮村萬人社區規劃設計模式拉動經濟發展提升城鎮化水平

文/李庚、李磊、李麗　山東省夏津縣質量技術監督局　山東夏津　253200

創新鎮村萬人社區規劃設計模式拉動經濟發展提升城鎮化水平

文/李庚、李磊、李麗山東省夏津縣質量技術監督局山東夏津253200

李克強總理在十二屆全國人大四次會議《政府工作報告》中指出：要“推進以人為核心的新型城鎮化”。無疑，小城鎮、新農村社區建設將是提升城鎮化水平的重要內容。本文著重探討小城鎮和新農村社區（下簡稱鎮村社區）建設規劃設計新模式，并取10000人社區為例闡述。有八大結論：①不用國家和地方政府投資就能建好萬人社區。②農民購樓資金95%來自被解放的村莊占地。③比傳統模式省地38%。④建一個社區增GDP10.23億元人民幣。⑤地方增預算外收入1.8億元，各級增稅收0.73億元。⑥增加就業崗位3200個。⑦社區人性化規劃設計群眾易接受。⑧探索了鎮村社區建設和農民養老新路徑。

小城鎮；新農村；社區規劃設計；新模式

一、鎮村社區建設現狀與發展方向

（一）小城鎮社區現狀及發展方向

伴隨著小城鎮發展社區逐步形成，成績顯著。但不少地區問題突出。首先居民區呈點式布置、星狀分布。居生活常與產業經營、小城鎮擴展發生矛盾。第二基礎設施不配套。如供水分自來水、自打井、買水等方式。第三社區小功能單薄僅能住。癥結是小城鎮處于初級階段，缺規劃指導。

發展方向：小城鎮越來越大，社區功能越來越全，社區規模趨于大型化。因為：①多數鄉鎮制定了小城鎮發展規劃，將隨機松散的人群產業聚集地向空間布局合理，功能齊備的小型城市發展。②農民將不斷涌入小城鎮。農民離開第一產業一般分三個階段：第一階段一產為主；第二階段大部收入來自二、三產業，但為留后路仍不放棄土地；第三階段一產用工如轉到二、三產業能獲高數倍的收入，這時農民才徹底放棄工地。過程中，一、二、三產業兼顧，離家近且比城市投資便宜的小城鎮是首選。③降低生活成本，獲取便捷服務，提高資源利用率三大因素導致社區規模向大型化發展。

（二）新農村社區現狀及發展方向。

以農民上樓，平村復耕為特點的新農村建設在多地試點。社區多為數排數棟五層步行梯樓，統一供水、電、暖，樓間置花草樹木（此為流行模式，也是傳統模式）。人們生活環境美化優化，舒適感、幸福感指數達90%以上，農民居住率先奔小康，并騰出大量村莊占地。

傳統社區有五點不足：①老人上下樓不便，自理差的沒人幫助不能上下樓。②養老條件受局限。居住形式只適宜家庭養老，很難享受社會養老提供的便利。兒女孫輩忙，陪老人時間少，老人出門難，別人進門難，在精神文化、交流等條件不能滿足的狀態下度過晚年。③農產品存放缺場地。秋冬樓間玉米槌密集堆放，很不協調。④大型機械無處存放。⑤社區小，功能不全。

三農自身發展必然走向新農村，新農村社區必然走向大型化。農民人均基本農田二畝。人均低收益致使農民紛紛離開土地投入二、三產業。留守和走出土地的農民因占有資源和收入構成的變化都逐步富裕起來，對窄街陋巷、柴草亂放、人畜混居、雨天泥濘、冬季無暖的村落生活環境有強烈的改變愿望。在離城市、小城鎮遠的村莊，實現愿望的出路在于新農村社區建設；又因人們追求生活高質量、低成本，鄰村聯建和數村聯建的大型社區模式成為必然選擇。

二、萬人社區規劃設計新模式

建鎮村社區均指向大型化。社區規模應因地制宜，可數千人、上萬人。本文取占地333畝容量10000人的社區規模闡述規劃設計新思路。

（一）基本理念。

公園式社區，園中有樓、口字布局；樓樓相連，同層貫通；戶戶有院、院外廊道、上下便捷、通風透光；貼近民俗、雅俗共賞、農民可享；功能完備、適應廣泛。

（二）基本功能。

1、適應廣泛。

①適應新農村社區建設：自然村是宗族血親人群的聚集地。相互依存、互幫互助、互相走動交流是重要生存方式。廊道、電梯使這種方式方便延續，且比自然村更便捷；院子房舍組合是中國農民幾千年的居住方式。院落給了個體獨立自主的家天地，一方面是隱密安全屏障，一方面存放家私，設置小院滿足了傳統需求；停車場給大型機具提供了場地；寬陽臺方便觀賞樓外風景，可為乘輪椅的老人提供大的回旋空間；人們在廊道就可信步交流，觀賞風景；通風口的一部可供十多人聊天打牌。由于注重了人性化設計，更易被農民接受。

②適合小城鎮社區建設：小城鎮農民為主，附近數村整體劃人。雖工農商學行檔不同，但傳統慣性和需求讓他們更愿接受這種規劃設計。

③適合城市棚戶區社區改造。很多衛星村被城市吞沒，他們和原四關居民構成棚戶區主體，也適合這種社區建設模式。由于目前城市普遍房產存量多，可優先用存量房產安排棚戶區居民。

2、方便養老。

首先是方便老年人交流。半自理能力的人坐上電輪椅可自主到任何一家和任何角落；二是能享受社會化養老服務。社區設養老服務中心，只要和中心簽約就能享受全托式、或單項托、多項托、階段托服務。如多項托的內容是幫老人起床、洗漱、吃藥、早餐、午餐、兩小時一探視，中心會按時派人服務，兒女們就可放心的早出晚歸搞事業。又如全托式，老人生活全部在服務中心，根據簽約可以享單人間、雙人間等，兒女只管按期交錢和探望。再如，老人身邊就有服務中心的電話（可帶身上），有特殊需要只要摁響服務鍵，服務人員就能立刻趕到。

65歲以上人口比例約11%，社區65歲以上人口1100人。如需幫助生活的占30%計有330人。據調查，這些人1/3的采用全托式，1/3的采用多項托，1/3的采取家庭式養老。養老服務中心的服務對象220人，需建筑面積約2500平方米。要求中心鄰醫院。

3、少兒教育不出社區。

建社區幼兒園、小學。適齡兒童（約占11%）1100人，幼教三年，小學六年，每級122人三個班，計27個班。需8000平方米。

4、一般治病不出區。

設社區醫院，內外服務結合。設病床150張，需5000平方米。

5、一般購物不出區。

設蔬果、百貨、五金交電、圖書文具、糧油土產、農資農具、家電家具等超市數十家，面積約4000平方米。

6、一般服務不出區。

物業、賓館、宴席中心、藥店、診所、理發、娛樂、郵政物流、家政培訓、服裝加工、打印、金融、治安等日常服務一應俱全，需建筑面積約8000平方米。

商貿公益用樓計需27500平方米。

（三）土地換樓。

農民購樓資金主要來源于被解放的村莊占地，由建設用地指標市場獲得。自然村居住區人口密度3人/畝，新社區人口密度30人/畝。除新社區用地外騰出3000畝，土地性質為未利用土地。經國土資源局（或民間）投900萬元就能改良成基本農田。根據國家基本農田占補平衡政策，地方就多出3000畝建設用地指標。賣給發達地區搞建設就獲10.5億元（市價約35萬元/畝）。農民購樓享成本價計9.16億元，按29萬元/畝補給農民計有8.7元，占農民購樓資金的95%。

（四）住樓補貼。

社區因務業費、暖氣費、公共設施費用攤銷比自然村生活花費多，實行農民住樓補貼制。錢來自被解放的村莊占地承包費，按700元/畝1年計210萬元。這塊錢六成均分，余部可用于村辦公開支，照顧特困戶，公共設施維修，物業人員工資等。

（五）地價惠民

2.75萬平方米經貿公益樓按市價銷售。價格中土地占241元/平方米，計有663萬元。返還給農民用于社區公共設施開支。內容包括務業樓、地暖井、供水井及配套管網開支，以降低供暖和物業價格。

三、新模式實施操作

（一）實施前提。

實施前提是國家在基本農田占補平衡原則下，允許余量建設用地指標自由跨區交易。并規范市場，規范機制，規范監督。

國家基本農田政策是保18億畝基數，占一畝、補一畝謂之占補平衡。發達地區產業密集，新項目因土地補方資源枯竭而無法落地。地方政府和企業有錢沒地干著急，制約了經濟發展。國家如嚴控基數，放活余數，落后地區供用地指標，發達地區高價購入，各取所需優勢互補，有利區域經濟平衡。

（二）實施操作。

1、縣鎮（鄉）政府牽頭組班子掌控全過程。

2、確定社區吸納人群。新農村社區原則上選擇村莊稠密、人口密度大的區域。以社區設計人口規模確定吸納村莊范圍；小城鎮社區包括城鎮現有從業人群并將附近村莊整體納入。

3、社區定位。

新農村社區原則上選擇土地瘠薄、交通便利、靠水源電源、排水排污有出路，相對聚中的位置；小城鎮社區按既定總體規劃定位。

4、新農村社區宅房換樓原則和實施。

新模式用地換樓是核心內容之一。實際操作上，土地價值轉承房宅為載體以對應村村戶戶的千差萬別。這樣更合理，群眾更易接受。所以用地換樓在實施層面變為用宅房換樓。農民購樓在規定限額內享成本價。

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