城市規劃中土地資源管理對房地產開發的調控作用

文/趙熙 陜西省國土資源信息中心 陜西西安 710000

城市規劃中土地資源管理對房地產開發的調控作用

文/趙熙 陜西省國土資源信息中心 陜西西安 710000

改革開放后，隨著我國經濟水平及工業化水平的提高，我國的城市化進程也在不斷加快，城市化的大力發展需要大量的土地資源作為依托，土地資源是一個城市發展的重要基礎，一個城市想要實現快速發展必須擁有豐富的土地資源作為發展基礎，同時城市的發展也離不開房地產業的巨大貢獻。因此在是城市的發展規劃中，做好土地資源的管理十分重要，這對城市化的合理和房地產業的穩定有序發展都至關重要。

城市化；城市規劃；土地資源管理；房地產調控

隨著我國的城市化進程的加快，在高速發展的城市化進程中離不開房地產業的貢獻。房地產業是一個周期波動較大的產業，房地產業的發展變化會直接影響到國家經濟發展的穩定和人民生活水平的提高。因此，維持房地產業平穩﹑健康﹑均衡發展是政府的主要任務之一。房地產業易受國家宏觀經濟調控的影響，由于城市中土地資源對房地產業的重要性，一個城市土地資源開發政策是房地產業的重要調控因素。

在城市化的過程中，房地產業一方面對于促進城市社會經濟的快速發展﹑改善城市景觀面貌﹑推動城市化中起到了重要作用，但是另外一方面，在市場經濟條件下，房地產業與政府城市規劃部門之間沖突較多，這些都會導致城市的非合理發展，隨著城市化進程的不斷推進，一些問題會不斷的暴露出來，這些都會對城市的可持續發展造成嚴重影響。因此，合理的城市規劃對于城市的可持續發展十分重要，這之中需要合理的利用土地資源的管理來對房地產業進行調控，以促進房地產業對城市發展的正面作用。

1、我國目前土地政策及房地產業的現狀

1.1 我國土地政策現狀

土地資源是一個城市發展的重要的經濟資源，為保證土地資源得到高效合理的利用，將城市的土地資源進行集中規劃開發是十分重要的。科學合理的城市土地管理制度是政府實現一個城市土地市場合理使用的基礎。結合城市發展的總體規劃﹑城市土地資源儲備計劃，根據城市的發展速度和土地需求，制定合理的土地供應計劃，實現合理﹑限量的土地供應，完善土地資源的合理配置，并能對房地產業進行有效的調節。

從我國進行城市土地使用制度改革以來，城市土地市場就開始逐步發展，土地的使用開始走向市場化。后來，為了提高土地市場的運作效率，我國實行了土地儲備制度，這一制度一方面提高了土地的有效利用率，另一方面會使土地價格抬高，帶來房價的瘋漲，不利于房地產業的穩定及正常運行。因此，合理的土地資源規劃管理對于房地產業的發展十分重要。

1.2 我國目前的房地產業現狀

我國的房地產業主要是在土地市場開始之后逐步發展起來的。在2004年，我國的房地產市場快速發展，導致了房價的飛漲，城市化的進程也引起了住房的供需不平衡，大量收入較低的人民群體不能夠購買房屋。這就需要政府部門在土地資源上進行宏觀調控，對城市居民住房結構的部分的土地資源供應量進行合理調整，以盡量控制房價，滿足人民購買住房的愿望。

2008 年初，國務院對閑置土地進行管理，打擊囤地﹑要求閑置兩年的土地進行依法收回等措施，使得房地產的發展水平降低。在2008年的下半年，國家出臺了一系列寬松的信貸政策﹑以及中國人民銀行連續5次的降息，這些政策的實施都促進了房地產業的繁榮。導致2009年房地產市場迅速發展，地價也飛漲，房地產商囤積大量土地。于是政府開始逐步加大對房地產業的調控力度，使房地產市場得到了一定的降溫。

2、土地資源管理與房地產業調控

2.1 土地資源配置情況

我國現有的城市土地供應模式是在我國的土地制度下發展形成的一種城市土地供給模式，將土地作為一種兼有資源和資產性質的商品出現在市場上，通過市場需求進行土地資源開發，但是這也需要政府部門在整體上進行宏觀調控，在一定程度上進行干預，以保證土地資源的開發及供應科學合理。

我國目前所實行的土地儲備制度主要是通過市場需求來進行土地資源配置，這種模式極大的提高了土地資源的利用率。但是由于我國的房地產市場起步較晚，土地儲備制度在我國尚未發展成熟，在實際的過程中還存在不少問題，土地制度的研究還需要廣大專家的進一步深入研究。在土地供應時機方面﹑合理的土地儲備量﹑土地儲備的風險等方面都需要進行深入研究。

2.2 房地產業的調控

通過土地資源對房地產業的調控主要有以下方式：第一，在土地供應方式等方面，為防止土地資源的囤積倒賣，可以把經營性用地等納入到招標拍賣的范圍，采用有期限和有償的使用方式進行拍賣，以提高土地資源的利用效率，遏制土地資源浪費。第二，在住房土地供應方面，嚴格控制建設用地的供應，注重保障房的建設用地供應，增加廉租房﹑公租房﹑經濟使用房的建設，減少別墅﹑高檔公寓的建設。這樣的土地供應方式可以一定程度上改變城市房地產產業開發結構，會在一定程度上減少投資性購房，降低城市的平均房價，對收入在中等及偏下人群來說，能夠有助于滿足他們的住房購買需求。第三，政府需要加強對城市土地資源的勘察和處理，明確閑置土地的面積，依法進行處理，對閑置土地進行合理的開發利用，促進城市土地資源得到合理有效的利用。通過對閑置土地資源進行回收，也可以增加政府的土地儲備量，可以提高土地資源的調配力度。

總結：

我國的土地資源的情況是整體匱乏，人均住房面積較低，因此合理的提高土地的利用率，保證城市居民的基本住房需求十分重要。我國的房地產業發展需要在政府的調控下進行，為提高房地產業在可持續城市化中的作用，以及保證土地資源的合理利用，需要政府進行合理完善的城市規劃，規劃好土地資源的利用及對房地產業的調控。以提高城市化進程及人民的生活質量。

[1]張文新.城市土地儲備對我國城市土地供求與地價的影響分析，資源科學，2005.

[2]楊光.基于房地產市場信息系統的住宅供地分析方法研究，同濟大學，2008.

[3]宋楊.我國土地儲備制度對房地產市場的影響，商業時代，2005.