房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究及要點(diǎn)解析

文/栗瑋　招商局地產(chǎn)（重慶）有限公司　重慶　400000

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究及要點(diǎn)解析

文/栗瑋招商局地產(chǎn)（重慶）有限公司重慶400000

在國內(nèi)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化、市場(chǎng)體制大融合的背景下，建筑市場(chǎng)格局也日益復(fù)雜和深化，作為房地產(chǎn)開發(fā)商必須不斷致力于建造成本的控制和管理水平的提高，才能最終在市場(chǎng)潮流中脫穎而出。本文就針對(duì)房地產(chǎn)建造中的成本控制策略展開理論研究。

房地產(chǎn)；成本控制；研究

引言：盡管國內(nèi)房地市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)日臻成熟和完善，但在具體運(yùn)營(yíng)管理過程中依然暴露出很多不足，特別是成本管控方面的缺陷已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的現(xiàn)實(shí)瓶頸。

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

基于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，經(jīng)過幾十年的發(fā)展和積累已經(jīng)出具雛形，市場(chǎng)格局和銷售業(yè)績(jī)也趨于同質(zhì)化，即便是類型不同的房地產(chǎn)企業(yè)他們之間的盈利模式也具有很大的相似性，因此現(xiàn)代化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得市場(chǎng)先機(jī)，必須著力于成本預(yù)算和控制的投入。作為企業(yè)發(fā)展的重要策略之一成本預(yù)算是企業(yè)發(fā)展的根基保障，只有真正降低了成本，才能保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)在質(zhì)量、安全、工藝達(dá)標(biāo)的前提下，企業(yè)利潤(rùn)價(jià)值也就順理成章的獲得。所以，未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的成敗興衰，成本管控將是一項(xiàng)重要的風(fēng)向標(biāo)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀和不足之處

2.1決策缺乏科學(xué)理論，管理水平普遍較低

房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)階段，必須要經(jīng)過以下幾個(gè)必要的流程，即項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研和風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)和管控措施制定等。作為房地產(chǎn)的投資者，他們肯定要綜合各方面因素，對(duì)投資、建造的成本利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算，并充分考慮自身資金實(shí)力、政治環(huán)境和自然條件等多方面因素后選擇最優(yōu)的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃。因而，房地產(chǎn)行業(yè)的成本預(yù)算項(xiàng)目將成為其利潤(rùn)保障的技術(shù)手段之一。然而，國內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的成本預(yù)算管理理念，也未設(shè)置專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，職能職權(quán)劃分不清。絕大多數(shù)的決策出自于企業(yè)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)和工程部門。盡管以上部門在成本預(yù)算方面也有一定的職責(zé)和權(quán)限，例如財(cái)務(wù)部門具有預(yù)期利潤(rùn)估測(cè)的職能，工程部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)部門負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)研、匯總和預(yù)測(cè)。但他們之間往往多數(shù)各自為政，所總結(jié)數(shù)據(jù)過于片面，不具有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌管控的效益，最終也無法為決策者提供科學(xué)、準(zhǔn)確的理論支持，甚至還給企業(yè)遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)增加了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2現(xiàn)場(chǎng)簽證管控缺陷導(dǎo)致成本的猛增

房地產(chǎn)開發(fā)不同于其他行業(yè)，其重要特征在于建設(shè)周期的長(zhǎng)遠(yuǎn)性，而一旦項(xiàng)目開始就無法逆轉(zhuǎn)或停止。也正由于這種特征，往往在建設(shè)期間，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程變更或計(jì)劃修改的現(xiàn)象，由此造成的返工、停工消耗也是一種巨大的成本浪費(fèi)。盡管，很多企業(yè)在房地產(chǎn)建造初期就制定了相當(dāng)嚴(yán)密的項(xiàng)目整體管理體制，例如預(yù)算審查、現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)和質(zhì)量目標(biāo)考核機(jī)制等，但在成本管控方面卻始終是一項(xiàng)短板。

2.3合同條約中對(duì)于成本控制內(nèi)容的缺失

通常在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)，諸多企業(yè)在合同編制、簽署過程中，習(xí)慣采用《建設(shè)工程施工合同》中的內(nèi)容和模板，而在該合同中過多的強(qiáng)調(diào)了有關(guān)工程質(zhì)量、安全、周期等要求和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出，包括各種原料價(jià)格、核算方式、結(jié)賬周期等涉及較少或很模糊，從而使得投標(biāo)企業(yè)能都有機(jī)可乘，后者故意使用低價(jià)報(bào)價(jià)的方式獲得標(biāo)的。當(dāng)工程竣工結(jié)算時(shí)，又設(shè)法增加其他建造費(fèi)用，使得后期結(jié)算流程過于復(fù)雜，不僅增加了整體核算成本，也使得很多既得利潤(rùn)出現(xiàn)泡沫。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點(diǎn)

3.1加強(qiáng)決策階段成本管控的策略實(shí)施

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需建立一套有效、完整的決策管理體系，即其制定、審核、下達(dá)等流程要層層把關(guān)，級(jí)級(jí)負(fù)責(zé)。各職能部門要相互配合、共同促進(jìn)，最終達(dá)成有利決定，既要滿足建筑目標(biāo)要求，又要提高工作運(yùn)營(yíng)效率。要大力激發(fā)部門內(nèi)部員工成本管控的自主意識(shí)，例如，工程部不僅僅要負(fù)責(zé)對(duì)原材料質(zhì)量負(fù)有監(jiān)督、考核的責(zé)任，同時(shí)也要保證其招標(biāo)價(jià)格的最低。財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的整體開展負(fù)有全程、動(dòng)態(tài)監(jiān)管的職責(zé)，并且要制定適宜的成本推進(jìn)方計(jì)劃。營(yíng)銷部門則需提前入手市場(chǎng)調(diào)研，保證成品建設(shè)成后銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。其次，有必須要對(duì)各投資方案進(jìn)行對(duì)標(biāo)、審核，最終選擇出最優(yōu)的投資計(jì)劃書。由于建筑工程的特殊性，在項(xiàng)目正式實(shí)施之前往往會(huì)受到多方面因素的影響和制約，例如資本實(shí)力、技術(shù)條件、政治環(huán)境等，為了避免決策的失誤，投資方必須在充分考慮以下基本條件的前提下，對(duì)各投標(biāo)方案進(jìn)行可行性研究。包括工程進(jìn)度、資金來源保障、項(xiàng)目選址、成本預(yù)算、政治環(huán)境和優(yōu)惠政策等。

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制相關(guān)措施

第一，要建立完善的設(shè)計(jì)招標(biāo)管理制度。設(shè)計(jì)招標(biāo)是項(xiàng)目開發(fā)前期的重要環(huán)節(jié)，其質(zhì)量的優(yōu)劣直接決定了項(xiàng)目建造過程的力度和進(jìn)度，其次，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)管理制度，能有有效的遏制各種惡意、非法競(jìng)標(biāo)行為。一套科學(xué)、有效的設(shè)計(jì)招標(biāo)不僅僅要包含項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)、原料規(guī)范、技術(shù)要求、工期預(yù)等內(nèi)容，還要特別突出建筑事業(yè)的突出點(diǎn)，設(shè)計(jì)要做到新穎、有預(yù)見性，對(duì)于項(xiàng)目后期開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的問題及時(shí)預(yù)控和避免。第二，加強(qiáng)施工監(jiān)理過程控制，有效促進(jìn)成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)監(jiān)理是建筑施工過程的一項(xiàng)必不或缺的手段，它主要通過對(duì)設(shè)計(jì)單位自我控制的有關(guān)作業(yè)加以干涉和修訂的過程，達(dá)到相互配合，集思廣益，順利推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度的目的。施工監(jiān)理的涉入應(yīng)在施工初期，并貫穿于這個(gè)建造流程，這樣對(duì)于期間可能出現(xiàn)的問題及時(shí)糾正導(dǎo)入正規(guī)軌。第三，嚴(yán)格做好出圖前的技術(shù)審核。這一步驟的主要目的在于方式施工實(shí)踐過程中的項(xiàng)目變更。出圖技術(shù)審驗(yàn)的項(xiàng)目和內(nèi)容十分廣泛，通常至少要包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容，即圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)階段成本控制、環(huán)節(jié)內(nèi)部的搭接等。實(shí)施嚴(yán)格、科學(xué)的出圖審核流程，不僅能夠保證整體工程質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也能從根本上節(jié)約建造成本提高后期利潤(rùn)。

結(jié)語:

整體而言，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)存在管理粗放、施工技術(shù)落后、人員素質(zhì)偏低等各種先天不足，從而致使該市場(chǎng)在實(shí)踐發(fā)展過程中暴露出諸多問題。不過，要想從根本上扭轉(zhuǎn)這種局面，必須從根本上加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控，只有加強(qiáng)費(fèi)用預(yù)算、設(shè)計(jì)招標(biāo)審驗(yàn)等各環(huán)節(jié)的管控，最終才能在保證質(zhì)量目標(biāo)的前提下，獲得更大的利潤(rùn)空間。

［1］黃巖.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制［J］.經(jīng)營(yíng)管理者，2010，（13）：203-204.

［2］呂萍萍.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與控制［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010，（12）:111-112.