房地產公司設計管理問題與提升措施

文/史春光　中鐵十七局集團房地產開發有限公司　山西太原　030032

房地產公司設計管理問題與提升措施

文/史春光中鐵十七局集團房地產開發有限公司山西太原030032

房地產項目開發的過程中設計處于龍頭地位，直接影響著項目實施所用的技術以及約80％的成本支出，因此加強設計管理對房地產公司提升企業競爭力有重要意義。論文通過介紹設計管理的主要內容，以實際項目分析公司設計管理現狀和存在的問題，并提出提升公司設計管理水平的具體措施。

房地產；設計管理；提升

1、引言

在經濟新常態下，國內經濟增長速度降低，房地產行業在經過十幾年快速發展后，增速同樣放緩，隨著國家及地方政府的各類房地產政策逐步完善，產業結構進入調整期，行業內的競爭日益激烈。對房地產公司來說，要想在競爭中脫穎而出，只有大力提升企業競爭力，才能在市場中生存下來并獲得發展。設計作為房地產開發中重要的一環，加強設計管理成為提升競爭力的必然選擇。論文主要以LCG項目開發過程中設計階段遇到的實際情況研究，分析現狀及存在問題，并提出提升公司管理水平的具體措施。

2、設計管理的主要內容

房地產開發項目中，設計是把各種資源整合統一的過程，需要把潛在客戶的需求、策劃定位、政府區域內的規劃布局、項目建設進度、項目建造成本、營銷方案等各種矛盾體綜合平衡，達到統一。可以說，設計就是要專業人員通過溝通協調不同需求，再平衡矛盾以達到統一的一項工作。根據項目開發過程中各階段的不同要求，設計管理工作貫穿于整個項目的始終，只有科學合理的進行組織，才能滿足房地產項目開發各方面的要求，提高公司的效益。

房地產項目設計管理的內容主要以設計分包商為重點擴展，圍繞設計分包商，提供外部條件，組織協調各方面要求，提出設計構想，控制設計規模，平衡工期、施工和成本的關系等。

3、公司設計管理現狀及存在問題

房地產公司LCG項目規劃為商業辦公項目，于2014年底決定開發，經過決策、可行性論證分析、設計等階段，2016年3月施工圖設計完成并通過審圖公司審核，現已開始樁基施工。項目的設計階段主要內容已經完成，但實施過程中設計管理方面存在以下問題：

3.1缺乏完善的設計管理體系

房地產公司開始實施LCG項目時成立時間不長，人員配置不到位，公司內部的部室建設不全，由于技術人員不足和房地產開發經驗欠缺，公司沒有建立起完善的設計管理體系。雖然，公司也參考了很多大型房企的管理模式，但沒有根據企業自身的特點改良，不契合公司實際情況，造成各部門之間責任劃分不清，工作流程不清晰，工作效率不高，具體的設計管理工作沒有正常運行。項目設計過程中，更多的是設計部和設計院的文件移交，工程、成本、銷售等部門沒有融入到設計管理體系中。

3.2所選設計單位的技術水平不高

LCG項目初步策劃階段經過了方案招標工作，通過方案比選確定設計單位為S設計院。在實際設計過程中，發現S設計院沒有設計商辦類建筑的經驗，方案設計實際是與B設計院合作完成的，而B設計院不在項目當地，一些項目當地的規范及要求不能清晰掌握，造成設計改動過多，耽誤時間；總體設計和施工圖設計時，設計院對規范掌握不全面，甚至參考已作廢規范，征詢時被動的進行很多修改工作，影響了項目整體的開發進度。

3.3公司內部審圖質量不高

在LCG項目開發過程中，房地產公司對項目所在地的實地調研不深入，對設計院提供的設計方案不能提出合理的修改意見，對不同方案的選擇也僅僅從美觀的角度分析，沒有從規劃、銷售、施工、成本等角度分析判斷，提出建議。例如：項目最初的方案設計中，把樓座設計為方塔式結構，但根據銷售代理公司的建議，在項目當地，方塔式結構不利于銷售，所以又將方案調整為扁塔式結構，影響了設計進度。另外，初步方案中設計有兩層地下室，且項目廣場為下沉式廣場，但后期考慮到項目所在地水位較高，建造兩層地下室會導致土方開挖過深，對支護和降水的要求很高，從成本的角度考慮也不經濟，最后調整為一層地下室。這些問題的發生，充分體現了房地產公司各專業領域技術人員配置不全，專業知識水平不足，審核設計圖時，不知道從哪些方面進行審查以及具體需要審查哪些內容，沒有結合項目開發的整體來統一審核設計圖紙，不能及時反映設計中存在的問題，影響了項目開發進度、成本。

4、提升公司設計管理水平的具體措施

通過分析房地產公司的設計管理現狀和存在問題，對于房地產公司而言，設計成本只占很小一部分，但設計管理的疏忽會對項目開發的進度、成本和質量產生很大的影響。下面主要針對設計管理中的管理流程、單位選擇、任務書編制和動態管理四方面內容進行分析，提出相應的提升措施。

4.1建立標準化的管理流程

建立標準化的工作流程能夠確保工作中不出現漏項，保證設計過程中各參與方均能按權責劃分對成果進行檢驗，使后一節點執行方對上一節點有效監督，及時發現問題并提出建議整改問題。房地產開發項目設計參與方一般包括設計單位和建設單位內部的設計部、工程部、成本部、銷售部等，后期還會包括施工單位，設計管理流程通常圍繞設計單位按一定工作流程進行。

一般情況下，房地產公司設計管理流程包括：項目費用預算、編制設計招標計劃、收集設計單位信息、篩選并考察入圍單位、通過招標選擇中標單位、簽訂設計合同、編寫設計任務書并組織設計、設計單位動態管理、設計成果評審、設計后評價。其中，選擇優秀的設計單位是做好設計工作的基礎，編制任務書是確定設計標準的依據，設計動態管理則是保證設計質量的具體方法。公司在設計管理過程中，應嚴格按照設計工作流程開展工作，使設計工作標準、高效的完成，保證項目開發質量。

4.2選擇合適的設計單位

在房地產開發過程中，設計管理的第一步就是選擇設計單位，一個項目選擇一個好的設計單位，意味著設計管理的成功有了基礎性的保障。在選擇設計單位時，一是要結合項目面對的市場以及產品定位，針對項目的特點有目的的選擇，過程中需要關注設計單位資質，有無做過類似項目，設計人員的專業技術水平等；二是要根據項目定位和利潤率控制設計費用，切實根據項目的要求選擇風格、價位合適的設計單位；三是盡量選擇有過合作經歷的單位，選擇項目所在地的單位，選擇有總設計師可以親自設計的單位，而不能只看設計單位的資質。四是對合作過的設計單位建立信息庫，合理選擇單位和設計人員，降低溝通成本。

在設計單位選擇過程中，通常采用招標的方式，一方面可以通過方案比選來選擇與項目契合度高以及技術水平高的設計單位，另一方面還能通過競爭性報價，有效降低設計費用。

4.3編制全面完整的任務書

作為房地產公司，設計任務書是公司向設計單位提出的確定工程項目和建設方案的基礎性文件，是設計工作的指令性文件，也是編制設計文件的主要依據。任務書中需要將項目的定位以及開發模式、產品標準、項目開發進度以及成本標準明確。具體內容中一是要說明項目概況、項目定位分析和項目產品要求；二是要明確項目技術要求，結合產品的特征，明確規劃、施工、景觀、裝飾等各個環節的設計標準；三是要確定項目設計的時間進度；四是要確定項目的成本標準。同時，還應該對項目所在地政策要求進行說明，全面完整的表達建設單位的意圖。公司一定要高度重視設計任務書的編制，一份完善的任務書可以避免設計單位因指令不清引起的設計方案反復修改，可以有效控制設計時間和成本。

4.4進行嚴格的動態管理

設計動態管理是指房地產公司根據設計過程中的質量、進度以及成本等因素的變化，對設計單位的工作進行動態化的修正。設計動態管理需要房地產公司和設計單位的共同協作，良好的管理可以提高設計質量，加快進度，優化設計成果，控制成本支出。房地產公司主要從質量、進度和成本三方面提升動態管理水平。

設計質量動態管理需要明確各階段的設計標準，每一階段的設計成果都需要評價、審核，每次檢查可以起到動態監督和控制的效果，有利于設計質量的保證與提高。設計質量的高低直接關系到整個項目的質量，房地產公司主要通過事前控制和每一階段成果優化來實現對功能和質量的控制。這樣，就需要編寫任務書的同時明確各階段的要求，對設計全過程按要求進行監督，對階段性成果及時提出意見或進行確認。加強各階段功能標準的動態監控，根據各階段應該達到的設計深度確定合理的標準和要求，實現功能標準的動態管理，確保設計質量的綜合水平。設計圖紙的質量是設計質量的最終反映，房地產公司應按嚴格的程序審核設計圖紙的質量，加強對設計圖紙質量的動態控制。按照審圖流程，設計圖紙需要由設計單位自審、公司設計部和工程部聯審、專家外審、施工單位審查等一系列動態的審核程序，確保設計圖紙的質量。

設計進度動態管理主要是在保質保量的基礎上，按時間要求提供設計文件。影響設計進度的因素有建設方變更要求、審批時間延長、各專業間配合不暢、材料設備選型失誤等，要避免這種影響，就必須按照規劃、控制、協調的思路，在設計階段做好計劃進度與實際進度的跟蹤比較和分析，發現偏差及時糾正，并協調各參與方的進度關系，總體動態控制。首先應按項目開發的整體進度決定設計進度的關鍵節點，編制設計進度總體計劃和各專項計劃，明確責任部門和配合部門。然后在設計過程中，要求設計單位提交每月進度報告，掌握工作總體進展并進行偏差比較和分析，對出現的問題采取措施糾偏，對可能出現的問題提出意見或預防措施。最后，根據設計工作的實施情況，對進度整體控制、動態調整，使得調整的計劃與實際工作相吻合。

設計成本動態管理是保證項目投資受控的關鍵措施，要依靠科研先行，優化設計方案，在設計過程中推行限額設計，實現投資估算、概算、測算、預算的層層控制，加強設計變更管理，確保項目投資在可控范圍。設計成本管理就是要對項目進行價值工程活動，采用設計方案技術經濟比較進行優化設計，在滿足必要功能前提下合理降低全壽命周期成本，節約投資。限額設計是管理設計單位的成本標準，嚴格按照估、測、概、預四算中，后者不突破前者的標準，通過分析和審核各階段限額標準，將不同階段的投資限定值和實際值進行比較，使設計在保證質量的前提下充分考慮經濟性。設計變更主要是因為設計資料不清、產品功能調整、外部環境變化等因素導致的設計意圖修改，設計變更必須認真對待，嚴格制定變更審批流程，加強設計變更管理。設計變更前要對變更產生的原因及影響進行分析論證，并在變更實施過程中，進行動態跟蹤和管理，及時確認和調整合同價款，確保后期工程順利實施。

結語：

房地產開發是一項系統的工程，涉及立項、設計、施工、銷售等一系列流程，設計階段作為項目開發的龍頭，決定著建設項目的品質質量、開發進度以及建設成本，甚至影響著銷售和后期物業管理，這就需要房地產公司提高設計管理水平，解決公司設計管理過程中存在的問題。論文從流程建立、設計單位選擇、任務書編制和設計動態管理四方面提出公司設計管理水平的提升措施，對房地產公司的發展具有一定參考意義。

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