我國土地估價業的改革與發展

文/迪拉熱.牙庫甫　烏魯木齊市國土資源交易中心　新疆烏魯木齊　520006

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我國土地估價業的改革與發展

文/迪拉熱.牙庫甫烏魯木齊市國土資源交易中心新疆烏魯木齊520006

當前，我國土地評估行業發展現狀良好，但不可否認存在一定的問題，如公信力不高、沒有足夠的風險意識、監管力度不強等，針對這些問題要進行徹底的改革。

土地估價業；改革；發展

隨著我國經濟的不斷發展與城市化進程的推進，土地行業成為了組成經濟發展的重要元素，土地評估也在這樣的社會大背景下得到了飛速發展，盡管在發展中我國土地估價業的整體機構和規模、人員素質、競爭能力等得到了很大的提高，但難免存在不少問題。

1.影響我國土地評估機構發展的因素

1.1當前行業發展的內外客觀因素影響

客觀來看，目前我國土地評估行業在發展中應用的體制還沒有與市場發展要求相適應。早在1999年，我國的國土資源部就發布了有關土地評估機構和政府部門脫鉤等通知，根據要求與規定［1］，所有的在冊土地評估機構都要針對脫鉤進行改制，但受到了傳統經營觀念和體制的影響，還是存在很多機構沒有徹底進行脫鉤改制，無法實現企業化經營，也沒有相應的市場研究，深受行政管理干擾的案例，在服務范圍與質量方面都與市場需求有很大的差距，嚴重影響了機構自身的發展。

1.2土地估價行業嚴重缺乏公信力

由土地資產評估體系來看，在執業的同時多元化的評估方法為評估工作帶來了一定的便利，但也存在很多評估機構刻意迎合對象要求暗箱操作實現結果的現狀，于是導致結果的展現具有較大的主觀性和隨意性，這些現狀都對土地估價行業公信力形成威脅。

1.3土地評估機構缺乏風險意識

在估價過程中，土地評估機構是單獨的經濟法人，需要承擔相應的業務與義務，同時享受一定的經濟效益，承擔一定的法律責任。既然屬于事業單位的范疇，那么背后會有行政主管部門管理，有效減少了風險，但在當前面臨的市場環境下，土地評估機構有了企業單位的身份，需要面對的是各個機構不同發展程度的各種風險，如稅收、發展、法律等等，不但增大了風險性，而且還會產生很多問題，而我國目前的土地評估機構并沒有對風險制定相應的抵御措施［2］。

1.4土地評估行業缺乏相應的監督力度

這主要表現在監督主體設置方面，由于設置不夠明確，存在不少惡性競爭的現象，很多估價的重要工作并沒有針對實際的業務，而是注重公關，比如回扣成為一種默許的行規，影響評估服務質量，損害利益，危害聲譽；估價機構故意壓低收費價格獲取競爭性，由于評估機構的收費是全國統一性質的，但一些評估機構為了爭取份額降低收費標準，嚴重影響了行業聲譽；同行業之間存在互相詆毀的現象，由于監督不利的影響，導致市場競爭中行業出現不合理格局。

1.5土地評估行業工作人員素質與水平不高

在具體的評估工作中，有些事務所在評估師與評估能力上表現不足，對行業的情報資料收集不全，或是缺乏對市場運行規律的認識，還有的甚至不主動去了解有關房產部門和國土資源信息，也沒有安排實地的勘察，造成一種不嚴肅執業的現象。

2.當前制約土地評估行業發展的原因

總結制約土地評估行業發展的原因，大致可以分為三點，分別是監督主體的不明確、行業競爭環境的惡劣以及工作人員素質的低下。首先，監督主體不明確表現為兩個方面，不統一的收費標準和收費情況的評估混亂。其次，盡管國家部委至地方協會針對土地評估師的專業素養有具體的要求，但具體到檢查方法上大多都是報告聽取與評估，效果很差。再者行業競爭非常混亂，評估機構要面臨自身生存的壓力，又要經受各種外部不公平的競爭，市場上常出現的關系戰、價格戰都需要評估師自身職業道德素養的提高來抵御，同時還要增強風險意識。最后是評估人員的素質，這與傳統的經營觀念和體制息息相關，且缺乏了市場競爭意識，無法達到當前市場發展的需求。

3.我國土地估價業的改革與發展

3.1開拓新業務，堅持多元化發展

隨著經濟的改革與發展，土地評估行業與業務的推進迎來了更多的機遇，如征地價格評估、劃撥土地使用評估等，當前市場考驗的是行業的創新能力。如今，土地市場也日益完善，要進行業務拓展才能保證經濟效益，相關部門要將其作為新的產業發展方向。比如登記代理就具有強大的發展潛力，適應市場競爭力的發展成為一種綜合性業務，土地評估機構要盡快拓展相關業務，實現多元化的創新，才能創造更大的利益空間。針對業務拓展受限問題，可以從綜合性的一條龍服務領域開拓，各個評估機構應該加大規模效應，提高規模效益，打造品牌［3］。

3.2推動行業自律，充分發揮約束作用

可以借鑒國外的一些做法，如土地估價師準則、行業職業道德規范等，明確能做與不能做的行為，將自律落到實處，同時建立相應的客戶反饋和投訴的體系，比如專欄等，實現實時有效的監督，引導建立共同價格綱領，起到共同制約作用，并實施交叉檢查制度，規范行業秩序，形成良好的競爭機制。

3.3強化行業道德建設，構建良好執業環境

強化行業協會和國土資源主管部門對誠實守信原則的宣傳力度，特別要加強執業人員道德方面的教育，強化專業技能的獲取，樹立風險意識，同時大力打擊行業運作中缺乏職業道德，產生危害作用的行為與個體，積極構建良好的執業環境。

3.4強化行政監督力度，堅持健康發展

評估行業市場化的趨勢已無法改變，尤其是評估結果審查制度的取消，大大增大了行業風險，因此，首先必須做好控制風險的工作，各個機構強化內部項目管理，全面提高評估報告的水平與質量，做好規避風險的工作，提高服務質量，改善服務環節，完善服務內容，從行業長遠發展的角度出發，學會運用并建立保險制度，實現評估工作的質量與效果。其次，要實現行業間的聯合，通過建立健全行業機制，保證優勝劣汰，完善內部運行機制，減少受到外部因素的影響，確保自身在外部環境改變過程中有良好的適應能力與發展能力。最后，從整體上強化行政監督力度，國家相關部門要針對土地評估機構做好定期審核工作，不斷促進土地評估行業取得良好健康而長遠的發展。

［1］李霞.淺談我國土地估價業改革與發展［J］.產業研究，2009，12（06）：179-180.

［2］丁家桃.中國入世與中國中介服務業的發展［J］.技術經濟與管理研究，2014，4（14）：234-235.

［3］汪普查；張伯祖.武漢土地估價業的現狀及發展趨勢［J］.湖北省土地學會成立二十周年論文集，2010，11（12）：46-48.