現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場管理研究

文/張英 山東省聊城市茌平縣住建局 山東聊城 252100

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場管理研究

文/張英 山東省聊城市茌平縣住建局 山東聊城 252100

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴重問題，加強對房地產(chǎn)市場的管理十分迫切。本文分析了房地產(chǎn)的供需情況和房地產(chǎn)市場管理面臨的問題，然后針對這一些問題，提出了一些相應對策。

房地產(chǎn)市場；有效需求；管理

1、引言

當前我國的房地產(chǎn)問題并不是簡單的市場問題、經(jīng)濟問題，而是系統(tǒng)性的綜合問題。人民群眾住房問題特別是城市化住房問題的最終解決是要依賴政府調控甚至直接提供的。結合我國的房地產(chǎn)發(fā)展實際情況，再借鑒發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，我相信我國的房地產(chǎn)市場會走上正確的軌道，得到良性的健康的發(fā)展。

2、我國房地產(chǎn)市場和管理當前面臨的主要問題

2.1 房地產(chǎn)市場供需結構問題

房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供大于需的現(xiàn)象，但并不代表房地產(chǎn)市場真正需求不足，而是系統(tǒng)性通病導致的有效需求不足。首先從城市化進程來看，城市住房面積和城市化擴張來看整體上符合城市化的發(fā)展特征，這也是未來城市化的發(fā)展趨勢，是城市化發(fā)展的必要階段，總體房地產(chǎn)的需求還是不斷增加的。其次，通常以經(jīng)濟適用房為主的住房供應體系并未建立;經(jīng)濟適用房和廉租房建設比例較小且未落實到真正缺少住房的人群中;在監(jiān)管不到位的情況下，商品房越來越向大戶型、高檔化的方向發(fā)展。同時受住房建設結構性體制和房地產(chǎn)資金來源等系統(tǒng)性因素的影響，房地產(chǎn)價格過高導致的有效需求動力不足。也就是說人口隨著城市化的發(fā)展，也逐步向往走進城市并享受城市化的福利，但受城市保障性住房少，商品化住房價格過高的影響，往往人們難以承受巨大的房價負擔。

2.2 房地產(chǎn)市場管理方面

2.2.1 房地產(chǎn)市場管理定位問題。房地產(chǎn)本質上是保證人民有房可住的一項民生工程，但是在我國，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟成為各地經(jīng)濟發(fā)展的一項支柱產(chǎn)業(yè)，并依托房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)了許多虛假繁榮的現(xiàn)象。房地產(chǎn)的商品化特征與民生工程的保障特性在一定程度上出現(xiàn)了背離的關系。

2.2.2 房地產(chǎn)市場存在多頭管理。當前我國負責房地產(chǎn)管理的部門眾多，甚至國務院也參與我國房地產(chǎn)市場的管理、協(xié)調。房地產(chǎn)市場的開發(fā)建設流程以及政策的制定與執(zhí)行都由不同的部門進行管理。這種房地產(chǎn)管理體制多部門職能交叉、政策各異，不僅會降低了管理效率，而且很難統(tǒng)一協(xié)調出現(xiàn)的問題。另外，中央的房地產(chǎn)宏觀調控政策由于本身政策不夠具體，地方利益與中央政策利益不一致的情況下，地方政府部門容易打擦邊球，使得政策很難得到落實。

2.2.3 房地產(chǎn)市場管理的相關政策及法律缺失。我國卻沒有一套完整的、系統(tǒng)化、規(guī)范化的針對房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)。在房地產(chǎn)市場調控的過程中，地方政府一方面以解決公眾對住房的需求為目標，另一方面，地方政府作為土地出讓方，收到政績因素的影響較大，希望在房價上漲中獲益。地方政府的雙重身份相互矛盾，使得地方政府在房地產(chǎn)調控時無法全面貫徹落實調控政策。

2.2.4 住房相關保障體制不健全。現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)調控管理主要是政策性文件，缺乏一套較規(guī)范、完整的住房保障制度。首先，我國在經(jīng)濟適用房的投入嚴重不足。其次，因公共住房，廉租房等保障性住房建設缺乏稅收和土地收益，地方政府缺乏積極性。再次，各地方出臺的住房保障制度有排斥部分外來人口的現(xiàn)象。另外，住房公積金制度不健全，房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款制度不規(guī)范，貸款來源主要來源于銀行，且存在重復性放貸現(xiàn)象。

2.2.5 房地產(chǎn)市場上的信息不對稱。購房者個人信息有限，不僅對房地產(chǎn)領域的政策法規(guī)、建造成本、政府稅費、建筑技術知識等不了解，而且對市場價格與供需情況也不清楚，對房屋指標、配套管理、物業(yè)配備等更是知之甚少。另外，政府作為監(jiān)管主體常常得不到關于項目實際運營情況的信息；銀行對信息的掌握不完全，使抵押物重復抵押，或被開發(fā)商用假按揭套取資金。房地產(chǎn)銷售方憑借這些掌握的信息優(yōu)勢，經(jīng)常利用活動炒作等手段宣傳信息，或利用公司內部員工制造住房供不應求的假象，讓消費者因產(chǎn)生的恐慌性需求而購房。

3、完善我國房地產(chǎn)市場管理的對策

3.1 明確房地產(chǎn)市場定位，合理調整住房供給結構

近年來，我國中央政府越來越重視中低收入階層的基礎性住房保障建設，不斷強化住房體系的民生性，并在加大力度建設保障性住房的同時，調整住房供給結構。首先，改變我國以商品化住房為主導的住房供應模式。其次，推動保障性經(jīng)濟適用房建設，建立公平、公正的分配機制。另外，合理設計經(jīng)濟適用房和廉租房退出機制。比如經(jīng)濟適用房的購買者當有條件購買商品房時應將之前購買的經(jīng)濟適用房回售給政府。廉租房的使用者工資收入超過了申請使用廉租房的上限時，可以借鑒國外的經(jīng)驗，提高廉租房的租金，讓使用者補一定的差額，就可以繼續(xù)使用而不必搬出。

3.2 設立專門的房地產(chǎn)管理機構，加強政策有效實施

房地產(chǎn)市場的發(fā)展建設不僅是經(jīng)濟、社會問題，更是關系到一個國家人民群眾長治久安的國家性民生問題。人民群眾的住房問題如果得不到合理有效地解決，會直接影響到國家社會的穩(wěn)定。所以在解決居民住房問題時，不能完全交給市場來處理，政府應該起主導作用，負主要責任。成立專門統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理的監(jiān)督機構，并調動社會力量，能有效地對地方政府的經(jīng)濟行為進行檢查監(jiān)督，以實現(xiàn)抑制設租、尋租的行為，防止腐敗事件的發(fā)生。

3.3 建立健全與房地產(chǎn)發(fā)展相關的制度和法律法規(guī)

3.3.1 建立健全房地產(chǎn)法律法規(guī)。每年與房地產(chǎn)相關的政策非常多，中央政府非常重視房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，關注老百姓的住房民生問題。但是，這些政策的出臺由于缺乏相應的法律作保障，沒有強制力，往往都是走形式，不能真正發(fā)揮效應。所以應不斷完善與土地征用相關的法律法規(guī)，與房地產(chǎn)金融相關的法律法規(guī)，與住房保障相關的法律法規(guī)，與住房公積金制度相關的法律法規(guī)，房地產(chǎn)規(guī)劃相關的法律法規(guī)等。

3.3.2 完善土地出讓制度。一是，完善土地的招拍掛制度。各地政府要綜合考慮土地的價格、確定較合理的土地供應方式、探索土地出讓的綜合評標辦法，以杜絕違法違規(guī)用地行為，遏制囤地、炒地現(xiàn)象的發(fā)生。二是，對土地出讓合同實施嚴格管理。土地出讓成交之后，政府和開發(fā)商應在規(guī)定時間內簽訂出讓合同，開發(fā)商要在簽訂合同正常時間范圍內繳納土地出讓金的一定比例，余額按合同的規(guī)定時間及時繳清。在設計出讓合同時，應明確出讓土地的面積、用途、建筑密度、容積率、開竣工時間、違約責任處理方式等等。

3.3.3 規(guī)范房地產(chǎn)稅收體系。針對我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費體系狀況，首先應取消不合理不合法的收費，對合理性收費進行規(guī)范。其次，將具有稅收性質的收費以稅收的形式收取，從而擴大了稅收的調節(jié)范圍，增強稅收的調控能力。另外，設置級差利得稅，以抑制炒房行為。

3.3.4 建立房地產(chǎn)信息披露政策。為了保障廣大購房者的利益，規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，必須加強房地產(chǎn)市場信息的透明度。一是，建立專門機構對房價成本進行評估監(jiān)管，并制定房地產(chǎn)成本信息披露政策。二是，房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格按執(zhí)行信息披露政策的要求進行信息披露。三是，設立獨立的房地產(chǎn)價格研究機構，向購房者提供較客觀、較準確的基本住房價格的參考。四是，對宣傳虛假信息、欺詐性引導消費者購房的行為和房地產(chǎn)商予以嚴懲。

結語：

我國的房地產(chǎn)市場問題是一個比較嚴峻的問題，美國的次貸危機、日本、泰國等經(jīng)濟危機的歷史經(jīng)驗告訴我們，必須形成政府引導為主房地產(chǎn)市場管理體系，強化住房的民生意義，而非投資升值意義。同時結合其他各國的良好的住房管理經(jīng)驗，通過多種手段方式方法對我國當前的房地產(chǎn)市場進行引導、協(xié)調，促進房地產(chǎn)的良性發(fā)展。

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