中小城市的舊城改造與房地產開發

文/周粉蓮 云南省曲靖市麒麟區房地產管理處 云南曲靖 655000

中小城市的舊城改造與房地產開發

文/周粉蓮 云南省曲靖市麒麟區房地產管理處 云南曲靖 655000

由于我國中小城市固有的內在特點，如舊城的歷史文化問題，使得城市建設中出現了各種復雜的問題，本文通過分析描述中小城市的舊城改造、房地產開發的特點以及它們之間的關系，分析房地產開發企業逐漸向中小城市中轉移的原因以及舊城改造過程中的復雜問題等，并通過綜合分析，提出能夠解決中小城市的舊城改造與房地產開發問題適合的策略和方法。

中小城市；舊城改造；房地產開發

我國正處在快速發展的階段，城市建設是發展進程中不可忽略的一環。目前我國很多城市的建設已經達到了相當大的規模，而中小城市的城市建設需要進一步加快發展進程，但由于我國中小城市舊城歷史文化、經濟發展水平、消費者水平等多方面問題的限制，使得中小城市的舊城改造與房地產開發面臨著較多難題，而且每個城市所面臨的問題都有它獨有的特點。舊城區在一定程度上代表著一個城市的根，也是這個城市人民的文化傳承的根，所以說在現代化城市建設進程中，必不可免會出現各種矛盾。中小城市的勞動力市場充足且費用較低以及市場需求相對較大等優點吸引了越來越多的房地產開發商，這些房地產開發商的商業化運作，又更進一步的帶來了中小城市的舊城改造問題。

1、房地產開發像中小城市轉移

中小城市經濟發展較為落后，在一定程度上，中小城市的勞動力成本相比于大城市要低很多，同時中小城市的市場潛力較大、原材料資源豐富等特點都吸引了較多房地產開發企業，并且一些大型的房地產企業不單單滿足于大城市，開始向中小城市謀求利益。主要有以下那么幾個原因使得房地產企業重心向中小城市轉移:

1.1 房地產開發成本

中小城市在我國數量較多，擁有數量龐大的土地，同時相比大城市價格較低，使得房地產開發的土地成本大量降低；此外中小城市農民工較多并且勞動力價格低廉、原材料豐富，節省運輸和加工費用，因此總體上使得房地產開發成本大大降低；房地產企業的運行需要大量資金運作，而中小城市城府為了當地經濟的發展，普遍選擇給房地產開發較多優惠政策，從而減少房地產企業的壓力；由于中小城市經濟發展落后，生活水平較低，相比于在大型城市中進行房地產開發，在落后的中小城市往往要求更低，不需要花費過多成本即可滿足人們的需求。

1.2 房地產市場變化影響

房地產行業是個極為復雜、極具綜合性的行業，它需要多方市場配合，如房屋商品市場、建筑勞動市場、建筑技術市場等，因此稍有操作不慎，便會對房地產市場造成較為嚴重的擾動。大城市目前由于市場過剩、競爭力多大等，使得房地產企業將眼光瞄向市場更為穩定以及利潤更高的中小型城市。我國處在一個城市化進程快速發展的階段，中小城市的市場需求更大，同時由于一些當地企業達不到人們的需求以及當地政府積極的推行引進政策，這些都是對房地產開發企業極具吸引力的因素。

2、中小城市中舊城改造中面臨的問題和矛盾

在城市化全面推進的進程中，由于中小城市充足的市場吸引力，使得房地產開發企業開始逐漸將眼光瞄向中小城市，同時加上中小城市固有的一些內在矛盾和問題，如存在保持城市結構穩定不愿發展變化的情況以及城市歷史文化保存等問題，都使得中小城市的舊城改造進程中面臨較多問題。主要有如下幾個方面的問題：

2.1 舊城改造進程中房地產開發沒有統一的規劃開發

總體來說，我國中小城市的舊城改造普遍存在著開發混亂，沒用統一的規劃改造計劃的問題。一般都是主要對城中心的大中型工廠改建或者進行向郊區遷移，各進行自獨立的地產開發，談不上統一的開發計劃，甚至很多工廠員工的生活設施水平并沒有得到提高。這種零星混亂的改造開發，遠遠沒有達到城市建設發展的要求。

2.2 房地產大量開發造成環境破化

毫無疑問房地產開發企業都會將企業的經濟利益放在首位，在中小城市的舊城改造中也是如此，舊城改造中的超高強度的地產開發，雖然保證了房地產企業的經濟利益，但是這種為了利益使得建筑密集度偏高的行為，進一步造成了人口密度較大等問題，給城市環境帶來威脅。

2.3 中小城市改造中歷史性建筑保護意識不足

現代化的城市建設，不可避免的會對舊城中歷史悠久的建筑造成一定程度的破化，甚至會造成珍貴的歷史遺跡的消失。總會有房地產開發企業以及當地政府，為了企業利益以及刺激當地經濟發展，往往選擇忽視歷史文化建筑，從而造成不可挽回的徹底破化性后果。

3、適合中小城市的舊城改造和房地產開發策略和方法

中小城市中的房地產開發不同于大城市，應結合當地舊城改造具體的內在特點，兩者相互促進，從而共同更好地進行城市建設發展。房地產開發需要土地，需要舊城改造提供，同時房地產企業則負責開發中的資金技術等必要條件。此外，當地政府還可以發揮一定的宏觀調控作用，如將城市資金用來投入到城市建設中，來進一步推進舊城改造和房地產開發進程。兩者結合，還需要整體進行統一的規劃、統一的管理，使得舊城改造合理科學，充分發揮城市土地以及地產市場的作用。為了促進舊城改造進程，中小型城市可以通過各種優惠政策，吸引房地產開發商加大項目力度。舊城改造中，還要重點關注拆遷人們的生活問題，妥善安置拆遷人民，保證人民的切實利益。

房地產開發企業向中小城市轉移以及當地房地產企業的發展壯大加快了舊城改造進程，反過來舊城改造又會促進企業的發展，提倡舊城改造和房地產開發協同發展的政策，不僅僅提高當地居民的居住環境，同時刺激了當地消費、發展了房地產市場，最終實現了加快經濟發展的目標。

結語：

中小城市城市建設進程中，對舊城區進行改造是發展過程中的必經之路。目前，房地產開發商逐漸將重點轉移到發展潛力更大的中小城市中，同時結合舊城改造，兩者相互促進、統一規劃、共同發展，促進城市的科學發展。同時，還要關注到舊城改造中所出現的各種問題，并且要讓當地受到直接關系的廣大群眾參與進來，在舊城改造和房地產開發中關注人民的需要和利益，促進社會主義和諧社會的構建。

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