淺議房地產開發工程管理困境及改進措施

文/ 柏雷 上海綠地集團房地產事業二部 上海 200335

淺議房地產開發工程管理困境及改進措施

文/ 柏雷 上海綠地集團房地產事業二部 上海 200335

房地產行業的建設與人們的生活息息相關。在社會主義市場經濟的條件下，促進房地產行業又好又快發展是當前的重要任務之一。本文從房地產開發工程管理的內涵出發，闡述了當前房地產開發工程管理的困境，指出項目決策的市場定位不明確，決策機制不完善；施工圖設計文件變更頻繁，供應遲緩以及工程承包合同不夠嚴密，項目管理困難等不足之處，從而提出房地產開發工程管理的改進措施。企業應該加強對工程決策階段市場可行性的研究和對工程各階段的設計及前期工程管理的計劃。通過降低甲方的分包項目，促進房地產項目經濟效益的提高。

房地產；開發項目；工程管理

1、房地產開發工程管理的內涵

一般來說，工程管理是在國家相關法律規定的基礎上，對房地產的建設過程進行規范和監督。此外，項目管理者還承擔著控制項目周期的重要任務，確保房地產項目保質保量的完成，節約工程成本[1]。項目工程管理設計房地產建設的方方面面，通過加強對開發工程的管理，確保施工隊的工作按照規范和設計圖進行，從而實現企業經濟效益的最大化，促進房地產行業的發展。

2、房地產開發工程管理的困境

2.1 項目決策的市場定位不明確，決策機制不完善

很多房地產工程項目決策過程過于草率，缺乏一定的科學性。項目在前期設計階段，沒有地理環境和市場情況進行充分的調查和走訪，使得項目可行程度大大降低，從而影響了項目工程建設的監督，不利于房地產項目成本的節約和效率的提高。由于在初期對開發建設項目可能遇到的困難缺乏足夠的判斷和預測，使得項目管理過程中無法做到及時處理和解決相關問題，造成了管理效率的低下，嚴重影響了房地產項目的建設進度[2]。有些房地產開發商過度看重市場因素的影響，缺乏對自己企業明確的市場規劃，使得房地產項目的決策缺乏科學性。這些問題都會使得房地產項目難以獲得預期的經濟效益，給社會經濟的發展帶來不良的影響。

2.2 施工圖設計文件變更頻繁，供應遲緩

由于項目工程調研不夠細致，使得項目施工過程中很多潛在的問題沒有做到全盤考慮，使得項目建設過程中設計師的工作任務加重。此外，設計圖的頻繁變更也導致施工單位產生混亂，不利于房地產項目安全、高效地完成。很多開發商在項目設計階段，對設計師的工作過度干預，加大了設計師工作的難度，使得項目設計難以按照預期的方式進行，不利于設計師創意的發揮和設計圖的完善，從而導致了項目管理過程效率低下，缺乏創新性。在項目設計階段，往往是相關房地產領導進行個人決策，設計圖僅僅迎合領導的需要，缺乏對實地可行性的調研，從而導致項目施工建設階段任務頻頻變更，嚴重影響了房地產項目的施工進度，不利于項目成本的節約和效率的提高[3]。

2.3 工程承包合同不夠嚴密，項目管理困難

由于項目前期準備工作的不足，導致項目施工過程中出現一系列問題。施工單位為了避免承擔責任，只能尋找甲方進行項目協調，從而耽誤了項目的施工進度，不利于項目經濟效率的提高。房地產開發商和施工單位耗費大量的時間進行彼此磨合，導致雙方項目推諉，給房地產項目的管理帶一定的困難。在項目結束時，甲方著急進行項目的驗收和檢測，但是其余兩方的矛盾卻無法解決，給項目的順利實施產生很大的影響。因此，在房地產開發項目過程中，項目相關必須通過合同對雙方的責任和義務進行明確劃分，從而確保項目的高效建設。

3、房地產開發工程管理的改進措施

3.1 加強對工程決策階段市場可行性的研究

在項目工程前期，房地產開發商必須認識到可行性調研的重要作用，實事求是地對市場環境進行分析，從而確定科學合理的項目執行方案，確保項目高效率地執行。只有在可行性調研的基礎上，房地產項目才能減少施工過程中可能出現的問題，從而降低成本，提高施工效率。房地產項目可行性的研究要制定規范的工程文件，使得從設計師到施工單位都嚴格按照項目規范辦事，使得施工各個階段都進行標準化作業，實現項目經濟效益的最大化。在進行市場可行性研究的過程中，房地產開發商必須給市場調研以充足的財力和人力支持，確保可行性研究的科學性和系統性，從而有效指導項目開發管理工作，促進房地產行業的發展[4]。

3.2 加強對工程各階段的設計及前期工程管理的計劃

在進行房地產項目建設時，要對項目工程的建設有明確的計劃。在施工前期，通過招投標的方式選拔經驗豐富的設計圖團隊對項目施工管理過程進行規劃和實際。設計團隊應該遵照項目可行性報告，結合實地考察，設計出科學、合理的設計方案，從而確保房地產項目的穩步建設，促進企業經濟效益的提高。在項目施工過程中，設計師要及時對施工管理各個階段出現的問題進行方案的調整和修改，提高項目管理的效率。房地產開發商在此階段要選拔經驗豐富、實力較強的設計團隊，為接下來的項目管理奠定良好的基礎，促進房地產項目的高效進行[5]。

3.3 降低甲方的分包項目

在項目管理建設過程中，要對甲方分包的項目進行科學分配，明確合同規定和雙方的責任義務，從而確保項目建設科學、高效地進行。在進行合同招標的過程中，房地產開發商將項目工程要求書面提供給施工團隊，使其嚴格按照項目要求進行作業。施工單位的承包合同要對項目的內容及交接時間等做出細致的劃分，避免雙方后期的矛盾影響項目的進行，從而使得施工合同具有更強的實施意義[6]。通過招投標的方式可以有效選拔出最合適的施工單位，在分包合同的基礎上，房地產開發商可以實現對工程質量和進度的有效監督和控制，從而防止項目施工過程中偷工減料的行為，確保房地產項目經濟效益的最大化。

總結：

房地產的開發工程管理在項目建設過程中起到非常重要的作用。如果不能進行有效的管理，就會造成整個房地產項目效率降低，發生違規操作等現象，不利于房地產行業經濟效益的提升，給整個社會的經濟健康發展帶來不良的影響。因此，企業在房地產建設時，必須提高對開發工程管理重要性的認識，有效控制項目建設的各個階段，從而促進房地產行業的發展，維護企業的經濟利益。

[1]黃志君.房地產開發項目工程管理優化研究[J].時代農機,2015,12:63-64.

[2]秦哲.淺議房地產開發工程管理困境及改進措施[J].科技經濟導刊,2015,13:195-196.

[3]崔曉明.房地產開發中工程管理的應用解析[J].居業,2016,01:86+88.

[4]續剛.初探房地產開發項目工程管理的常見問題和解決措施[J].企業科技與發展,2016,04:132-134+138.

[5]高峰.房地產開發項目設計優化與工程管理的案例的研究[J].經營管理者,2016,17:311.

[6]楊麗春.探析房地產開發中工程管理的應用[J].江西建材,2015,05:269.