房地產開發竣工結算階段工程造價控制的研究

文/朱海濤 上海總泉置業有限公司 上海 200051

房地產開發竣工結算階段工程造價控制的研究

文/朱海濤 上海總泉置業有限公司 上海 200051

近些年來，隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產經濟已經成為我國市場經濟的重要組成部分，產生的經濟效益和社會效益日益顯著，在促進國民經濟整體水平提升及各行各業發展中起到了重要的作用。隨著房地產企業競爭日益激烈，對于房地產開發過程中，有效控制竣工結算階段的工程造價，有利于提高開發項目全過程造價指標的合理性，促進房地產經濟與市場經濟相協調，規避房地產項目開發的風險，進而促進房地產企業得到持續、穩定、健康的發展。因此，房地產開發過程中，要切實完善竣工結算階段的工程造價控制。本文簡要闡述了竣工結算階段工程造價控制的主要內容，并分析了其中存在的問題，在此基礎上探討了完善竣工結算階段工程造價控制的有效性的措施。

房地產開發；竣工結算；工程造價控制；預算與審核

隨著市場經濟的發展及國內國際經濟形勢的變化，房地產開發企業面臨機遇與挑戰并存的局面，為了提高自身在市場上的競爭力，實現企業經濟利益最大化，房地產開發企業應完善自身的體系管理，在成本控制方面，要加強全過程成本管控，采取目標成本的管控機制，前期有估算，施工階段有預算，竣工有結算的體制。而其中竣工結算階段的工程造價控制尤為重要，竣工結算階段工程造價是整個工程造價體系中的重要組成部分，完善合理的竣工結算體制，有利于開發項目的可操作性及經濟效益的最優化。但是，就我國目前房地產開發行業現狀而言，在竣工結算階段工程造價控制中存在一定的問題。為此，要采取有效的措施完善竣工結算階段造價控制工作，加強對預算、計價、工程量計量的管理，確保相關流程及相關資料的合理有序，提升竣工結算階段工程造價控制的整體效力。

1、竣工結算階段工程造價控制的主要內容

1.1 工程造價控制的內涵

工程造價控制是包括工程投資與工程價格在內的造價控制行為。通過工程造價控制，可以實現工程投資的目標，并對施工過程中出現的相關調整做出有效的管理，提高開發項目整體的科學性與合理性。同時，在這一過程中，通過政府和市場調節兩種手段對價格進行把控，從而實現對市場整體造價的最優體現。

1.2 工程造價控制的目的

工程造價控制從廣義上講：主要目的是通過相關的監督與調控措施，保證工程造價的合理性與有效性，從而保證投資者的經濟利益最大化。工程造價管理貫穿至整個工程施工的全過程，對整個工程的成本投入及控制起到重要的作用。工程的不同階段，工程造價控制目的均有不同的側重點。因此，在不同階段要掌握本階段工程的特點及工程造價控制的側重點，開展有效的控制行為。在結算階段工程造價控制中，主要對整個工程進行系統的審核與評估，保證整個工程在計價、工程量計算和材料單價等方面的合理性。

2、竣工結算階段工程造價中存在的問題

2.1 套高定額

在房地產開發項目中，影響竣工結算價格的因素諸多，其主要表現在定額基價和子目選擇等方面。很多工程中承包商利用對定額子目的理解打擦邊球，出現套高定額基價。就房地產開發項目結算而言，套高定額基價的現象較為普遍，套高定額基價的行為主要體現在以下四個方面：（1）忽略當地的定額基價標準。很多房地產開發項目中，承包方無視當地定額基價規定標準，而是采取于自身有利的特殊定額或者企業定額基價標準；（2）跨年項目中一味地采取有利于自身的定額基價標準。在很多跨年項目中，結算中通常未按項目工程的實際進度進行結算審核，而是根據自身利益最大化的原則，以定額基價中材料費較高的年份為結算標準進行結算上報；（3）沿用過時的定額基價標準。過時的定額一般存在人材機的耗用量較大，隨著工藝的進步，新的定額綜合考慮了新技術，采用合理的人材機的消耗量；（4）費用計算中出現重復計算的現象。在工程竣工結算階段結算審核時，經常發現通過多次套用某一模塊的定額子目，產生重復費用，導致竣工結算價格不合理，影響造價指標的準確性。

2.2 虛報工程量

工程量審核在房地產開發項目結算中占據重要地位，其準確性是結算審核的基礎，同時也是整個項目合理計價的關鍵所在。因此，工程量的準確性直接關系到竣工結算的合理性。但是，在房地產開發項目進展過程中，出現很多項目承包商虛報工程量以取得更高的經濟利益。虛報工程量的行為主要表現在以下兩種情況中：（1）不同的承包商共同承包一項工程。如果工程周期較長時，人員變動較大，如果工程管理不細致，很容易出現工程界面劃分不明確，結算中工程量重復計算，承包商借此取得不合理的費用，損害開發商的利益；（2）工程設計變更。在房地產開發項目實施過程中，難免出現工程及設計的調整與變更，由于工程變更的原因減少工程量，在最后結算過程中未根據設計變更要求及實際工程情況，做出相應的調整，維持以前未變更的工程量，進而增加不合理的費用。

2.3 提高材料價格

材料價格對竣工結算具有較大的影響，材料價格的高低直接影響竣工結算的結算金額。按常規工程上主要的材料價格隨著月份具有一定的波動，承包商根據這個規律，模糊工程的實際施工時間，按材料價較高月份來上報結算。目前行業內開發商對于主要的材料價格管控是比較嚴格的。在簽訂合同時，一般對于主要價格采取上年平均值閉口管控，除非市場出現超出±5%左右的波動，才會同意承包商對此材料價進行調價。輔材采用定額站每月公布的市場價格作為計價標準。對于其他設備類的材料在施工過程中進行批價審核，或者通過戰略采購的優惠價格，采取甲指乙供的方式進行采購。有效的控制了材料價的虛高亂報。從而保障開發商的合理的經濟利益。

2.4 提高取費標準

取費標準在房地產項目開發中竣工結算組價、計價的基礎，取費標準的不同直接影響著甲乙雙方的經營效益。其中較為常見的是承包商提高工程類別或者施工地區類別，提高取費標準，進而提高結算造價。針對這種結算時提高取費標準的現象，開發商現在簽訂合同時，就明確各類取費的標準和范圍，明確結算原則，從嚴管控，遏制利用取費標準不明確而造成的經濟損失和索賠。

3、竣工結算階段工程造價控制的有效措施

3.1 提升工程造價管控能力

為了提高房地產開發竣工結算階段工程造價管控力度，首先要提升工程預算的管控能力，并在這一過程中加強對相關造價人員的能力培訓。房地產開發項目分工很細，涉及各類專業。加之工程工期長、人員變動大、過程中的資料容易缺失，使得竣工結算控制難度加大。這就要求全面提升工程造價人員的管控能力，在日常工作的開展中，有針對性地對造價人員進行培訓，針對造價政策規范的把握、工程造價的從業知識，系統提升從業素質及造價管理能力。例如，定期組織專業知識的培訓和學習，主要分為兩個組成部分：第一部分，將工程造價控制中關鍵點、難點及成功案例組織大家學習和交流，以“傳幫帶”的方式，科學、系統、全面的地傳授給造價人員，并定期進行考核，考核合格后才能繼續參與到工程造價管理工作之中；第二部分，對造價人員開展道德教育與準則培訓，組織優秀員工與大家交流，增強造價人員的責任感與使命意識，進而嚴格地開展預算工作；同時，對國家政策及相關從業標準進行講解與分析，保障造價人員在行業準則的規定范圍內開展造價管理，從而避免因對政策的不了解或把握有所偏失而造成的不正當行為。

3.2 嚴格把控工程量的計算審核

在房地產開發竣工結算階段，準確的工程量是竣工結算的基礎所在。因此，在工程量審核中要進行嚴格的把控，避免因主、客觀原因造成的工程量不實核算，導致竣工結算虛假現象的出現。例如，在工程量審核過程中形成工程量審核小組與監督小組，兩個小組針對自身的不同職責開展相關工作，為工程量的準確提供雙重防護。一方面，成立工程量審核小組，小組的職責是保證工程量的準確無誤，尤其是工程期限較長、工程設計有所調整的項目中，要嚴格對照工程施工中的竣工圖，保證圖紙的完整性和準確性，以科學態度進行工程量的核算。同時，要采取多人多次核算的原則，以此避免因為疏忽遺漏造成的工程量結果偏失；另一方面，成立工程量計算監督小組，小組的職責是對審核小組的審核過程及審核結果作以監督，避免謊報虛報工程量現象的出現。

3.3 明確責任、風險與索賠

明確責任、風險與索賠是對合同（含招標文件）相關規定的有效履行，只有明確的責權在竣工結算階段才可以發揮較好地管控作用，保證工程造價控制的有效性。例如，在房地產開發項目中，加強合同條款的約定范圍明確；對于承包商的選擇引入市場競爭機制。通過上述兩者情況的規定，可以有效地規范承包商的行為，保證項目施工開展的有效性。同時，在合同文件中，應該加強對責任、風險與索賠項目的條款規定，確立合同文件的合理性與合法性，增強其實施過程中管控效力。同時應避免工程糾紛現象的發生，并擬定應對措施，即便發生也能找到行之有效的條款規定，解決糾紛，將不必要的損失降低到最小化。

3.4 加強定額、材料單價的審核

定額子目套用及材料單價對竣工結算階段工程造價控制具有重要的作用，因此，在規范竣工結算階段工程造價環節中，必須嚴格審核定額及材料單價。例如，一方面，明確定額審核標準的界限及子項目界限，嚴格按照相關標準的范圍進行定額套用，避免套高定額的出現。同時，在子項目審核中，要充分根據工程圖紙及工程施工現場而審核子項目，做到界限清晰，條例明確，避免子項目的重復計算；另一方面，嚴格把控材料單價。在材料單價審核方面，甲方（或引入第三方審計）對乙方提供的單價材料進行審核，以確保審核的客觀性和準確性。如審核基礎類原材料，要注重對材料質量、數量、種類、功能的審核，并在此基礎上做出有效的市場調研，將市場調研結果與乙方提供的相關資料進行對比，以保證數據的準確性，從而保證結算的有效性和合理性。

3.5 完善簽證現場審核工作

房地產開發項目中，隨著項目的進行，經常會出現設計變更或技術核定及具體施工項目的功能調整。在工程施工過程中簽證是記錄設計變更及工程調整的重要憑證，因此，在規范竣工結算階段工程造價控制環節中，必須嚴格審核簽證現場。例如一些隱蔽工程中調整變更，因可追溯性隨著工程進行或已無法直觀看到，就很容易出現工程量或者工程事實虛報、瞞報現象。審核人員在審核簽證時，要及時親臨現場進行審核，將記錄在冊的工程施工日志與施工圖和工程施工現場進行比對，確保三者的統一。在核對過程中，要嚴格對照簽證上所記錄的項目、時間、更改理由等條目，并在實際現場檢查施工調整的地點、范圍和質量。通過上述手段確保簽證的真實性與準確性，避免承包方為了獲得不合理的費用而進行的弄虛作假行為。

3.6 充分發揮工程監理的職能

工程監理單位受開發商委托，根據法律法規、工程建設標準、勘察設計文件及合同，在施工階段對工程質量、造價、進度進行控制，對合同、信息進行管理，并履行工程安全生產管理法定的職責。因此，為了提高竣工結算階段工程造價控制的準確性，要切實提高工程監理的職能效果與監理質量。例如，在項目開展過程中，工程部人員在管理工程的同時，需協調各方力量支持工程監理工作的開展，要予以工程監理足夠的信任與幫助，并在工作中監督工程監理職責履行的成果。并且，在施工工期、施工質量及造價控制等工作開展中，所有建設過程中發生的變更的審核意見書必須有由工程監理和工程部負責人雙方簽字方可生效，尤其對結算階段的造價審核工作更應該提出規范的書面意見。

結語：

綜上所述，房地產開發竣工結算階段工程造價是項目開發的最后環節，是對工程整體效果的考核，對投資項目的經濟性具有重要的分析與評估作用，意義非凡。在具體的竣工結算階段工程造價控制工作的開展過程中，要根據實際情況充分做好各個環節的管理與審核工作，完善預算、計價、工程量的管理，并在定額、材料單價及現場簽證的審核中明確責任，提升審核的有效性與科學性，充分發揮工程監理的職能，最終確保竣工結算階段工程造價控制的科學性與規范性，推動整個房地產開發項目成本控制的全面協調和可持續發展。

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