房地產開發投資現狀與未來走向

文/萬強 蘇州易中建設咨詢監理有限公司 江蘇蘇州 215200

房地產開發投資現狀與未來走向

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城市化進程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產問題成為我國主要社會問題。近年來，房價逐年攀升，房地產行業發展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和政府要對我國房地產開發投資現狀進行明確了解，并對我國房地產行業的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產開發投資過程中的不可控性，推進我國房地產行業的穩步、快速發展。

房地產；開發投資；未來走向

1、前言

房地產投資在我國投資活動中占據主體地位。受外部市場環境的影響，我國房地產開發投資過程中存在諸多問題和風險，制約了房地產行業發展。政府和相關從業者要結合我國房地產行業的實際發展現狀，對房地產開發投資進行合理規劃，實現資金的優化配置，并對房地產投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產宏觀調控力度的增加，我國房地產行業市場形勢也更加嚴峻，給房地產行業帶來了諸多挑戰。

2、房地產開發投資現狀

2.1 企業融資困難

房地產的投資和收益都比較高，發展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業提出了較高的資金要求。房地產開發初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現房地產開發。但是，由于金融層面的制約，增加了房地產企業的融資難度。無論是前期開發成本融資，還是管理維護費用的籌措都相對較難，增加了房地產的開發難度，不利于我國房地產行業的快速發展。加之，我國金融制度尚未完善，對房地產企業投資質量及投資合理性產生了負面影響。近年來，中央加大了對房地產企業貸款監管力度，使企業貸款更加困難，其逐漸通過信托和基金等進行融資，增加了投資成本和企業的資金壓力，嚴重削弱了房地產項目收益。

2.2 房地產開發效益無法達到預期效果

房地產開發投資都是結合房地產的實際開發情況，進行慎重分析和考量的。房地產開發項目的持續周期比較長，往往注重追求經濟效益最大化。但是，當前房地產具體建設實踐中，受到很多外部因素及政策的制約，使房地產開發投資不合理，很容易出現虧損現象。其限制性因素主要表現在以下幾個方面。房地產開發項目規劃和選址受外部因素制約；不注重結合實際情況，對房地產項目進行合理規劃；房地產開發過程中，與周邊環境及基礎設施建設存在沖突；房地產行業沒有達到預期的營銷效果［1］。

3、房地產開發投資未來走向

3.1 國內發債

當前，房地產企業國內融資環境發生了相應的變化。龍頭房產企業逐漸對新型融資渠道進行開拓，出現了越來越多的理財產品、眾籌和房地產信托基金等。大型房產企業得益于良好的融資環境。其通過增強資金實力，實現行業并購。這些新興的融資模式，也使房地產行業及其開發投資格局發生了相應的改變。加之，國內貨幣政策環境日漸寬松，很多房產企業回歸國內，進行債券發行。

3.2 海外投資和融資

海外投融資成本相對比較低，融資利息能夠對所得稅進行抵扣。國外具有成熟的房地產融資環境。專業機構和房地產企業在法律范圍內進行合作，能夠實現房地產跨境投資和融資。房地產企業既要對具體的海外投融資流程進行明確和了解，也要對國外借貸環境進行慎重審閱。中國開發商在海外收購過程中，往往會選擇核心地段的地標性建筑，但是投資回報相對較低，收益率僅為3%-4%；開發商如果借助同樣的投資策略，將目光聚焦在國內市場，投資回報高達6%-8%；能夠最大程度實現投資收益。

3.3 房地產企業并購重組

近年來，得益于政策的扶植，為房地產行業帶來了全新的發展機遇。但是，與高增長時代仍然存在相應的差異。雖在一定程度上緩解了房地產的資金壓力，其仍然不具備償債能力。相關數據表明，2015年一季度，上海、深圳上市房地產企業的平均負債率為65.4%，相較于去年，有所降低，但是仍然比2008年的均值高。當前，房產企業融資再度開閘，但是海外融資渠道并未拓寬。2015年上半年的數據表明，參與境外融資的房地產企業有15家，籌集人民幣數額高達570億。并購重組逐漸成為房地產開發投資的主流趨勢［2］。

3.4 房地產融資之眾籌

當前，中國互聯網和金融聯系日漸深入，并取得了快速發展，對傳統銀行也產生了相應的沖擊。房地產行業的房產企業融資模式也出現了相應的分化，銀行信貸在房產企業融資中不再占據主流地位。很多房產企業借助互聯網優勢，開始嘗試互聯網金融、眾籌、資產證券化等模式，來緩解房地產的開發投資壓力，房地產的融資渠道也越來越多，不再局限于單一的融資層面。眾籌將會越來越多被應用到房地產開發投資中。房地產企業與金融公司建立良性的互動合作關系，能夠改變房地產行業運營發展中的傳統生產模式和融資方式。同時，也為消費者提供了嶄新的理財思路，實現收益的靈活性及最大化。

房地產企業屬于資金密集型行業。其在具體實踐過程中，需要大量的資金，同時，也容易受到市場環境的影響。其在開發投資過程中容易存在非法集資和資金鏈斷裂等情況。政府要采取具體措施，引導房產企業對投資風險進行合理規避，不斷提高企業實力及管理能力，使其呈現最佳發展狀態。

3.5 房地產企業融資環境發生了變化

雖然房地產企業已經具備了充足的資金環境，但是仍然秉承傳統的資本管理政策。寬松的貨幣政策只是緩解了房地產企業的結構性改革，并未從根本上解決實際性問題。房地產企業借助融資，對存量進行消化，房地產企業在資本分配政策中并未處于良性的發展狀態。近年來，很多開發商宣布增加持有型地產比例。但是，租賃物業的組合培養難度比較大，回報和資本方面仍然存在很大差距［3］。

2015年樓市回暖，提升了房地產企業開發投資的積極性，部分指標也發生了良性改觀。加之，依托政策的扶植和支持，部分城市的房產交易量出現反彈。得益于市場回暖，房產需求量比較大的地區，在房產企業庫存和銷售回款方面的壓力有所緩解。但是，仍有部分三四線城市的房產庫存壓力比較大，很難在短期內進行消化。

結語：

綜上所述，我國房地產開發投資中，仍然面臨融資困難的問題，也無法達到預期投資效果。政府和房地產開發商要立足于我國當前市場格局，對相關政策及市場動態進行密切關注，樹立與時俱進的思想，借助多種融資渠道，使我國房地產企業呈現良性的發展態勢。

［1］唐黎標.房地產開發投資現狀與未來走向［J］.上海房地，2014，（12）:27-28.

［2］喬曉剛，阮連法.淺析我國房地產業發展現狀［J］.中國市場，2011，（09）:6-9.

［3］王茜.國土視角下關于寧波房地產市場回暖現象的思考［J］.浙江國土資源，2016，（04）:46-50.

［4］于爾根·康拉德.中國房地產投資仍將保持強勁勢頭［J］.中國房地產業.2015.4