土地儲備風險管理策略研究

文/賈振濤 菏澤市土地儲備中心 山東菏澤 274000

文/李建國 菏澤市土地資產監管中心 山東菏澤 274000

土地儲備風險管理策略研究

文/賈振濤 菏澤市土地儲備中心 山東菏澤 274000

文/李建國 菏澤市土地資產監管中心 山東菏澤 274000

隨著人們逐漸認識到土地儲備風險管理工作的重要性，我國有關部門已經開始加強對這方面的管理。但是，由于多方面因素的影響，導致我國土地儲備風險管理中依然存在一些問題，從而影響到了其管理效率。因此，針對其具體的問題，筆者在此提出了提高土地儲備風險管理的措施，旨在為相關工作人員提供參考。

土地儲備；風險管理；策略

1、土地儲備風險管理存在的問題

在我國，對土地儲備進行經營過程中，由于涉及到大量資金的使用和管理，不可避免地會導致風險的存在。但是，由于管理者的決策不當或者管理不到位等因素的存在，進而給我國的土地儲備管理造成了極大的損失。當然，在運營和管理土地儲備時，其涉及到的風險包括財務風險、收購風險和市場風險等。其中，收購風險是指由于我國很多地區的土地資源沒有明確的收購價格，人們完成土地的收購都是由當地的市場價格完成的，這就給我國實現土地儲備的統一管理提出了挑戰，進而帶來了收購風險。同時，在收購土地資源的過程中，由于其市場機制還不夠完善，市場上的價格波動也會造成一定的土地儲備經濟損失，進而形成了市場風險。當然，也有不少投機分子，試圖通過投機方式來運作土地儲備的市場交易，房地產就是其中比較鮮明的例子之一，導致的結果是當地的土地價格遠高于其合理的價格，從表面上看，當地的土地價格上漲看來并不是什么壞事，但是隨之而來的房價上漲、通貨膨脹等問題不約而至，這些后果都是由于土地市場風險引發的。對于政策風險來說，由于近些年我國的房地產業發展的十分迅速，與之有關的政策也是層出不窮，這在一定程度上也影響到了我國市場經濟的發展。為了應對房地產業引起的一系列問題，我國政府不得不出臺相關土地調控政策，由于土地政策過于混亂，導致需要按照政策進行土地運作時，又沒有統一的政策標準，進而形成了政策風險。當然，根據調查研究表明，我國的土地儲備風險不僅僅以上幾種，在此筆者只選擇幾種尤為重要的進行闡述。

2、提高土地儲備風險管理水平的措施

2.1 完善土地儲備相關的規章制度

一直以來，我國有關土地儲備方面的規章制度都沒有形成統一，而且許多規定更是模棱兩可，造成的后果，一方面是正規的土地經營無法按照規定來完成；另一方面是投機分子鉆法律的漏洞，試圖完成一些非法土地運作。所以，從上面的表述可以看出，及時完善我國土地儲備有關的規章制度顯得非常重要。對于我國大部分地方政府，基本都設立了一些臨時性的土地儲備運作條件，旨在對土地儲備進行全面和綜合的管理，但是，這些規定都具有明顯的當地特點，不同地方的規定都不相同，導致其權威性和嚴密性也不夠高，這就要求不同地區的政府部門共同協作來完成相關制度制定方面的工作。因此，完善我國土地儲備的制度顯得越來越重要，我們已經認識到，由于土地儲備制度的不完善，給整個行業帶來的危害是不容忽視的。

2.2 擴大土地儲備的融資方式

在土地儲備運作和經營的過程中，涉及到大量的資金，這就要求土地資源運作人員自己完成資金的融資。但是，他們一直以來都是采用傳統的融資方式，最明顯的特點就是融資的渠道過于單一，一旦土地儲備所需要的資金較多或者資金使用的時間較長等，都會造成一定的資金短缺。因此，要想更好地開展土地儲備工作，一個必要的環節就是不斷擴大其融資方式，以保證其資金的供應比較穩定。對于我國很多地方的土地儲備工作，由于其融資方式發展的不夠成熟，當地政府部門的經濟水平有比較有限，導致其融資方式只有一條途徑，即銀行貸款，這種現象勢必會給當政府帶來資金困擾，從而影響到土地儲備的運作。如果不解決土地儲備融資方面的問題，長此以往，其金融風險將會越來越嚴重。

2.3 制定合理的土地儲備供應計劃

在對土地儲備進行管理時，一定要有合理的土地供應計劃，而且這兩者是相互聯系的。對土地儲備進行管理，是為了滿足政府對土地能夠進行有效的宏觀調控，并且其土地資源的運作是市場機制下運行的，其主要的內容包括土地儲備的位置、方式和價格等，為管理者進行土地儲備的計劃提供參考。然而，土地儲備供應計劃，其主要是目的是為了滿足社會對土地資源的需要，但是它也是在市場機制下運行的，其主要內容包括土地資源的出讓方式、價格和用地條件等。尤其是對于那些需要長期儲備的土地資源，一份詳細且長期的土地儲備計劃顯得非常重要，如果缺乏這種土地儲備計劃，對土地儲備進行管理就會很困難。

2.4 建立完善的土地儲備監督機制

通過上述闡述，我們已經知道了，在我國的土地儲備管理中，導致其風險較大的一個比較重要的原因，就是土地儲備管理缺乏完善的監督機制。這就要求我國政府部門及時建立和完善土地儲備監督管理的機制，第一，建立土地儲備相關的規范制度，并且使得土地儲備的管理工作信息實現公開化。同時，完善與土地儲備相關的法律法規，保證土地儲備工作能夠有法可依。第二，加強對土地儲備的監督，尤其對那些容易導致投機分子謀取非法利益的區域，在監督和管理時尤其應該重視，充分發揮土地儲備的功能。第三，設立有關土地儲備的司法程序，通過國家司法機關的參與，對那些土地購買、轉讓和補償等過程中的不合理現象進行嚴格管制。為了減少在土地儲備中出現的不必要糾紛，當遇到不法行為時，公民應該借助于司法機關，以保障其合法的利益。

結語：

綜上所述，對于土地儲備工作，實行有關土地儲備的風險管理非常關鍵。但是，由于我國的土地儲備風險管理還存在很多方面的不足，導致土地儲備過程中不可避免地存在一些風險，如果提前采取好預防這些風險的針對性措施，可以有效避免土地儲備后期帶來的危害。當然，加強土地儲備的風險管理不僅僅是政府部門的事，它要求全體公民的共同參與才能實現。因此，筆者在此通過分析我國土地儲備風險管理中存在的一些常見問題，基于此，進而提出了與之相關的解決措施，旨在為相關工作人員提供借鑒。

［1］李凌莉.城市土地儲備風險管理探析［J］.公共管理，2014，（23）：304.

［2］於一明.強化城市土地儲備風險管理［J］.浙江經濟，2015，（12）：54-55.