安陽市農民進城購房意愿及房地產發展策略研究

文/彭雁、陶艷春 城市開發與公建管理辦公室 河南安陽 455000

安陽市農民進城購房意愿及房地產發展策略研究

文/彭雁、陶艷春 城市開發與公建管理辦公室 河南安陽 455000

城市化進程的加快，以及經濟社會的快速發展，催生了農民進城購房意愿，也使進城農民成為房地產市場不容忽視的需求群體。特別是進入2015年以來，國家和省相繼出臺了一系列政策，明確提出要鼓勵引導農民進城購房需求。本文主要通過抽樣調查、問卷調查等方法，試圖在對安陽市周邊村鎮人口進城購房意愿和房地產企業預期進行調研的基礎上，分析安陽市房地產市場供需情況，并發現問題，提出下一步的工作建議，希望能為推動該項工作的開展做出努力。

安陽市；房地產；策略研究

近年來，隨著城鎮化進程的加快，農民進城購房日漸增多，逐漸成為房地產市場有效需求的新生力量。進入2015年以來，國家和省更是明確提出指導性意見，并采取了一系列激勵政策和措施，積極鼓勵支持農民進城購房，擴大住房消費。2015年4月，河南省人民政府出臺豫政〔2015〕48號文件，要求省住房城鄉建設廳要會同有關部門盡快研究制定促進縣（市）政府引導農民到縣城購房的激勵政策。各轄市、縣（市）政府也要結合實際，制定具體優惠政策，支持進城農民和城市居民購買首套住房或首套改善性住房。本文在針對農民進城購房意愿，以及房地產開發企業對市場預測情況進行抽樣調查的基礎上，對安陽房地產市場狀況進行了分析和論述，期望能對相關部門制定措施、落實政策提供參考。

一、安陽市房地產市場發展概況

我市的房地產開發可以追溯到七、八十年代的統建樓建設，以此為基礎，在“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的指導方針下，從一開始幾個開發企業、年均施工面積不到10萬平方米，到如今的300多家開發企業、年施工面積2000萬平方米，一步步發展壯大、規范成熟。自1999年以來，隨著城市經濟的快速發展，城市化進程的不斷推進，房地產業也在逐步完善與規范中逐漸崛起，為改善城鎮居民的居住水平，為促進我市經濟發展及城市建設發揮了重要作用。

（一）調整消化時期?！熬盼濉逼陂g（1996—2000年），房地產開發行業的發展處于 “消化、完善、調整、提高”的階段，通過消化空置商品房、完善制度機制、調整產業戰略，提高房地產行業整體素質，提高房地產管理水平，促進行業健康發展。1999至2000年，在安陽市拉大城市框架、加大城市基礎設施建設的整體思路下，先后實施了文峰中路、文峰東路等城市重點改造工程，極大地帶動了全市房地產開發市場的發展，進一步推動了房地產開發建設的步伐，房地產開發市場及其管理也取得了長足的發展。1999年全市完成房地產開發投資2.31億元，施工面積65萬平方米，新開工面積49萬平方米。2000年房地產開發投資額增加至3.9億元，施工面積100萬平方米，新開工面積48萬平方米。

（二）快速發展時期?！笆濉逼陂g（2001—2005），我市房地產市場進入快速發展階段，全市累計完成房地產開發投資53.53億元，平均每年10.7億元；施工面積772.86萬平方米，平均每年154.6萬平方米，2003年房地產開發投資占全社會固定資產投資比重達到近幾年的峰值10.76%，年度投資增長率為63.98%。房地產開發市場得到迅猛發展，為提高人民群眾的居住條件和生活環境，改善市容市貌，加快城市基礎設施建設，拉動經濟增長作出了重大貢獻。

（三）穩健發展時期?！笆晃濉逼陂g（2006—2010），針對房地產投資愈熱、房價高漲、供需矛盾加劇的問題，國家一方面在肯定其支柱產業地位的同時，也連續出臺了一系列宏觀調控政策，運用行政、法律、財稅等手段，從土地、金融、稅收等方面進行引導調控，以確保房地產市場的持續健康發展。2008年，受到國家金融危機的影響，房地產市場出現了暫時性的下滑，但隨后又開始了新一輪快速發展。

（四）震蕩轉型時期?！笆濉逼陂g（2011-2015）,2011年底，由于受到國家宏觀調控和安陽市金融市場非法集資的影響，房地產市場出現了高位運行后的大幅下滑。2013年全市房地產開發各項指標增速降到低點，在全省總體排名較為落后，其中房地產開發完成投資和竣工面積增速均降至全省倒數第1。在一系列幫扶支持政策和市處非工作取得明顯成效的影響下，2014年后全市房地產市場逐步呈現回暖趨勢，至2015年1-3月，全市房地產開發投資總量全省排名達到第4位，增速位列全省第1位。

二、專項統計調查情況

（一）農民進城意愿調查

本次調研采取了實地問卷調查的方式，針對安陽市規劃城區周邊農民到市區購房意愿，共完成了373份調查問卷，其中農村常住居民191份，進城務工人員182份。

1.農民意愿進城購房者查過50%。受訪的373位調查對象中，表示愿意到城市購房的有100位，占全部受訪者的26.8%，有27.1%的受訪者表示條件合適的情況下愿意到城市買房，其余46.1%的受訪者明確表示不愿意到城市買房。根據問卷情況，受訪者中30歲以下的有54人，其中愿意在城鎮買房的占33.3%，在各年齡段中是比重最高的，其原因主要是年輕人對城市生活方式的認同感高，接受力強，比年齡大的人更向往城市的生活，另外父輩也為他們積攢了一定的經濟基礎，因此他們的意愿最強烈；31-40歲的人群中，選擇“愿意”的比重有所降低，占27.7%；41-50歲的人群中，選擇“愿意”的比重更低，占23.1%；51-60歲這個階段的人群的比較特殊，選擇“愿意”的比重不但沒有降低，反而是上升的，占該年齡段總人數的30%，究其原因，該年齡段人群的子女正處于婚嫁年齡，現在城里有房成了一些農村年輕人結婚的門檻，再加上在農村建一所象樣的房子，成本也較高，因此有的人表示愿意為子女結婚在城鎮買房；反之，60歲以上的人愿意到城鎮買房的最少，只占18.5%。

2.制約農民進城購房的幾個因素

46.1%的受訪者明確表示不愿意到城鎮買房，通過訪問，我們了解到其制約因素主要有以下幾個方面：

①生活習慣。許多農民習慣了農村傳統的生產生活方式，有故土難離的情結。還有受訪者表示，他們目前居住地離城鎮不算太遠，交通也還方便，自家蓋的新房寬敞舒適，成本也低，不比城鎮差，沒必要到城鎮當房奴。

②房價較高。許多受訪者表示感覺房價較高，買不起房，這是制約大部分人買房意愿的重要因素。很多農民表示想到城鎮買房居住，但高企的房價讓他們的夢想難以實現。

③其他因素。除以上兩個主要制約因素外，生活成本高、工作不穩定、老人無法照料、家屬和子女無法安置等也是制約農民進城買房的因素。

3.農民進城購房表現為剛性需求

雖然調查結果顯示，農民到城鎮購房的意愿還不夠強烈，但是這部分意愿基本都是剛性需求，大部分是為了子女就學、學業、婚嫁，不帶有投資色彩，對房地產市場的推動作用是良性的。受經濟能力的限制，他們選擇住房的條件不高，因此可能會消化或支撐一部分低端住宅項目。

（二）房地產開發企業調查

針對房地產開發投資及土地儲備情況，對

房地產開發企業也進行了相關問卷調查，主要采用了重點調查與抽樣調查相結合的調查方式，有136家企業全部或部分回答了問卷調查的內容，占市區房地產開發企業的58.1%。問卷調查反映了房地產開發企業開發、銷售、土地儲備情況，以及對未來安陽市房地產開發企業土地儲備和拿地形式的判斷等。調查結果顯示，被調查企業投資意愿較弱、銷售情況喜憂參半、土地儲備少、拿地意愿不強。

①投資意愿較弱。有50%的企業預計未來房地產開發投資會有所下降，有12家企業認為本企業投資情況較預計會有所上漲，占比8.8%；有60家企業認為投資情況較預計持平，占比44.1%；另有64家企業認為投資情況較預計會有所下降，占比47.1%。從調查問卷情況來看，企業實際投資增長或持平的主要原因，有銷售情況轉好、資金充裕、保障房建設拉動、對房地產市場有信心等有利因素，也有人工費用增加等客觀因素。

②銷售情況好壞參半。被調查企業中，56.6%的房地產開發企業銷售情況良好，40.4%的企業銷售情況不容樂觀，3%的企業未作出回答。造成企業銷售下滑的因素有剛性需求不足、房價偏高、投機投資前景不好等。

③企業土地儲備少，拿地意向不強。近九成的被調查企業無土地儲備。2014年，安陽市全市房地產開發企業待開發土地面積40.35萬平方米，較同期下降51.8%；購置土地面積17.26萬平方米，較同期下降53.5%；土地成交價款1.76億元，較同期的5.56億元，同比下降68.4%。在被調查企業中，有122家房地產開發企業無土地儲備，占比89.7%；僅有12家企業有土地儲備，占比8.8%；另有兩家企業未給出回答。被調查企業中，82家企業明確表示無拿地意向，占比60.3%。究其原因是對市場缺乏信心、企業資金緊張、市場不明朗待觀望等。

從匯總來的調查結果看，安陽市房地產開發市場受前幾年的非法集資風波的波及，整個市場處于低迷、謹慎、觀望、放緩的態勢，但隨著本地經濟的回溫，房地產開發市場也逐步走出困境，出現好轉的跡象，安陽市房地產開發企業對本企業開發銷售情況的判斷還是樂觀的。

（三）商品房空置率調查

商品房空置率調查，主要通過入戶和用電調查進行，選取了近年來峻工的小區20個，調查了近幾個月份的用電量情況。20個小區共計有住戶8047戶，其中近幾個月用電量為零的1994戶，占比例為24.8%，近2個月份用電量為零的2196戶，占比例為27.3%。據此推斷近年來峻工商品房平均入住率為73%左右，平均空置率為27%左右。

三、安陽市房地產市場發展預測

伴隨著經濟發展由快速擴張期轉為艱難轉型期，安陽市房地產行業經過十余年的快速發展后也由黃金發展時期轉入到盤整階段。安陽房地產市場既有著城鎮化水平不斷提高、居民剛性需求不減等有利條件，同時面臨著經濟增長減緩、房產投資投機性需求減少、政策調控、城市承載能力較弱等不利因素影響。

1.剛性需求是房地產重要支撐。安陽每年凈增戶籍人口2萬人，城鎮化率年均提高1.5個百分點，這是房地產剛性需求的重要來源。安陽市農民收入近年一直保持了兩位數較快增長速度，2013年農民人均現金收入達到9669元，2014年將突破一萬元，從發展趨勢看，農民積累購房資本還是很有希望的。

2.經濟減速制約房地產較快發展。2002年至2011年，安陽市經濟總量迅速擴張，GDP增速保持兩位數快速增長。2012年以后發展進入了艱難的轉型期，進入一位數增長階段。與之相對應，安陽市房地產市場也由快速擴張期轉入較慢盤整期。

3.政策調控下房地產資金緊張。2012年以后我國開始實施穩健的貨幣政策，逐步收緊銀根，遏制房價快速上揚。安陽房地產在民間融資問題暴發后，資金更為緊張，房地產進入調整時期。

四、建議

1．聚集城市人氣，增加常住人口。人氣是當今城市繁榮發展的主動脈，一個城市集聚人氣，流動人口和常住人口增加，自然就能集聚財氣和商氣，從而推動房地產健康有序發展。

2．提高城鎮基礎設施和制度保障水平，增強城鎮承載能力。要不斷完善城市基礎設施、公益事業服務功能，增強城市承接和吸納能力；增強城鎮文化教育、醫療衛生、社會保障等方面的服務能力，滿足不斷增加的城鎮人口的需求。不斷深化戶籍、醫療、教育、社會保障等制度改革，推進城鄉一體化進程，免除農民進城的后顧之憂。

3．嘗試開發面向農民的政策性保障房。由政府協調房產開發商以略高于成本價的保本微利價格向農民出售商品房。在商業貸款方面制定農民購房政策，對有穩定收入來源、個人資信情況良好、具有還貸能力的農民進城購買商品房貸款給予支持。

4．出臺相關政策，促進空置房屋出租。安陽市近年來新建的小區空置房屋比例較大，造成了財富的巨大浪費。建議出臺相關政策來促進空置房屋對外出租，比如對空置房屋收取雙倍物業管理費、征收房產稅等，使房屋空置成本上升，房租下降，避免財富浪費，促進全市房地產健康發展。

5．推進停緩工項目盡快復工竣工，促進房地產良性循環。目前，安陽市區內有部分樓盤主體已經建成，但由于集資問題造成資金鏈斷裂而不能竣工，造成資源浪費，影響到安陽房地產健康發展和民生問題。建議由市政府有關部門牽頭，協調金融機構、外來開發商和集資房地產開發企業共同研究解決。

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