專屬私人定制，重構精裝定義

文/劉正揚、周大明、萬莉莉 上海中建東孚投資發展有限公司 上海 200122

專屬私人定制，重構精裝定義

文/劉正揚、周大明、萬莉莉 上海中建東孚投資發展有限公司 上海 200122

定制精裝是住宅精裝修發展的主流趨勢，具有低碳減排、成本控制等優勢，它根據客戶的個性化需求特性，量身定制精裝方案，用更精致的品質、更貼心的服務，為消費者提供更舒適的品質生活，避免了傳統精裝房所帶來的一些弊端。定制精裝在滿足客戶個性化需求的同時，也能使房地產企業獲得可觀的范圍經濟效益。

專屬定制；定制精裝；品質生活

隨著房地產市場的持續火爆發展，房地產企業的經營理念和消費者的居住理念，也發生了很大的改觀，越來越多的精裝房源出現在房地產市場上，并受到了很多消費者的認知和青睞。目前，國家也在推行住宅建設綠色發展方面提倡全裝修，鼓勵綠色住房項目100%一次性裝修到位，提高全裝修成品住房建設水平，減輕業主的裝修負擔。定制精裝是住宅精裝的發展趨勢，是一場關于裝修的變革。作為一種精裝成品房全新的解決方案，定制精裝近年來受到房地產商的重點關注，不少中高端消費群體也日趨傾向選擇做“甩手掌柜”，享受起“定制精裝”所帶來的私享化、定制化、全程化、時尚化和人性化的品質服務。

一、定制精裝的內涵

所謂定制精裝，就是真正從客戶需求出發，打破開發商傳統定位精裝修所參照的目標成本、標準化、競品對標、售價反推等非客戶導向邏輯，以“主板”裝修+“插件”的形式，進行成品房精裝。“主板”裝修在項目定位下聚焦不同家庭的共同需求；“插件”是在“主板”裝修基礎上，通過細分不同家庭對家居環境的不同需求和關注點形成由客戶自主選擇的系統。定制精裝模式解決了成本適配難題，相當于客戶自主定價、自由選配，能兼容只愿意支付基本需求的家庭和有全面品質生活需求的家庭。

二、定制精裝的構成解析

定制精裝修是一個貫穿開發、施工、營銷和使用全壽命周期的概念，利用信息技術、柔性生產過程和敏捷的組織結構，以標準化的設計、工廠化的生產方式生產廚房系統、衛生間系統、木作系統、隔墻系統、管線系統和設備系統、現場裝配部品，減少了施工現場的手工作業，大幅提高了住宅的裝修品質。

（一）六大系統

以客戶居住品質、舒適度、便利性為出發點，將住宅精裝修產品核心組成部分進行專業分類，并在此基礎上進行設計研發、尋找優質合作資源，形成住宅裝修的六大系統，包括：安全健康、舒適節能、適老親子、智能便利、家政收納、風格多樣。通過這六大系統的專業設計與實施，力爭為客戶提供好用、舒適、美觀的居住空間。

（二）七維私屬定制

從居住的功能、性能兩個角度出發，把裝修定制化過程產拆解為7個步驟。第一維：戶型定制。針對每一個房型進行精細化設計，使居住空間更合理、更實用。同時考慮到每個家庭在內部空間需求的差異性，在戶型設計優化的基礎上，還為客戶提供了多種戶型功能解決方案，從而滿足不同客戶對居住空間的差異化需求。第二維：系統設備。通過與國內外一線品牌專業系統設備供應商的聯合研發，針對全屋地暖、中央空調、中央凈水、除霾新風、智能家居4大類系統設備，提供專業、多樣的解決方案。不同組合的可選套餐滿足客戶對居住的舒適度、便利性。第三維：風格色系。全屋飾面系統，提供多種風格色系，能更好地滿足不同住戶的審美喜好和生活情趣，隨著更多的色系加入研發，未來風格會更多元化、個性化。第四維：廚衛設備。提供針對不同客戶需求，為廚房空間，衛浴空間，提供兩個標準的配置方案，其中包含廚房電器、水槽龍頭，衛浴潔具，浴霸設備。第五維：背景收納。通過專業研發設計，根據不同戶型對全屋收納提供專業系統全屋設計解決方案。客戶可根據不同的居住需求進行定制選擇。同時，根據不同色系以及客戶喜好，提供多種客廳，主臥背景墻選裝。第六維：功能配件。提供功能配件升級包，客戶可根據自己的需求單獨選擇包含收納五金套餐、廚房五金套餐、浴室五金套餐、嵌入式廚電、直飲水機、衛洗麗等設施設備。第七維：家具軟裝。針對定制家居：通過專業設計搭配、深度資源整合、垂直采購，提供家具、燈具、窗簾等全屋家居定制服務。

三、定制精裝需要注意的關鍵事項

（一）定制精裝的設計

定制精裝設計是將建筑結構、室內裝飾、部品集成與裝配式施工結合在一起。設計要求在建筑概念及初步規劃設計階段介入，考慮整體建筑設計的要求，將功能的創新化、設備的合理化、室內空間的人性化有效融合在室內空間中。定制精裝的設計流程如下：第一步是定位，要根據項目類別、樓盤規模、戶型特點、銷售價格、市場環境進行統籌規劃，根據區域環境、消費者群體等做精細化設計。第二步是劃分設計范圍，大規模定制精裝修包括裝修和裝飾兩部分。裝修部分主要包括整體廚房、整體衛浴、收納系統、室內門窗、地面裝修、電路系統等。在裝修的基礎上，業主可以使用不同的家居布置，通過不同材質、色彩與燈光等的搭配真正設計出業主需要的風格。

（二）裝配化裝修過程

當完成室內空間分隔、粉刷后，將批量生產的裝修部品進行現場裝配，就是裝配式施工。裝配式施工將施工建造盡可能向工業制造的模式轉移。裝配式施工類似總裝車間，是在施工現場延伸了工廠化的生產。裝配式施工要求建立一套相應的裝配施工體系，即按照施工組織設計，將施工過程分解為具體可控的步驟，建立包括部品控制、裝配控制、控制記錄以及定量考核等的全過程質量管理體系。以整體預制墻板為例，墻板在施工現場最重要的施工工藝是墻板與墻板、墻板與主體結構的連接。連接接口的類型主要有三種：固定式裝配、可拆裝式裝配、活動式裝配。考慮到內隔墻的主要作用是劃分室內空間，應具有靈活性，方便以后住宅改造，可采用螺栓或焊接連接，接縫處用密封膠勾縫。

（三）裝修工廠化管理

裝修工廠化管理的主要特征一是生產管理精細化，二是物料供應標準化，三是現場管理規范化。萬科在精裝修房的實踐中引入全面實測實量過程控制手段，有效加強了 PDCA 法中檢查的執行力度。實測實量要求施工、建設單位均建立統一的數據檔案和匯總統計表單，建設單位不定期抽查并做出評估；關鍵、特殊工序完成后須當場進行實測實量，當日完成須當日通報實測實量結果，這一做法提高了管理人員的工作量，但班組工人的一次成活率明顯提高，保證了施工質量，及時考核與適當激勵具有較好的輔助效果。

[1]方亞艷.精裝：從“六面簡裝”到“個性化定制” 杭州樓市精裝房發展簡史[J].當代企業世界(透明樓市),2016,07：22-25.

[2]中房報記者梁笑梅.楊衛涵：定制精裝要更靠近客戶一方[N].中國房地產報,2015-05-18C 04.