農村農民住房財產權抵押貸款研究

黃麗君

（江西師范大學城市建設學院，江西　南昌　330022）

農村農民住房財產權抵押貸款研究

黃麗君

（江西師范大學城市建設學院，江西南昌330022）

隨著《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》這一政策的出臺，并且其后規定的59個試點縣（市、區）的逐漸推開，意味著農村土地正式與市場金融工具相結合，極大地激發了農村的“沉睡資本”。基于此，就農民住房財產權抵押貸款這一政策實施過程中所遇障礙提出幾點實施建議。

住房財產權；土地政策；土地制度

2016年3月24日，中國人民銀行官網發布了“關于印發《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》的通知”，并立即執行。毫不夸張地說，這是一項足以影響億萬農民和農業發展模式的重大改革。農民住房財產權抵押貸款試點的鋪開不僅是一種簡單的農村融資方式，而是一定程度上解除了先前制度對農民財產權的不正當限制，喚醒了農村的沉睡資本，有利于激發農村資產的潛能。

1　推行農民住房財產權抵押貸款的重要意義

1.1開啟新型城鎮化進程

隨著農村農民住宅財產權抵押貸款的全面推開，也就意味著農村宅基地這一塊農村沉睡已久的資本，逐漸被激活。在過去的很多年里，農村的發展與城鎮的發展存在著巨大的差距，一直以來都是城里人可以將自己名下的住房抵押貸款，而農村農民住房往往沒有具有流通抵押貸款的市場。近年來，國家經濟發展到一個關鍵時期。因為大量農民選擇進城，很多土地被閑置。一方面城鄉建設需要用地，另一方面農村土地大量閑置，推行農房抵押貸款很大程度上推進了城鄉土地一體化進程。

1.2有效盤活農村資源，深化農村金融改革創新

農村農民住宅財產權抵押貸款的全面推開，有效地將農村隱形財產與市場金融工具有效結合，有效盤活農村資源，將市場金融工具引入農村，深化農村金融改革創新，能夠進一步緩解農村信貸資金供給矛盾，加快完善城鄉金融服務體系。

1.3保障農民基本利益，為農民提供更多有利的條件

《農民住房財產權抵押暫行辦法》的出臺與59個縣域試點的推開，對于廣大農民來說，無疑是好處多多。中央也算是給廣大農民送了一個大紅包，在示范經濟的條件下，一個群體能否發揮其最大的潛力，由溫飽變成富裕，最關鍵的還是其手中的土地。如果能將農民手中的土地與金融市場相結合，農民成為擁有資產的人。他們可以將自己手中的資產進行抵押、變現從而獲取利益，這無疑為農民的生活與生產提供了有利的條件。

2　農村農民住房財產權抵押貸款實施存在的障礙

2.1農村住房抵押流轉受讓人不明確

《農村農民住房財產權抵押貸款暫行辦法》第12條因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區實際情況，配合試點地區政府在保障農民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。變賣或拍賣抵押的農民住房，受讓人范圍原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內。而目前按照《土地管理法》第62、63條的規定，農村農民個人住房僅限于在村集體內流轉，嚴格遵循一戶一宅的原則。農村地區一般都會依據人口與需求來分配宅基地，如果流轉對象只限于本集體，就不存在需求，也就是說抵押的房屋流轉不出去。

2.2尚未建立成熟的評估價值體系

對于城鎮居民房屋抵押貸款，目前市場上已有比較成熟的評估體系。但是對于農村房屋，目前已經發放的農民住房財產權抵押貸款業務中，作為抵押物的農房價值是由農村宅基地制度改革試點辦公室協調農委、房管局、國土資源局等部門共同評估、認定的。由于國家和地方政府都未出臺統一的農房價格評估方法和標準，相關部門大多根據重置成新價和宅基地的區位價格，主觀確認農房的抵押價值，評估的公信力顯然不足。試點之初，可以對個案特事特辦、先行先試，如要全面推廣，類似行政機關主導的評估模式顯然不具備充足的權威性和公允性，也是不可持續的，而銀行機構也認為上述非第三方專業評估機構評估作業模式已構成本系統內試點業務難以落地、推廣的重要制約因素之一。

2.3風險保障體系不完善導致銀行顧慮較多

在農村文化、農民習慣等因素的影響下，農民住房抵押后，即使還不起貸款而被銀行起訴，農民住房也難以有人接手，進而影響了金融機構放貸的積極性。農民住房財產權抵押貸款尚處于試點階段，雖然有相關保障政策，但可行性依然很低。一是雖然產權交易平臺已經建立，但流轉機制尚不完善，相關的制度和政策還未跟進，一旦貸款出現違約風險，作為抵押物的農房的處置流轉仍缺乏操作依據。二是農房涉及農村居民生活問題，農民對宅基地和住宅的依賴性極強，農房處置的操作難度較大。

3　有效實施農民住房財產權抵押政策的建議

3.1盡快完善現有的法律法規制度

農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款中所涉及的抵押物處理相關政策，應當與商品房進行抵押貸款存在相當大的差別。筆者認為，雖然目前原則上必須遵循以法律規定為準，但也可以同時參展其他類型住房的處理模式，如集體土地的企業性住房，同樣可以通過政府部門征收后采取招拍掛的方式進行流轉，在此可以把流轉對象范圍擴大，有本集體范圍擴大到本鄉鎮所有經濟組織，或者本縣級政府范圍內的經濟組織，在完善現有法律法規的同時，還應該采取相應靈活的辦法來進行流轉。

3.2建立完善的產權價值評估機制

當前的農村農民住宅性用房沒有形成統一的流轉市場，也沒有統一的價格標準。作為試點階段的權宜之計，一方面，可從現有的專業評估公司中挑選部分作業質量和專業水準高的單位開展專項評估試點，結合區域準入“名單制”管理，即定期進行評估公司評級質量考評，動態調整評估公司名錄，努力實現農房估值更加科學、高效；另一方面，銀行機構要主動深入村民小組等一線，通過鄰居證實、現場訪談、村委會證明和專業人士評估等結合的方式，總結、提煉具有地區特色的農村住房價值內部評估體系，并通過建立數據庫、參照農戶信用評級等工作，不斷調整、修正評估方法，力爭使內部評級被更多農戶所接受［1］。

3.3建立完善的風險補償機制和良好的信用擔保環境

從農村住房抵押貸款風險控制的角度出發，農房抵押貸款風險可控，增強了金融機構開展業務的意愿。有條件的地區，政府可以通過采取一定的財產補助和適當貼息的多種方式，把政府職能的權利和市場商業行為相結合，有效地促進農村住房抵押貸款健康穩定地進行下去。

［1］高圣平.農民住房財產權抵押規則的重構［J］.政治與法律，2016（1）：111-125.

F832.4

A

1674-7909（2016）20-95-2