房地產(chǎn)企業(yè)資金使用及降低資金成本措施探討

胡思祥

（鄭州市鄭汴開發(fā)建設(shè)有限公司 河南 鄭州）

房地產(chǎn)企業(yè)資金使用及降低資金成本措施探討

胡思祥

（鄭州市鄭汴開發(fā)建設(shè)有限公司 河南 鄭州）

資金在房地產(chǎn)行業(yè)中是一項(xiàng)必須高度重視、流動(dòng)性很強(qiáng)的資產(chǎn)，也是必須加強(qiáng)管理的重要部分。近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，期間也出現(xiàn)了很多問題，因此，企業(yè)必須加強(qiáng)資金管理和成本控制，提高資金利用率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。本文將簡(jiǎn)述房地產(chǎn)資金使用現(xiàn)狀以及降低資金成本的措施，希望能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有所幫助。

房地產(chǎn)；資金；成本

一、我國(guó)房地產(chǎn)資金使用現(xiàn)狀

（1）沉重的負(fù)債比例。周期長(zhǎng)、所需資金量大、回籠慢等是房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也無法完全依靠自身企業(yè)的資金完成項(xiàng)目，因此就必須進(jìn)行貸款。政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行負(fù)債貸款進(jìn)行融資，致使房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)著沉重的負(fù)債比例。據(jù)報(bào)道，銀行的貸款融資占了房地產(chǎn)開發(fā)資金的70% 80%，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口還在不斷增大。債務(wù)比率的不斷增加使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力和資金風(fēng)險(xiǎn)。

（2）嚴(yán)重的資金積壓。資金缺乏嚴(yán)重是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)方面，另一方面，企業(yè)不斷增加對(duì)資金的無效占用，使得投入的資金未轉(zhuǎn)化為有效產(chǎn)品流回企業(yè)，最后變成積壓的產(chǎn)品，難以給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。商品房作為商品賣不出去，企業(yè)就無法回籠資金，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)資金積壓，企業(yè)也難以良好運(yùn)行和發(fā)展。

（3）盲目的投資。由于前幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，回報(bào)率高，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注了眼前的高利潤(rùn)，而忽視了房地產(chǎn)行業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)發(fā)展周期，沒有預(yù)料到未來的困境。有的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資前沒有進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估，沒有考慮項(xiàng)目所處的實(shí)際情況以及房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)趨勢(shì)、市場(chǎng)供求情況等，僅在當(dāng)前利益的驅(qū)動(dòng)下，按照主觀臆測(cè)，盲目進(jìn)行投資，在這種情況下進(jìn)行投資行為，難以得到預(yù)料中的回報(bào)，盲目投資也加劇了企業(yè)的資金缺乏問題。

（4）單一的融資方式。發(fā)展進(jìn)程較慢的企業(yè)債券市場(chǎng)使得企業(yè)難以通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資。且由于我國(guó)對(duì)企業(yè)規(guī)定嚴(yán)格，監(jiān)管部門嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)上市，這讓房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)想通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資成為不可能。房地產(chǎn)只能通過銀行進(jìn)行短期或者長(zhǎng)期貸款，這種情況下，企業(yè)難以融入資金進(jìn)行良好運(yùn)行和發(fā)展，也加劇了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力。

（5）不完善的資金管理。房地產(chǎn)行業(yè)是近年來才得到迅猛發(fā)展的，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理還沒有深入了解研究。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理人員沒有資金管理意識(shí)，沒有資金成本管理、時(shí)間價(jià)值、利益等觀念，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了對(duì)資金的管理，如企業(yè)內(nèi)部不明確的資金管理責(zé)任，前期開發(fā)拖拉，不過關(guān)的建設(shè)工程質(zhì)量，延長(zhǎng)工期，不完善的銷售策劃方案等等，這些直接影響了企業(yè)的回籠資金，加劇了企業(yè)資金短缺現(xiàn)象。

二、降低房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的措施

（1）降低融資成本。房地產(chǎn)進(jìn)行銀行貸款時(shí)要考慮接貸款利率，盡量選擇接貸款利率低的銀行，且加強(qiáng)對(duì)融資放款前的調(diào)研、評(píng)估等費(fèi)用的控制管理，及早歸還解押保證金等不可用資金等，采取一切可以進(jìn)行的措施降低房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本。

（2）利用閑置資金增加收益。財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)企業(yè)的管理以及風(fēng)險(xiǎn)程度并獲得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后可將暫時(shí)不用的資金進(jìn)行股票、債券以及其他短期投資等增加額外的收益；如擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)可以經(jīng)過專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行無風(fēng)險(xiǎn)投資，如協(xié)定利率、無風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品等。如果企業(yè)暫時(shí)不用的資金主要來自銀行，企業(yè)要對(duì)貸款資金進(jìn)行投資得需要與銀行進(jìn)行溝通交流，不然反而可能會(huì)提高企業(yè)的融資成本。

（3）補(bǔ)償銀行的貸款利息。房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)會(huì)負(fù)擔(dān)放貸銀行因?yàn)樽陨硇枰杖〉馁J款利息，以資金監(jiān)控費(fèi)、融資咨詢費(fèi)等各種方式收取，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本就會(huì)上升。因此就必須考慮房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算情況了。清算土地增值稅可單獨(dú)把涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資支出中屬于對(duì)金融機(jī)構(gòu)利息性質(zhì)的支出納入扣除額，而其他的融資性費(fèi)用也不能單獨(dú)扣除，要按照納入期間費(fèi)用的固定比例扣除，由此可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。

（4）關(guān)聯(lián)企業(yè)借款利息的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在大量借貸關(guān)聯(lián)企業(yè)資金用于項(xiàng)目開發(fā)前要考慮借款利息在計(jì)算土地增值稅前扣除的問題。有些地方在實(shí)際情況中只允許按實(shí)扣除對(duì)金融機(jī)構(gòu)的利息支出，關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款利息并不包括在內(nèi)，其實(shí)質(zhì)就是不允許扣除關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款利息。按照現(xiàn)行的相關(guān)法律，對(duì)于關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金還未有指定用途的，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過委托銀行把關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金放貸給房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，其實(shí)就是先把關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金存入銀行，房地產(chǎn)企業(yè)再從銀行借出關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)利用。該做法雖然手續(xù)煩瑣，且會(huì)增加少量額外利息，但可以幫助企業(yè)節(jié)約一筆土地增值稅金。

（5）加強(qiáng)對(duì)資金的預(yù)算、監(jiān)督控制管理。資金預(yù)算管理是資金管理的基礎(chǔ)。完善的資金預(yù)算管理制度可以提高資金利用率，促進(jìn)有效利用資金。財(cái)務(wù)部門在年初結(jié)合去年的資金使用情況和企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況編制資金預(yù)算，并將預(yù)算執(zhí)行到每一個(gè)部門甚至每一個(gè)員工身上，強(qiáng)化企業(yè)的資金預(yù)算意識(shí)，加強(qiáng)預(yù)算管理控制，避免盲目貸款和不合理存款等。同時(shí)，企業(yè)也要不定期地檢查資金的使用情況，查看資金使用的日常報(bào)表了解相關(guān)情況，也要檢查專項(xiàng)資金的使用情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題。企業(yè)還要積極進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，審計(jì)和監(jiān)督財(cái)務(wù)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的真實(shí)性和合法性，加強(qiáng)對(duì)資金使用前、使用中、使用后的管理和控制，保證資金的安全以及合理使用。

（6）利用工程承包方進(jìn)行間接融資。房地產(chǎn)企業(yè)確定項(xiàng)目工程承包方后，如暫時(shí)缺乏資金支付工程，可通過金融機(jī)構(gòu)讓工程承包方用保理應(yīng)收賬款、開具承兌匯票的形式給工程承包方或供應(yīng)商開具承兌匯票，若合同約定要支付現(xiàn)金的，房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)算工程時(shí)應(yīng)以工程款形式補(bǔ)償給對(duì)方資金利息。間接融資的方法可有效地降低房地產(chǎn)的資金成本，及時(shí)彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的資金需要。

（7）支付部分項(xiàng)目利潤(rùn)，用工程承包方的 帶資 建造形式承接，完成項(xiàng)目后可用部分產(chǎn)品代替資金支付給工程承包方。房地產(chǎn)企業(yè)想有效保障工程質(zhì)量，且并不打算與承包方承擔(dān)未來房屋的銷售風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)分?jǐn)偅稍诠こ掏旯ず蟛扇?隨機(jī)抽取 的方式給承包方 交付房屋產(chǎn)品，采用房屋均價(jià)或略低于均價(jià)的單價(jià)進(jìn)行交付；承包方可自行處理取得房屋產(chǎn)品，也可拖房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售，但承包方需要支付一定的傭金。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行這種方式降低資金成本前要充分考慮到承包方的融資能力和銷售房屋的溢價(jià)涉稅處理方式等等，這樣才能有效保證降低資金成本。

結(jié)語：加強(qiáng)對(duì)資金的管理控制可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，降低融資成本，增加閑置資金的收益，提高資金使用率以此來解決房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺問題，并提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良好、健康的發(fā)展。

1.袁慶昆.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)強(qiáng)化資金鏈管理與對(duì)策的思考.2011年度中國(guó)總會(huì)計(jì)師優(yōu)秀論文選，2012.

2.劉慶.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)用研究.蘭州交通大學(xué)，2012.

（責(zé)任編輯：王文龍）