利率降了，房貸月供為何不降反增？

桂瑰

眾所周知，每年央行降息后，選擇按年調息的還款人從1月1日開始將執行新利率。據記者了解，去年接連的降息對房貸的影響已經在1月份開始顯現，但是不少房奴們在還款時發現自己1月份的月供不僅沒有減少，反而比去年還多了。相關專家指出，目前房貸的還款分為“等額本息”、“等額本金”和“自由還款”三種，還款人需了解自己的還款方式，利率調整對不同還款方式的影響各不相同。

貸款方式：商業貸款

還款方式：等額本息

適用人群：月收入較為平均的“上班族”

還款注意事項：1月份的還款月供可能會增多

專家指導：去年央行接連五次降息后，對于采用“等額本息”方式還款的購房人來說，因為涉及到跨月還款，所以前后兩個月的月供根據降息前后的利率計算明顯不同，所以購房者1月的月供其實是由去年12月和今年1月調整后的新利率兩部分構成，然而因為“等額本息”這種還款方式的特點是本金部分逐漸增多，利息逐漸減少，而1月份又處在跨越年度分段計息特殊時期，所以本金上漲的部分較大，很可能出現1月份的月供上升的情況。

因此，采用“等額本息”方式還款的購房人，1月份的利息會比去年12月份時有所增加。專家建議在準備1月份還款時不妨往賬戶里多打些錢，或者及時與還款銀行溝通，確認自己1月份的具體還款額。

貸款方式：商業貸款

還款方式：等額本金

適用人群：月收入較高，現有資金較多的人群

還款注意事項：不宜進行提前還貸

專家指導：和等額本息相比不同的是，雖然前期還款壓力大，但是即使降息，等額本金也會比等額本息的利息總額少。在央行降息后，理財產品收益率大幅下降，很多貸款的房奴開始考慮是否提前還貸的問題。手里有些“閑錢”的購房市民開始還掉一些本金以減少房貸成本。

專家指出，在降息后，采用“等額本金”還款的人不必急于提前還款，因為等額本金前面先歸還的是利息，而且處在央行“降息”通道時，銀行貸款利率也會有所下降，如果基準利率打8.5折，折后利率比存款利率高不了多少，如果此時將錢用來還貸，將白白喪失賺錢的機會。

貸款方式：公積金貸款

還款方式：自由還款

適用人群：貸款額度偏低、購買小戶型住房的人群

專家指導：公積金貸款目前的還款方式只有自由還款一種，因此對于“房奴們”來說，相比等額本息和等額本金，還款的壓力相對較小。專家認為，自由還款是由借款人自己確定還款額度，但是需要注意的是，每年的還款數額并不會隨著央行降息而減少，所以需要借款人自行與貸款銀行商定，調整每月的還款額，如果借款人沒有做出調整，那么就還將按照原來的數額還款，因此也就無法在短期內享受到降息帶來的實際利好。

摘自《京華時報》