以房養老模式可行性分析

張軒暢

[摘要]我國已于2000年就全面進入老齡化社會。據第六次全國人口普查數據顯示，60歲以上老人占比1326%，同比顯著提高。我國現行的養老方式主要依靠傳統的家庭養老，以及近些年出現的社區養老和機構養老。由于之前二十余年獨生子女國策的推行，“421”結構式家庭已經成為城市家庭人口結構的主流構成，這使得城市獨生子女的家庭養老模式逐漸變得力不從心。以房養老被認為是在目前這種形勢下有效解決養老問題的新方向。

[關鍵詞]老齡化社會；人口結構；寶雞；以房養老

[DOI]1013939/jcnkizgsc201608119

1引言

據第六次全國人口普查數據顯示，目前我國60歲及以上人口占比1326%，與上次相比上升293%。據國務院8月17日常務會議預期，我國史上第一個老年人口增長高峰將于“十二五”時期來臨。

本質上而言，“以房養老”是一種反向的以房屋產權為抵押物的養老保險，在國外通常稱之為住房反向抵押貸款，它針對達到一定年紀的老齡人口可以選擇以出讓自有房屋產權的方式為質押，于每個月或在固定的時間間隔由保險公司對申請人發放一定數目的借款，并同時保留申請人在其住所的居住權，直至申請人死亡后收回房屋產權及處置權的條約。

2國外成功操作模式

“以房養老”這種住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，用于解決當地住房緊張問題，后來于1961年傳入美國，在1984年經過美國房屋計劃的科學精算后大幅成熟發展并于1987年取得國會支持，接著一年后列入HECM計劃。隨著人口老齡化問題的全球性蔓延，英國、加拿大以及中國香港都紛紛做出了自己的嘗試，結合本地區的特性，推行了適合的以房養老項目。

21美國住房反向抵押貸款操作模式

現在通行的方式主要分為HECM房屋價值轉換貸款計劃、 FM財務自由計劃和HK房屋保管者計劃。

（1）HECM主要是由政府主導的適用于房屋價值較低人群的貸款模式。其貸款機構主要是由FHA授予的商業銀行或者其他金融機構。它優于后兩種方式的最大特點是：由住房與城市發展部承擔保險機制的設計與管理，并同時為借款人與貸款人提供雙邊擔保。

（2）FM是由公共公司發起的適用于房屋價值中等的借款人的貸款模式。其貸款機構為Fannie Mae這種貸款方式下可選擇的支付方式較為多樣，貸款人可以選擇終身支付、信用額度支付或其組合。目前該種方式無保險覆蓋。

（3）HK是屬于私營性質由FFSF發起的適用于擁有較高價值房屋的借款人的貸款模式。在二級市場轉讓中，不同于前兩種模式下由FM購買合格的貸款，HK已經實現了證券化轉讓方式。

22加拿大住房反向抵押貸款操作模式

加拿大在借鑒美國模式的基礎上，也于1986年推出了具有加拿大特色的反向住房抵押計劃CHIP。它的主要目標客戶是退休人員。其最大特點是：提供給申請人的年金時無需繳稅的。其具體申請條件主要包括：年齡為62歲及以上人士，并且必須擁有其抵押房產的產權。

3國內已有實踐經驗

早在2003年3月，“倒按揭”的概念首次在我國被提出。于2006年創辦的幸福人壽保險公司就一直有參與“倒按揭”這種貸款模式的研發。銀監會也于2011年9月就“以房養老”項目展開專項調查研究。在實踐方面，南京、上海、北京以及杭州等地都做出了不同嘗試，但出于各種各樣的具體原因，均以失敗告終。

31南京湯山“溫泉留園”老年公寓

2005年4月，南京湯山“溫泉留園”老年公寓率先在國內開展了“以房養老、以房換養”模式。其具體操作方案是：針對年滿60周歲、擁有南京市本市60平方米以上住房產權且同時無子女親戚等法定繼承人的孤殘老人，可以在自愿的基礎上經過公證將自有房產的產權抵押給老年公寓辦理老年公寓的入住，同時免交終身一切費用。但據調查，最終只有4位老人辦理了該項業務，且因股東之間的經濟糾紛問題最后全部搬出。該模式存在的最大缺陷是由于公眾對于私營企業的誠信度的不信任，致使很多有需求的老人沒有足夠的信心來辦理該業務。

32上海模式——“以房自助養老”

2007年，上海市公積金管理中心緊隨其后推出了“售后返租”的以房養老模式。其具體操作方案是：年滿65周歲，擁有50平方米以上房產產權的老人可以選擇將其擁有的房產產權轉移給上海公積金管理中心，并一次性取得房款。之后雙方經過商議決定租期，再一次性由老人支付租金給公積金管理中心。同時由上海市公積金管理中心用作城市廉租房項目工程。

在實際操作中，一開始愿意嘗試這種養老方式的有超過20戶家庭，但后續由于子女的干涉，最終參與這種方式的家庭僅有一戶。相較于南京模式，上海模式的最大優點是政府部門的介入。這在很大程度上打消了有意愿參與老人心中信任危機的顧慮。但上海市的房價始終位居全國前列，子女想要依靠自己的力量買一套房子壓力是非常大的，所以最后紛紛出現子女干涉的情形也是有其市場因素的。

4寶雞市基本情況概述

41寶雞市人口結構概況

2010年全國第六次人口普查顯示，寶雞市全市常住人口為3716731人，同上次全國人口普查數據相比，十年共增加84380人，同比增長232%。共有家庭戶1028579戶，家庭戶人口為3475578人，平均每家338人，同比357人減少019人。從人口構成比例看，0～14歲人口占比1469%，15～64歲人口占比7677%，65歲及以上占比854%。數據顯示，寶雞市人口結構已全面邁入老齡化社會。

42寶雞市住房價格狀況

自2009年3月至2014年9月寶雞市商品住房簽約情況如下圖所示。

2009年3月至2014年9月寶雞市商品住房簽約情況

上圖顯示，寶雞市近5年的房地產市場呈以下特點：①單套住房面積在2009年3月至2011年9月基本上穩定在100平方米，在100平方米均線上下小幅振動，而自2011年9月起小幅居于100平方米上方。②相較于全國商品房成交價格的變動趨勢，寶雞市商品房價格變動非常平穩，上升幅度較小。

5目前寶雞市推行以房養老所遇到的阻礙

51思想觀念阻礙，對新鮮未知事物的恐懼心理

自古以來，“養兒防老”的思維已經在國內流傳數千年，家庭養老也確實是現行的主流養老模式。對于以房養老這個新生概念，絕大多數家庭都是陌生以及抗拒的。由于國內目前尚未形成規模化、流程化、成熟化的先例，人們都對以房養老的風險可控性有很大程度的擔憂。

52無政府介入，公信力缺失

以房養老的主要雙方當事人是愿意接受房產并且提供養老后續物質設施及人員配備支持的企業一方與抵押房產的老人一方，其中并沒有政府的介入，也就失去了政府公信力背后的國家擔保作為保障，使很大部分愿意嘗試這種養老方式的老年人失去信任感與嘗試的可能性。

53無保險公司介入，雙邊風險敞口太大

總體而言，由于整個項目周期長、時間跨度大，這就使得在如此長的時間周期里，房地產價格的變動所帶來的風險變得不可控，使得項目承攬方的企業背負了極大的風險。對于項目中的老人而言，一旦企業由于周轉等方面出了問題，屆時自己的房產已經進行了抵押，以后自己的養老問題就會變得無依無靠。綜合以上兩個方向考慮，雙方都需要保險公司的介入，來化解自身的風險敞口。但目前，暫時未出現有能力且有意愿推出相關產品的保險公司。

6針對上述阻礙可行的改進方式

61公眾媒體加大宣傳科普力度

公眾媒體如廣播電臺、電視臺、報刊等應在適當節目和時間區段進行合理化宣傳，讓社會公眾從本質上了解以房養老這件事情的狀況，進行全面的理解，而不是依靠主觀上的猜想與判斷。從而在信息的完全披露和了解的基礎上進行正確的、適合自己具體情況的判斷。

62鼓勵保險公司推出相應產品，解決雙邊風險敞口

保險行業監管部門如保監會等，應該出臺相關的配合鼓勵性政策，以此來引導相關的配套保險產品更快地走向市場，從而從根本上解決以房養老這個項目的實施中存在的根本性問題——風險敞口過大。