公租房租金定價(jià)方法研究的文獻(xiàn)綜述分析

[摘要]本文結(jié)合公租房在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀，整理歸納有關(guān)公租房定價(jià)方法和理論的文獻(xiàn)，然后分析各個(gè)定價(jià)方法的優(yōu)缺點(diǎn)，從而為以后制定能夠使公租房可持續(xù)發(fā)展的定價(jià)策略提供可參考建議。

[關(guān)鍵詞]公租房；定價(jià)理論；定價(jià)方法

[DOI]1013939/jcnkizgsc201608121

1引言

自古以來，住房問題都是關(guān)系民生的重要問題。而如今城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，城市外來務(wù)工人口激增，其中不乏每年大批量的畢業(yè)生，而其平均收入與城市房價(jià)相比，可謂是冰山一角。所以種種原因造成了現(xiàn)在許多人沒有住房的局面。而保障性住房政策的推出適時(shí)的解決了人們“望樓興嘆”的難題。隨著保障性住房體系的不斷完善，公共租賃住房（公租房）的戰(zhàn)略地位越加明顯。判斷公共租賃住房是否實(shí)現(xiàn)其惠民安居的目標(biāo)，不僅只從其建成的速度、質(zhì)量水平、配套設(shè)施健全性，還要站在租戶角度去衡量其目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度。唯有將建好的公共租賃住房與保障對象順利對接，達(dá)到市場上的供需平衡，才能實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)政策的目的。而本文就公租房租金定價(jià)方面的研究進(jìn)行了整理歸納，從而為以后的研究提供可參考的建議。

2國內(nèi)相關(guān)理論研究現(xiàn)狀

國內(nèi)學(xué)者在參考國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國國情，分別從市場、成本、收入三方面進(jìn)行探討研究，以期得出適合該地區(qū)的獨(dú)特的定價(jià)方法。但是隨著研究的深入，國內(nèi)學(xué)者逐漸發(fā)現(xiàn)了以上三種方法的弊端，然后開始了綜合定價(jià)法的研究之路。

3以市場為導(dǎo)向的定價(jià)方法

倪娜、易成棟在明確了單一定價(jià)方法的優(yōu)勢劣勢后，通過分析影響公租房定價(jià)的因素，提出了一種綜合定價(jià)方法，即在土地成本和稅費(fèi)減免的基礎(chǔ)上計(jì)算其成本租金，再根據(jù)市場租金制定每個(gè)項(xiàng)目的參照成本租金；王琨以深圳、北京、重慶、上海四大城市為研究對象，比較了四大城市的公租房租金定價(jià)方式，發(fā)現(xiàn)均遵循保本微利的原則，按同類住房市場租金標(biāo)準(zhǔn)的一定比例下浮。而曾德珩、溫曉娟基于此原則提出對公租房同地段的市場租金水平、租戶承受能力、房屋類型等定性因素難以賦值，導(dǎo)致此方法的可操作性差。

4以成本為導(dǎo)向的定價(jià)方法

虞曉芬、李星根據(jù)實(shí)地調(diào)研結(jié)果對公租房的建設(shè)成本和運(yùn)營成本進(jìn)行了測算，在考慮一定的利潤的基礎(chǔ)上得出租金與市場租金相差不大的結(jié)論；周小寒通過對比企業(yè)受益函數(shù)和社會收益函數(shù)的差距，并且以凈現(xiàn)值為零為原則分別分析了析了拿地成本、建設(shè)稅費(fèi)、融資成本、商業(yè)配建、推出機(jī)制等因素對租金定價(jià)的影響；高麗華、閆建在研究公租房定價(jià)時(shí)引入了服務(wù)水平這一影響因素，以“當(dāng)期可承受，未來可持續(xù)”為原則，以民營資本利潤最大為目標(biāo)，同時(shí)考慮了公租房建設(shè)期的時(shí)間因素，建立了目標(biāo)規(guī)劃定價(jià)模型。

5以收入為導(dǎo)向的定價(jià)方法

吳夢宸指出由于公租房租戶之間存在著很大的差別，包括收入水平、人口數(shù)量等，因此制定租金補(bǔ)貼時(shí)不能“一刀切”，應(yīng)該根據(jù)租戶的收入水平制定合理的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行梯度租金制度，但文章沒有具體描述如何劃分收入等級、如何補(bǔ)貼；孟衛(wèi)東、柳歆在分析影響公租房定價(jià)的微觀、中觀、宏觀因素后，以社會平均負(fù)擔(dān)為原則，建立了差別化定價(jià)模式，主要以租戶的支付能力的不同來劃分租金支付的檔次；湯磊、李德智基于經(jīng)典李嘉圖租金定價(jià)模型，認(rèn)為家庭年收入、單位交通費(fèi)、居所與城市就業(yè)中心的直線交通距離，以及家庭年收入中用于交通和房租以外的其他商品消費(fèi)額，影響著公租房租金的確定；孔凡文提出在考慮公共租賃住房的建設(shè)與運(yùn)營成本、當(dāng)?shù)刈》渴袌龅淖饨鹚健⒐沧赓U住房的區(qū)位條件和微觀因素等基礎(chǔ)上，對公共租賃住房保障對象的收入水平或支付能力進(jìn)行分級，并據(jù)此分級確定不同的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)。

6綜合定價(jià)法

陳德強(qiáng)、鄭思思在研究公租房PPP項(xiàng)目融資模式的基礎(chǔ)上，提出了政府參考聽證價(jià)格來制定公租房初始租金價(jià)格的定價(jià)策略。而聽證價(jià)格是在綜合考慮了以市場為導(dǎo)向、以成本為導(dǎo)向、以收入為導(dǎo)向的租金價(jià)格的基礎(chǔ)上形成的；蘇雙蕾則在公租房PPP項(xiàng)目的定價(jià)分析中通過利用多種工具最后形成了基于“三方滿意”的定價(jià)模型。其中，通過CAPM模型確定房地產(chǎn)開發(fā)商的投資收益率；借助居民的住房消費(fèi)收入比的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析了保障群體的支付能力；根據(jù)外部效應(yīng)理論分析了政府的合理補(bǔ)貼額度及稅費(fèi)優(yōu)惠程度；李海濤、楊黎艷利用FAHP法、三角模糊標(biāo)度法，通過對準(zhǔn)則層各個(gè)影響公租房租金價(jià)格的因素的判斷、方案層的判斷，最終得出成本導(dǎo)向、市場導(dǎo)向和支付導(dǎo)向相互融合的租金；方珊珊提出了雙租金定價(jià)模型，根據(jù)開發(fā)商的投資收益率計(jì)算公租房的名義租金，然后根據(jù)租戶的收入水平計(jì)算實(shí)際租金。

7結(jié)論與建議

71結(jié)論

市場法本著“保本微利”的原則，在市場租賃價(jià)格的基礎(chǔ)上下調(diào)一定的比例。這種方式提高了定價(jià)效率，減少了許多中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了定價(jià)成本。但是由于忽略了保障人群的支付能力這一重要影響因素，從而使得公租房失去其應(yīng)有的保障性。此外，市場法定價(jià)研究目前僅停留在了優(yōu)缺點(diǎn)描述層面，還未形成具體可操作的定價(jià)模型。

成本法本著“NPV=0”的原則，以年租金收益來抵消公租房的建設(shè)成本和運(yùn)營成本。這種方式保證了開發(fā)商的投資回報(bào)率，但是僅從成本角度考慮租金價(jià)格的制定，這會很容易使租金價(jià)格和市場租金價(jià)格持平甚至是高于市場價(jià)格。最終造成公租房的空置率過高，使其失去公租房的優(yōu)勢，降低了其保障功能。

收入法主要以保障對象的支付能力為參照對象，在保障對象可承受的范圍內(nèi)，確定公租房租金。這種方式理論上有利于實(shí)現(xiàn)公租房的保障性，實(shí)現(xiàn)公租房分配的公平合理，但實(shí)際操作較為困難。一是政府難以對申請者的收入水平進(jìn)行翔實(shí)的了解，二是對申請者收入等級的劃分較為困難。

綜合定價(jià)法是在結(jié)合三者優(yōu)勢的基礎(chǔ)上對影響公租房定價(jià)的因素進(jìn)行綜合分析。雖然此法理論上較以上三種有一定的優(yōu)勢，但是此方法中涉及的數(shù)理統(tǒng)計(jì)模型在應(yīng)用過程中過于主觀，忽視了問題的客觀性。所以此方法中有關(guān)定性問題量化的方法還有待進(jìn)一步的提升，從而加強(qiáng)其客觀性、科學(xué)性。

72建議

2015年4月，住建部正式發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用政府和社會資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的通知》。社會資本正式引入公租房建設(shè)和運(yùn)營中，故而在制定公租房定價(jià)政策時(shí)不僅僅考慮政府和租戶的效益問題，更要慎重考慮中間開發(fā)商的獲利問題。因此，本文在整理歸納他人研究的基礎(chǔ)上，為今后的定價(jià)研究提出以下參考意見：

①博弈論納什均衡理論能夠有效的解決雙方的利益均衡問題，故而在今后的定價(jià)研究中可以適當(dāng)?shù)囊氩┺睦碚摚?/p>

②政府作為此項(xiàng)惠民安居政策的實(shí)施者，對開發(fā)商的建設(shè)過程采取監(jiān)督的同時(shí)還要采取恰當(dāng)?shù)募?lì)政策；

③以上定價(jià)模型中的共同問題是參數(shù)的賦值問題，所以在以后的研究中，數(shù)據(jù)調(diào)研、數(shù)據(jù)處理過程中要注重定性問題的量化，從而提高定價(jià)方法的適用性；

④公租房的可持續(xù)發(fā)展，在關(guān)注新建住房的數(shù)量的同時(shí)，還要注重公租房的后期維護(hù)，如若后期維護(hù)不善，最終導(dǎo)致資金浪費(fèi)、社會效用減弱。同時(shí)要鼓勵(lì)社會將大量的存量房作為公租房，從而提高財(cái)政資金的使用效率。

參考文獻(xiàn)：

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[5]高麗華，閆建BOT模式下公租房租金定價(jià)研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2015（1）

[6]吳夢宸對完善我國公共租賃房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的思考[J].知識經(jīng)濟(jì)，2010（10）

[7]湯磊，李德智集體土地建設(shè)公租房租金定價(jià)制度研究——基于經(jīng)典李嘉圖租金定價(jià)模型的實(shí)證分析[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2012（8）

[作者簡介]李康（1991—），女，漢族，河北省定州人，碩士研究生在讀，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，工商管理專業(yè)。研究方向：技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理。