對太原市以房養老形式的前景分析

衛騰 顧慧

（山西財經大學公共管理學院，山西 太原 030006）

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對太原市以房養老形式的前景分析

衛騰 顧慧

（山西財經大學公共管理學院，山西 太原 030006）

摘要：隨著人口老齡化到來，我國的社會保障體系面臨著沉重壓力。對我國“廣覆蓋、低水平”的養老體系，退休職工的養老金顯然不能滿足老年人需求。我國養老基金面臨著巨大的缺口，在放開二胎政策的前提下，養老問題的緊迫顯得尤為關鍵。另一方面，作為價值不菲的不動產，老年人普遍擁有一套質量尚佳的住宅，以房養老這一形式在時下的中國不失為潛在的應對老齡化之舉。

關鍵詞：以房養老； 養老保障； 住房保障

一、概念界定

（一）以房養老。

即“住房反向抵押貸款”，是指房屋產權擁有者，把房子抵押給銀行或保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主發固定資金。房主繼續獲得居住權，一直續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來還貸款本息，升值部分歸抵押權人所有。此貸款方式特點是分期放貸、一次償還，與傳統的按揭貸款相反，所以稱為“倒按揭”。

（二）以房養老具體的表現形式。

1.子女養老，房產由子女繼承；

2.租出大房再租入小房，用房租差價款養老；

3.將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養老；

4.售出大房，換購小房，用差價款養老；

5.將房屋抵押給有資質的銀行、金融等機構，每月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后用該住房歸還貸款。

第一種形式屬于家庭養老，取決于子女孝行；中間的幾種形式屬于自助性養老，有較高的交易成本和不確定性；最后一種為社會機構承攬的反向抵押貸款養老，屬于社會機構提供的以房養老業務，可為適合以房養老的人群提供便捷服務。

二、現狀探討

山西省作為全國最大的綜改試驗區，其近年經濟發展穩步增長，城鄉居民可支配收入持續上升。但在民生領域，全省社會保障水平仍不能充分適應經濟社會發展，居民養老面臨青黃不接的尷尬處境，山西省收入分配、貧富差距形勢不容樂觀，不同居民面臨的養老情況參差不齊。太原市作為山西省省會，近年來，經濟發展前景較好。2013年，太原市實現GDP2412.87億元，比2012年增長8.1％。其中：第一產業增加值增長3.2％；第二產業增加值增長10.6％；第三產業增加值增長6.1％。金融業增加值253.11億元，增長8.8％。人均地區生產總值56547元，比2012年增長7.6％。

太原市目前基本上是兩個層次的養老保障，其中國家基本養老保險制度有待完善，企業補充養老保障發展不足，個人自愿儲蓄欠缺。國家基本保障分為城鎮企業職工、城鄉居民基本養老保險、國家公務員和事業單位養老保險制度。太原市從新世紀以來，老年人口的增幅速度超過全省平均水平，本地老年人多就近在社區，以家為養老主體。而探索針對不同收入群體下的養老模式，再結合以房養老這一新型基金補救模式較有針對性。

三、以房養老面臨的問題

（一）具備條件分析。

1.擁有產權。

自有住房并擁有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也才有可能對該房屋做出售、出租或轉讓的處置。

2.獨立住房。

在以房養老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作。否則，老人亡故后，子女便無處可居。

3.家境適中。

當老年人的經濟物質基礎雄厚時，就不會考慮用房產養老；而老人的經濟物質條件較差，或沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難想成將其作為自身養老的資本。

4.地價較高。

老人身居城市或城郊，或經濟增長快的地區，住房價值高，且在增值中，住房的變現轉讓較易，適合房屋反向抵押貸款養老。但如果住房地處經濟基礎弱與增值幅度小的地區，因價值低、不易變現，將很難適用此模式。

因此，盡管以房養老具備較為成熟的社會環境，但受制于房屋本身的價值及老年人思想觀念的制約，要破解養老難題，還需社會形成支持性的文化背景。

四、前景分析

（一）房屋的商品化程度加速。

我國住房商品化從上世紀90年代正式開始，雖然起步晚，但發展迅速。 1994年，國務院出臺了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》。1998年發布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該文件被人們稱為住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的終結和新的住房制度的開始。

（二）房地產市場活躍 。

活躍成熟的房地產市場能提高房產在市場上的變現能力，是住房反向抵押貸款成功實施的必要條件，否則就會降低金融機構的積極性。住房商品化為“以房養老”提供了物質保障。我國房地產商品化及房地產市場的發展是以房養老模式的經濟基礎。太原市的實際擁有住房家庭比例以及老年人擁有的住房房價值較高，且其房價呈上升趨勢。因此以房養老模式在太原擁有較大的發展空間

（三）金融機構資金充足 。

近幾年，我國國家外匯儲備大幅增長，商業銀行存貸差額、保險公司保險費收入大幅增加，金融市場中用于投資的資金規模劇增。而太原金融行業在中央的監管下，結合本土特色，在對當地民生住房領域、房地產經濟建設助力的同時，也一定程度促進了社會保障與居民養老產業的發展。

（四）思想基礎。

社會條件的成熟不斷釋放人們多樣化的養老需求，養老金平均替代率的下降和消費理念的更新為“以房養老”提供思想基礎。傳統養老模式是家庭養老，然而隨著社會的發展人們觀念也發生了變化，這對傳統代際關系的單向贍養造成了沖擊。人們越來越注重晚年生活質量，不愿一味地依靠子女供養，但有限的退休養老金無法滿足高質的生活方式。傳統觀念不斷更新使代際間的經濟聯系減弱，且對老年人的遺產動機產生影響，人們對以房養老理財模式的認同感也會增強。隨著太原公民素養的不斷提高，海外思潮的涌進，這都為以房養老的推行打下思想基礎。

以房養老模式這種新型的養老模式，對于太原當地養老事業的發展和社會穩定有積極的推動作用，社會效益明顯，雖然在推行過程中會遇到阻礙，但在政府、金融機構、房地產開發機構和家庭的積極配合下，以房養老的養老模式在太原當地具有較好的發展前景。

參考文獻：

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[3]章萍：“以房養老”產品市場培育的有效路徑研究[J].經濟體制改革.2014.1:126～129

顧慧，（1991- ）江蘇南京人，山西財經大學社會保障在讀研究生研究方向：社會保障理論與制度。

作者簡介：衛騰，（1990- ）山西臨汾人，山西財經大學社會保障在讀研究生研究方向：社會保障理論與制度。

中圖分類號：F832.4

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）01-0199-01