樓市兩端，高燒與去庫存

謝九

2015年6月3日凌晨5點，不少市民在深圳市房地產權登記中心門前排起長隊等待辦理相關手續

一線城市的這一輪房價上漲其實并不意外，盡管全國樓市整體處于高庫存壓力之下，但是一線城市的樓市從去年就已經開始悄然上漲，北京、上海和深圳在去年的房價漲幅就已經超過兩位數，領漲的深圳房價同比上漲更是超過40%，一線城市去年的回暖，無疑為今年初的飆升埋下了伏筆。

而在春節之后，多重催化劑接連發酵，導致一線城市直接進入高燒模式。2月19日，財政部、國家稅務總局和住建部三部門聯合發文，大幅下調房產交易的契稅和營業稅，這成為點燃樓市的第一把火。雖然有關營業稅的優惠政策將一線城市排除在外，但一線城市的購房者還是能夠享受契稅下降帶來的好處，對于交易標的很高的一線城市，契稅下調可以在一定程度上減輕購房者的負擔，鼓勵購房者積極入市。

除了交易稅費下調之外，貨幣尺度的寬松，成為房價上漲背后最重要的推手。今年1月份，新增信貸達到了2.5萬億元之巨，同比去年1月份增長了71%，而去年全年的信貸投放規模也不過11.7萬億元，這就意味著今年僅僅一個月的信貸投放就已經超過去年全年的兩成。2月29日，央行超預期降準，再度釋放出大量流動性。而在實體經濟低迷的背景下，大量流動性并不能被有效吸收，更多在實體經濟之外尋求高回報機會。由于股市在年初暴跌，創下史上最糟開局，股市對于大量流動性也并無足夠的吸引力，相比之下，一線城市的樓市依然是安全的避風港。從銀行的角度來看，在實體經濟壞賬率上升的背景下，個人房貸再度成為優質資產，加之又有去庫存的政策大背景扶持，銀行對于購房貸款再度表現出極大的熱情，無論是房貸利率優惠，還是對于貸款人申請額度的審批，基本上可算是近年來最為寬松的時刻，在銀行的大力推動之下，大量流動性得以進入樓市，助推樓市迅速升溫。

另外，一線樓市供需關系的緊張，更使得很多購房者陷入恐慌性購房之中。一線樓市的實際購買力和需求始終保持著較高水平，沒有房子的希望擁有一套自己的住房，有房的希望住上更大的住房，高凈值人群則希望通過住房完成資產配置，剛需、改善和投資有力支撐了一線城市的需求。但一線城市由于土地供應相對有限，已經進入存量房為主的時代。有關資料顯示，截至1月底，四大一線城市的庫存全部降至10個月以下，其中上海庫存房源只夠賣3.7個月，尤其是春節過后，有關一線城市庫存不足的報道在各類媒體上屢見不鮮，在這類新聞刺激下，一線樓市再現恐慌性購房。

除了這些催化劑因素之外，一線樓市上漲的更深層次邏輯還在于，當前資產配置荒背景下，一線樓市成為過剩流動性的不多的選擇。由于實體經濟低迷，以及央行歷次降息等因素作用，在去年股災爆發之后，國內的資產荒壓力與日俱增，大量資金難以尋求到合理的回報。在資產配置荒的壓力下，目前市場上的主流投資品種收益率普遍面臨收益下滑的局面，國債收益約為4%，銀行理財產品收益略超4%，萬能險在6%附近，P2P收益多在7%到10%，信托產品約為10%，而股市由于波動性太大，從去年6月份到今年初，股市接連遭遇重挫，最低跌至2600多點，大多數投資者在股市基本上都是負收益。

相比之下，一線城市樓市則體現出了難得的高收益。按照國家統計局的數據，去年12月，北京新建商品房價格同比上漲10.4%，二手房上漲20.8%;上海新建商品房價格上漲18.2%，二手房上漲11.7%;深圳新建商品房價格上漲47.5%，二手房上漲42.6%。如果考慮到買房基本上利用了貸款杠桿，這就使得房地產的實際回報率更高。在其他資產收益普遍下滑的背景下，一線樓市的回報率更顯得尤為耀眼，資本具有天然逐利性，大量過剩流動性進入一線樓市，某種意義上也可算是理性選擇。

不過，一線樓市的火爆，并不足以拯救全國的房地產市場，更是無法對穩定中國經濟帶來足夠的影響。在一線樓市的高燒之下，全國房地產開發投資增速繼續下滑，去年全年全國房地產開發投資同比增長僅為1%，創下3年來的新低。從拉動經濟增長的角度來看，一線城市的樓市火爆并無太大益處，由于一線樓市多以存量房交易為主，這最多只能為財政貢獻更多的稅收，而真正拉動經濟增長的，還需要依靠大規模的房地產投資。由于三、四線城市被高庫存壓頂，在高庫存被消化之前，開發商難以重新進行大規模的投資，而這才是房地產帶動經濟的真正原動力所在。

目前一線樓市的火爆，也使得房地產相關政策再次陷入兩難之中。如果從樂觀的角度來看，目前一線樓市的高溫可能會逐漸波及到二線，甚至三、四線樓市，融化全國樓市的高庫存壓力，進而使得房地產開發商有重新加大投資的空間和動力，房地產引擎得以再次拯救中國經濟。因此，面對一線樓市的高燒局面，管理層不會貿然出手降溫，而是寄希望一線樓市的星星之火能夠發展成燎原之勢。從目前來看，除了北上廣深之外，南京、杭州和合肥等個別二線城市也開始呈現出升溫的跡象，在全國樓市大面積回暖之際，再度出現打壓房地產的調控政策將是小概率事件。但是，政策層面的寬松可能會使得房地產市場走向另外一個極端，一些庫存壓力過大的城市開始劍走偏鋒，推出一些過激的救市政策，比如沈陽的零首付購房，出臺不到一天就被緊急叫停，類似的案例并不少見，如果任由這樣的極端救市政策出臺，則有可能發展成中國版的次貸危機。

目前國內房地產救市的尷尬在于，救市政策不僅沒能有效抵達高庫存的重災區，反而是為不需要政策扶持的一線樓市添火，導致救市之舉出現了明顯的錯位。房地產是一個高度市場化的市場，而很多救市政策的行政色彩過濃，并不能從根本上解決高庫存壓力。

目前國內一線樓市的火爆，雖然在一定程度上有炒作的痕跡，但根本上而言，還可以算是資金的理性選擇。一線樓市的供需關系、投資屬性、寬松的貨幣政策、資產荒的大背景等等，都構成了一線樓市持續上漲的動力，而三、四線樓市的低迷，也同樣是市場的理性選擇。雖然同為住房，三、四線樓市和一線其實具有完全不同的屬性，在高庫存壓頂的三、四線城市，房地產市場更多屬于城鎮化的范疇，這和一線樓市幾乎是兩個維度的話題。因此，三、四線樓市的政策扶持，也更多應該放在城鎮化的框架下來考慮，而不是以一線樓市的通常刺激手法來去庫存，否則，就會出現目前這種一線樓市高溫，三、四線城市冰封的高度分裂局面。

以目前三、四線城市的庫存水平，如果僅僅依靠現有城市居民來消化，幾乎是不可能完成的任務，但是如果放在城鎮化的大背景下來看，引導有需求的農民工進城購房，有可能產生一舉多得的效果。雖然說讓農民進城充當“接盤俠”是一個有爭議的話題，不過在我國城鎮化的浪潮中，還是會產生大量的農民工進城購房的真實需求。目前我國常住人口城鎮化率為53.7%，戶籍人口城鎮化率只有36%左右，不僅遠低于發達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發展中國家60%的平均水平，城鎮化還有很大的提升空間。

由于一、二線城市的相對飽和，因此我國未來的城鎮化其實將主要集中在三、四線城市，隨著農民工進入三、四線城市，客觀上也會產生大量的住房需求。而農民的進城購房需求可以通過多種途徑來解決，或者是農民自己購買，或者是政府回購過剩的商品房，用作農民進城的保障用房。總之，只要不是被行政強迫進城上樓，農民工進城產生的真實購房需求和三、四線城市之間的高庫存其實可以在很大程度上結合起來。我國新型城鎮化規劃提出解決“三個1億人”問題，其中包括促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化，如果能夠按照計劃在2020年實現，無疑將為三、四線樓市帶來極大的需求。

我國這一輪提出新型城鎮化大約在2012年，并且在2014年正式發布了《國家新型城鎮化規劃（2014～2020年）》，從戰略高度確立了新型城鎮化的重要性。雖然最近幾年城鎮化取得了較大進展，但是農民工進城購房的比例并不是很大，至少還遠遠達不到消化三、四線城市庫存的程度。最近幾年，各級政府鼓勵農民工購房的優惠政策并不少見，但是并沒有顯著提升農民工進城購房的積極性，很大原因在于這些政策只是一些降低稅費之類的短期優惠，但對于農民而言，放棄農村的土地進城購房，并不是購買一套住房那么簡單，很多農民工其實依靠多年外出打工的積累，已經完全具備在城市購房的實力，但是農民更多的顧慮在于進城之后是否有能力持續生存，而不是考慮是否買得起房的問題。因此，目前我國鼓勵農民買房的優惠并不能從根本上解決農民的后顧之憂，也就難以提升農民進城的積極性，即使是政府給農民免費提供保障性住房，農民也難以接受;相反，如果農民進城的后顧之憂得到有效解決，即使沒有鼓勵購房的優惠，農民自己也會更加積極踴躍地在城市購買住房。

而這個問題其實也就回到了我國新型城鎮化的核心問題。我國新型城鎮化之新，主要在于人的城鎮化，換而言之，也就是農民的市民化，使得農業轉移人口能夠真正融入城市。最近幾年，我國為了吸引農民進城還是做了不少工作，比如在戶籍改革上，全面放開建制鎮和小城市落戶限制等，但在最核心的農民就業、養老和醫療等問題上還沒有實際性突破，這需要付出巨大的成本，按照中國社科院曾經做過的測算，平均下來一個農民實現市民化的成本高達13萬元。如果按照“三個1億人”的目標來計算，意味著將近40萬億元的成本，這才是新型城鎮化的真正挑戰。尤其是就業問題，將成為新型城鎮化最大的挑戰。如果農民能夠在城市有穩定的就業，其他的問題都相對容易解決，而我國目前正處于經濟減速時期，加之為了清理過剩產能開始清理僵尸企業，有可能帶來新一輪的下崗潮，人力資源和社會保障部也開始為即將到來的裁員預熱吹風，人社部部長近期公開表示，在國企去產能的過程中，大概有130萬煤礦系統人員和50萬鋼鐵系統人員需要分流安置。在新一輪下崗潮來臨之際，如何為大量進城農民提供足夠的就業機會，其難度之大不言而喻。

2014年發布的新型城鎮化規劃提出人口市民化成本分擔機制，通過政府、企業和農民工多方參與來解決市民化帶來的成本壓力。政府要承擔農業轉移人口市民化在義務教育、勞動就業、基本養老、基本醫療衛生、保障性住房以及市政設施等方面的公共成本;企業要落實農民工與城鎮職工同工同酬制度，加大職工技能培訓投入，依法為農民工繳納職工養老、醫療、工傷、失業、生育等社會保險費用;農民工要積極參加城鎮社會保險、職業教育和技能培訓等，并按照規定承擔相關費用，提升融入城市社會的能力。不過，這一分擔機制如何落地，迄今尚無具體措施。

對于目前轟轟烈烈的房地產去庫存運動，如果治本的措施遲遲不能實現突破，更多只是依靠治標的辦法在發揮作用，那么結果可能就是今年春節后的現狀：刺激政策只是讓一線樓市更加發熱發燙，而真正需要去庫存的三、四線樓市始終處于冰封之中。從政策制定者的角度來看，如果能夠將重心放在為農民進城提供足夠的保障，真正突破農民市民化的瓶頸難題，而不是試圖直接刺激房地產市場，在完成政府該做的保障工作之后，市場之手自然會在房地產市場發揮作用，高庫存的三、四線樓市終將會迎來大量真實的購房需求，一線樓市也不會動輒高燒發燙。