冷靜看待蘭州新區房地產市場

戴余科

（蘭州市房地產職工培訓學校，甘肅 蘭州　730020）

冷靜看待蘭州新區房地產市場

戴余科

（蘭州市房地產職工培訓學校，甘肅 蘭州730020）

自2012年起到現在，蘭州新區建成了大批樓盤，銷售情況不理想，入住情況也不理想，部分小區淪為空城，樓盤大幅度降價卻鮮有人問津。筆者基于此，從房地產市場的不同角度出發，對蘭州新區房地產市場進行分析探討，并提出促進蘭州新區房地產健康發展的一些建議，希望有所貢獻，并與持不同觀點的人士一同探討蘭州新區房地產市場趨向。

蘭州新區；房地產市場；探討

1　概述

作為第五個國家級新區，蘭州新區被定位為建設西北地區重要的經濟增長極、國家重要的產業基地、向西開放的重要戰略平臺、承接產業轉移示范區。自2012年國務院批復成立以來，基礎設施建設步伐加快，房地產市場如火如荼，呈井噴式發展，有大量樓盤開工建設。據筆者觀察和統計，蘭州新區房地產市場的供給現狀為：新區目前已開工建設的樓盤有28個（包括商品房和保障房），竣工面積占開工面積的23%，尚有77%的的房屋面積在建設之中。辦理預售的商品房占開工面積的六成，已售面積占開工面積的兩成，占辦理預售面積的三成，有八成的商品房在建面積待銷售。新區建成的保障房安置套數占到了竣工保障房的八成。另外，新區在建房屋中，住宅的比重大于非住宅是個百分點。可以看出，蘭州新區商品房銷售狀況不是很理想，非住宅的銷售狀況要更差一些。從需求看，目前新區戶籍人口不到16萬人，蘭州新區居民大多為原地農民，都有自己獨門獨院的房屋，根本沒有購房愿望。短期內蘭州新區房地產庫存形勢嚴峻，去庫存的任務比較艱巨。

2　理性看待蘭州新區房地產形勢

蘭州新區房地產庫存形成的原因是多方面的，但我們要理性看待蘭州新區的房地產市場形勢。2012年國家批準建設國家級蘭州新區，由于政策的疊加效應，推動了新區城市建設的大發展和房地產建設的快發展，全國每個開發區都是這種情況，且2012年到現在，僅僅四年時間，房地產銷售不理想也屬常態，事物都有一個循序漸進的發展過程，城市的興起總是建設在前，產業興起在后。筆者認為，四年時間形成目前庫存的原因主要有以下幾個方面：

一是新區開發熱和房地產熱的共同驅動。2010年12月，甘肅省設立蘭州新區。2012年8月，國務院批復為國家級新區，這是繼上海浦東新區、天津濱海新區、重慶兩江新區、浙江舟山群島新區后的第五個國家級新區，也是西北地區第一個國家級新區。同時，各省市還有自己的新區和開發區。大量的新區爭向上馬，向市場投放了城市建設用地和與之配套的房地產開發用地，加之2010年之前，房產價格的一路上揚，在巨大利益的驅使下，房地產項目紛紛上馬，為市場投放了大量的房地產增量，市場供應量程井噴式放大，蘭州新區也不例外。

二是城市建設與產業發展不同步。城市的發展離不開產業的強力支撐，產業興則城市興，沒有產業的支撐，就沒有人流、物流和資金流，城市就會淪為空城。最大的問題在于，蘭州新區目前還沒有適合聚集人口的產業。國家發改委批復蘭州新區發展的方向是，重點布局發展石化化工、裝備制造、生物醫藥、現代物流等產業，建設集行政、商住、教育、文化和其他服務功能于一體的綜合功能區。目前蘭州新區除了生物醫藥、現代物流外，其他產業的發展相對滯后，而行政、商住等其他服務功能也很不完善，難以聚集人口。

三是交通和生活配套還很不理想。蘭州新區位于蘭州市北部，是蘭州、白銀兩市的接合部，地處蘭州、西寧、銀川3個省會城市共生帶的中間位置。南北長約49km，東西寬約23km，距蘭州市38.5km，白銀市79km，西寧市195km，駕車從蘭州市出發到蘭州新區，全程約70km，蘭州新區的發展在一定程度上受制于其和蘭州主城區距離較遠，和周邊的白銀等城市交通也不方便。盡管2015年下半年蘭州市區到中川機場通了火車，但是從蘭州至蘭州新區單程運行時間約50min，新區車站距離核心區較遠，且每天只有六七趟車，軌道交通難以滿足新區居民日常出入，對蘭州老居民吸引力不足。蘭州新區醫療衛生機構多為原建制的鄉鎮衛生院，數量少，層次低，原有農民疑難雜癥都要到蘭州老城區就醫，新區現有醫療衛生機構不能滿足新區入駐企事業單位及其居民的需求。同時蘭州新區教育缺乏知名品牌中小學，難以滿足新入區人員的子女教育需求。

四是新區氣候條件比老市區相對嚴酷。蘭州新區屬典型的溫帶半干旱大陸性氣候，冬季寒冷干燥，春季多風少雨，夏無酷暑，年平均氣溫6.9℃，年平均降水量300～350mm，年蒸發量1880mm；年平均風速2.3m/s。每年除了5～8月天氣較好，其余時間風沙大。蘭州新區土壤堿性強，含砂多，外來居民不愿意居住。

3　促進蘭州新區房地產市場健康發展的對策建議

基于蘭州新區房地產市場形勢，結合國家去產能、去杠桿、去庫存、降價格、補短板的經濟工作指導方針，筆者進行分析探究，提出目前階段蘭州新區房地產去庫存的建議。

一是適度控制商品房和企業保障房的開發節奏，避免形成新的房地產庫存。要適當控制住宅用地拍賣節奏，今后入駐新區的企業原則上不再自建保障房。

二是利用國家房地產去庫存的優惠政策，積極消化現有房地產庫存量。新區可考慮在嚴格落實財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》的基礎上，全面實施交易契稅財政補貼政策。對新建商品住房和二手住房交易契稅財政給予適度補貼，切實減輕居民購房負擔，支持購房消費。通過貨幣化安置，打通新區商品房與保障房、安置房的政策通道，逐步將農民工納入公租房保障范圍，實現農民工與城市低收入家庭五差別對待，支持農民工進城購房。

三是大力發展適合蘭州新區的經濟產業。蘭州新區規劃發展十大主導產業，包括戰略性新興產業、高新技術產業、石油化工、裝備制造、新材料、生物醫藥、現代農林業、現代物流倉儲和勞動密集型產業等。依筆者之見，全國新區在發展過程中會出現同質化、拼資源、拼環境等惡性競爭現象，如何把這些新區聯系起來，形成協調發展的良性格局，這就需要各個新區形成錯位發展，避免各個新區同質化發展。蘭州新區的產業發展，要放在全國一帶一路的大框架下來考慮，與絲綢之路經濟帶建設和蘭白經濟一體化建設相結合，不搞重復建設和低水平建設，推動產業升級，發展你無我有、你有我精的特色產業，如果往西開放發展，加工貿易業可能是一個出路，希望支持石化園區建設，呼吁國家支持蘭化整體搬遷。甘肅是文化大省，蘭州新區在建設過程中要利用這一優勢建立自身的對外開放平臺。之前蘭州新區招商引資的優勢主要在土地方面，但是根據國土部的要求不能把土地資源作為招商引資的賣點，建議國家比照濱海新區的優惠政策，從國家層面每年給蘭州新區一定的的財政支持，同時給以稅收優惠。通過產業發展，進而聚集人口，帶動房地產消費。

四是積極改善蘭州新區的交通狀況。目前，已建成蘭州老城與新區的軌道交通和通往新區的高速公路。但老區與新區交通還是不便。筆者認為，還應規劃建設從新區到老城區的軌道交通第二線，運行時間控制在20min以內，長遠考慮，還應開通西寧、白銀通往新區的軌道交通和新區內的軌道交通，同時完善區內交通體系，這樣才能方便人民生活生產，促進房地產消費。

五是完善城市宜居功能。蘭州新區現有的學校、醫院等生活配套及文化娛樂設施基本都是原有的，不能滿足人民生活需要，應更積極的引進高層次的學校、醫院等與生活密切相關配套服務 ，更要考慮把新區建成行政中心、教育中心的問題，帶動房地產市場的發展，營造蘭州新區的人文環境。調整蘭州新區的建設結構，留出大量空間搞綠化，發展生態農業和觀光農業及北部生態農業示范區與南部生態林業休閑區，共同形成蘭州新區的生態屏障。長遠看還要把蘭州二號水源4結束語

引入新區。這樣新區就會成為宜居城市，房地產銷售自然不會成為問題。

蘭州新區房地產市場建設已經取得了十分顯著的效果，目前階段供給大于需求，發展的過程中還是存在著很多的不足，但這是暫時的，隨著政府宏觀調控的強化，新區的產業逐步興起，交通狀況會持續改善，生活配套不斷完善，城市宜居功能會繼續提高，蘭州新區房地產市場會走上可持續發展的道路。而且這一過程也形成一套比較科學和完善的運行機制，房地產經濟和其他產業經濟相互促進，相得益彰，蘭州新區一定會建設成西北地區重要的經濟增長極，向西開放的橋頭堡。

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