竣工前后房產(chǎn)建筑面積測繪差異原因分析

陳 迪

（溫州市立民房地產(chǎn)測繪有限公司，浙江 溫州 325000）

竣工前后房產(chǎn)建筑面積測繪差異原因分析

陳 迪

（溫州市立民房地產(chǎn)測繪有限公司，浙江 溫州 325000）

導(dǎo)致房產(chǎn)建筑面積竣工前后產(chǎn)生測繪差異的原因有很多。文章僅從計算規(guī)則改變、設(shè)計規(guī)劃變更、施工誤差及人為因素等四個方面來分析其原因，希望為未來房產(chǎn)面積測繪工作帶來技術(shù)理論參考價值。

房產(chǎn)建筑面積；竣工；測繪差異；原因；誤差；設(shè)計變更

房產(chǎn)建筑在竣工前后會存在預(yù)測算面積與實測面積，前者表示購房者與開發(fā)商所簽署買賣合同中所標(biāo)注的面積，購房者要根據(jù)這一面積來支付房款。但實測面積就是在竣工以后房屋產(chǎn)權(quán)登記的實際面積，它體現(xiàn)在房產(chǎn)證上。預(yù)測算面積與實測面積是存在差異的，所以房產(chǎn)開發(fā)商一定要找到測繪差異原因，縮小這一差異為購房者所帶來的損失，避免與購房者產(chǎn)生利益矛盾糾紛。

1　房屋建筑面積計算規(guī)則的變更

我國在房地產(chǎn)建筑面積測繪方面主要遵循《房產(chǎn)測量規(guī)范》及相應(yīng)的省或地方房產(chǎn)測算細則，它就明確了房屋產(chǎn)權(quán)面積的具體測量要求，其原則性非常靈活，符合目前房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。不過隨著房屋建筑風(fēng)格的逐漸革新，房產(chǎn)測量也在個別細節(jié)上出現(xiàn)了不統(tǒng)一現(xiàn)象，再加之原《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)范細節(jié)存在不細致等問題，所以在房屋建筑竣工前后的測繪層面出現(xiàn)理解差異，計算標(biāo)準出現(xiàn)不統(tǒng)一問題。現(xiàn)在很多地方?jīng)]有明確出臺相應(yīng)的規(guī)定，主要還是參照當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)面計算法則，對于計算規(guī)則也有很多地方做了一些調(diào)整，也就導(dǎo)致建筑面積存在很多的差異。如浙江省為此最新出臺的《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》對《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)范細節(jié)進行了補充。具體來說，預(yù)測算面積與實測面積分處于房屋建筑建設(shè)的不同階段，特別是在竣工前后會由于計算規(guī)則而出現(xiàn)面積差異。根據(jù)新舊計算做法對比來看，主要闡述以下四點測繪差異。

（1）有關(guān)房屋中空處墻段是否挖凈空還是按軸中線挖空，還未有完全統(tǒng)一。一種情況挖凈空理解為中空處半墻屬于套內(nèi)面積，另一種沿軸中線挖空，認為中空1/2墻體沒有使用功能，不算面積。其實際對本套內(nèi)面積影響較大，目前一個測繪單位要保持預(yù)測與實測處理方法一致，但不同的測繪單位理解也不同，因此國家及省細則應(yīng)對其進行明確。

（2）多功能綜合樓有關(guān)筒體的分攤計算方法。在原做法中，筒體按照誰使用誰分攤計算，如今的新做法則作出了相應(yīng)細化，如多功能綜合樓按自然層數(shù)平均分攤至各個功能區(qū)（無論該層是否使用處在本層的筒體）很多項目設(shè)計部門還依據(jù)建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T 50353-2005，未按省細則，個別項目未有房產(chǎn)預(yù)測。因此實測計算規(guī)范不同，分攤不同造成的分項面積統(tǒng)計出入較大。

（3）房屋建筑原設(shè)計中單棟服務(wù)的物業(yè)管理用房要計入到分攤項中分攤給各個住戶，但是按照目前城市房產(chǎn)登記中心的新要求，如今的單棟服務(wù)物業(yè)管理用房無論是為單棟或是多棟服務(wù)都要單列不分攤。因此，竣工前后也會有差異。

（4）房屋建筑中原有的梯間中空是否計算面積規(guī)范并未細化，規(guī)范僅對梯間計算高度。層次有要求而梯段內(nèi)的中空大小是否計算面積沒有細化，由于不同測繪單位理解不同，也會造成竣工前后面積差異的原因。

如果不是政策改變需要履行新方法，則應(yīng)該按照原方法來進行測繪計算。一方面是為了通過房地產(chǎn)行政主管部門的審批，一方面也是為了確保測繪差異的最小化。

2　房屋建筑面積設(shè)計的變更

對待出售商品房而言，其預(yù)售面積計算方法必須借助規(guī)劃審批的施工圖，但實際上報建圖本身局部并不夠合理，經(jīng)常需要在房屋報批后重新修改設(shè)計才能明確其具體功能。所以說利用原報建圖進行預(yù)測算面積測繪，就必然會產(chǎn)生竣工前后的測繪差異。一個項目變更修改是正常的，但很多變更修改并未重新經(jīng)過規(guī)劃，住建部門審批。這樣變更是無效的，如果施工按未重新審批方案變更，那么竣工前后房產(chǎn)面積差異變大，驗收也會變得困難。

3　房屋建筑面積施工本身及人為誤差

由于施工技術(shù)或規(guī)則變更所產(chǎn)生的面積測繪差異非常關(guān)鍵，也是目前竣工前后預(yù)測算面積與實測面積不同的主要原因。原則上施工中的每一次技術(shù)變更都要得到相關(guān)部門批準才可繼續(xù)進行，但考慮到工期有限且審批耗時較長，所以很多施工單位都是在未經(jīng)審批背景下自行決定施工技術(shù)變更的，這就使得房屋竣工前后產(chǎn)生面積測繪差異。從技術(shù)角度講，在施工變更中所產(chǎn)生的實測建筑面積與預(yù)測算面積存在差異非常常見，產(chǎn)生差異的主要因素主要有以下五點。

（1）房屋建筑整體的長度與寬度發(fā)生變更，這也會引起建筑面積的變更，從而引發(fā)竣工前后房屋建筑面積測繪的誤差。另外建筑物外墻體厚度的變化也會引起同樣的測繪誤差效果。

（2）某些高層住宅、商業(yè)服務(wù)建筑在實施改建翻新時產(chǎn)生使用功能改變，這也會導(dǎo)致房屋、樓層間的建筑面積發(fā)生設(shè)計變更，這一點也必須在改建前與購房者明確，以免產(chǎn)生矛盾糾紛。

（3）當(dāng)某些設(shè)備用房在建設(shè)尺寸或分攤范圍方面產(chǎn)生變化時，也會引起竣工前后面積測繪的巨大差異。

（4）房屋建筑在幢的水平交通與垂直交通面積上會產(chǎn)生竣工前后的增減，這也導(dǎo)致了具體房屋分攤面積的增減，所以面積測繪差異也就此產(chǎn)生。

（5）房屋的套內(nèi)建筑面積也會發(fā)生改變，它也是引發(fā)預(yù)測算面積及實測面積差異的主要原因。比如說在竣工前設(shè)計時圖紙上房屋設(shè)計為飄窗，它是不計入面積的，但在施工中則選擇了落地窗并計算全面積；在預(yù)測算面積中陽臺采用的是開放式陽臺，計算1/2面積，而施工時則改為封閉陽臺，計算全部面積。這些都會導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積在竣工前后的測繪差異。

4　房屋建筑面積的測繪人為因素計算誤差

現(xiàn)代房屋格局設(shè)計復(fù)雜，這也加大了房產(chǎn)面積測繪的實操難度，所以竣工前后房產(chǎn)建筑面積測繪誤差也存在于計算錯誤方面。這種錯誤一般發(fā)生在預(yù)測算面積階段，而實測階段又因為有預(yù)測算的數(shù)據(jù)對比使測繪差異被放大。簡單來說包括以下兩點。

（1）分攤方面由于個人理解不同，使前后測繪數(shù)據(jù)存在差異，如局部的建筑內(nèi)樓梯的分攤面積去向計算錯誤，有些測算人員會將二層以上樓層的的樓梯分攤面積分攤給一層，或分攤給某些未使用樓層，這就導(dǎo)致了竣工前后建筑面積測繪的較大差異。

（2）測繪人員的細心程度不同造成差異如在預(yù)測算面積時所參考的電子圖版與紙質(zhì)圖不符，需要在精心核對后才能發(fā)現(xiàn)其中差異，這就很容易導(dǎo)致預(yù)測算面積與實測面積之間的測繪差異。如對復(fù)式別墅住宅來說，圖紙中雖然標(biāo)注有陽臺，但由于平面圖紙中陽臺被屋頂樓板所覆蓋，就很容易造成漏看，導(dǎo)致其漏算。

5　結(jié)束語

綜上所述，竣工前后房產(chǎn)建筑面積出現(xiàn)預(yù)測算與實測結(jié)果的測繪差異也是不可避免的，但測繪本身要分析測繪差異所產(chǎn)生的原因，這樣才能更有效的針對去預(yù)防和注意盡量縮小甚至避免它們的產(chǎn)生。

［1］宋軍.竣工前后房產(chǎn)面積測繪差異原因分析［J］.測繪與空間地理信息，2013，36（8）：210-211+213.

［2］趙海云，何宗宜，王曉霞，等.房產(chǎn)面積測量的系統(tǒng)性研究［J］.測繪科學(xué)，2014，32（6）：63-65+38.

［3］房產(chǎn)測量規(guī)范［S］.GB/T 17986.1-2000.

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1671-3818（2016）09-0129-02