淺談物業管理成本核算中存在的問題及對策

王小華

摘 要：物業管理作為一個較為新興的服務行業，其具備無產品庫存、對人員與管理知識要求較高且尚未完全形成統一的產品計量標準的特征，因而物業管理公司有著不同于其他行業企業的成本核算。表面上看，我國當前的物業管理成本核算較之于過去確實有所進步，有所成績，但從更深的角度觀察也存在些許的不足，尚有提升的空間。所以，為提出相應改進物業管理成本核算的有效方案，本文著重探討了有關構建物業管理成本核算系統的相關原則，也大致分析了其成本核算中所存在的諸多問題，希望能為我國的物業管理成本核算系統的建設添磚加瓦，略盡綿薄之力。

關鍵詞：成本核算；物業管理；方案

我國的物業管理隨著國家經濟發展的加速而取得了較大的進步，然而由于物業管理公司的業務具有復雜性以及多樣性等特點，并且由于成本核算制度存在著一些較大的缺陷，因此，我國物業管理成本核算工作面臨著較為艱難的處境，而物業管理的成本核算工作關乎著企業資金鏈的正常運行，直接影響著物業管理企業的生存發展。因此，筆者在此給出一些有利于物業管理企業加強其成本核算工作的建議，供有關人員參考借鑒。

1 物業管理成本核算系統的有關建設原則

構建合理的物業管理成本核算系統的工作應當受到物業企業的充分重視，物業管理成本核算系統在幫助物業企業控制成本、提高經濟效益等方面發揮了巨大的作用。而物業管理成本核算系統的建設工作應當嚴格遵循有關的原則，才能最大程度地確保建設過程趨于合理化、規范化，具體的物業管理成本核算系統構建原則如下：

1.1 管理效益的統一同成本全程管理相結合 為實現整體的優化，物業管理公司要在成本全程管理的框架下對每個具體環節科學地分析其所投入的成本并加以細化核算。只有將管理效益的統一與成本全程管理相結合，才能同時滿足物業公司和業主在盡可能降低成本地基礎上實現最大化利益的目標，也只有這樣才能以最少的損耗來提供更多的產品與服務[1]。

1.2 二級成本核算與集中核算相結合 由于物業管理公司的組織系統中的派出機構——管理處較多且分散，加之管理處是具有管理、經營、服務智能的獨立系統，若是讓成本核算系統統一化，往往會因任務繁重而造成流于形式的局面。故應當建立總部與管理處分級歸口的核算組織系統，明確各級所應承擔的成本控制目標以及管理職能，并將控制、管理與成本核算一體化。

2 存在于物業管理成本核算中的諸多問題

目前我國的企業成本核算水平已有了長足的進步與發展，但在物業管理行業的研究與應用卻明顯滯后，從而有著諸多問題存在于我國的物業管理成本核算之中。具體有以下幾點：

2.1 不盡科學的成本核算設置 當前我國企業成本核算普遍存在明細科目設置簡單以及由公司的財務部門集中處理的現象，因而較少區分三四級的明細科目。而物業管理公司也未從實際狀況出發就照搬集中核算的那一套，僅僅設立收支總賬，以至于公司所管理的數十個小區的具體情況則不甚明了。不按照各類別、各項目詳細地設置明細分類賬以及相應的輔助核算賬，就會讓公司的成本變成一筆糊涂賬，從而無法為公司的決策層有效提供真實、可靠的財務數據，繼而使之做出錯誤的決策，嚴重的話往往會斷送企業的經濟生命。

2.2 比較落后的核算手段 當前我國有著相當多的物業管理公司還未展開物業軟件電腦記賬，其成本核算的作業依舊停留在人工作業時代。會計人員在對數據的簡單記賬與對賬當中重復計算多，也浪費了大量財力人力，其直接后果便是無法有效跟蹤公司的后續作業，也無法在成本費用的變化趨勢中找出支出增加的癥結所在，更遑論提出建議來降低成本。而物業軟件記賬則能夠彌補這些不足，及時、準確地加以跟蹤，提升效率與可信度。

3 如何加強改進物業管理成本核算工作

3.1 降低人工成本，實行績效考核 物業管理公司作為服務業的一員，具備服務型行業的特質，故其人工成本占到其總成本的70%-80%，因此為降低人工成本而實行績效考核的做法是切實可行的。在核算過程中應直接設人工費科目并劃小核算單位，將人工成本支出同責任大小掛鉤。為切實降低人工成本，提升服務質量，應采取績效考核制度并使之科學化[2]。同時還要在成本核算管理中積極的應用科學合理的激勵和獎懲機制，真正的實現獎優罰劣，從而充分的調動企業成本管理人員和財務人員的主動性和積極性。

3.2 提高成本核算人員的專業素質 高素質人才在企業的發展中起到關鍵性的作用，因此，物業管理企業應當大力引進復合型的人才，增加企業的人才儲備，從而力求在激烈的市場競爭中獲得優勢地位。這里需要特別指出的是，物業管理企業在引進高素質人才的同時也應當加強對現有的成本核算人員的業務技能培訓工作，可以通過定期組織技能培訓活動或者開辦專家講座的形式豐富現有成本核算人員的理論知識儲備，使其在今后的工作中發揮更大的作用，進而為企業提高經濟效益的工作作出貢獻[3]。

3.3 積極地應用科學的成本核算方法 采用作業成本法能夠將在分配時扭曲間接費用時傳統成本計算法存在的不足有效地克服掉，而且能夠促使物業管理公司的管理人員對資源消耗的動因予以更多的關注，并對成本發生的前因后果進行科學合理的分析。作為一種科學的、先進的成本核算方法，作業成本計算法在物業管理公司中的推廣和應用能夠有助于企業更好地進行成本核算，不斷地提升成本核算工作的效率和質量。

3.4 要形成先進的成本管理觀念 物業管理企業要想做好成本核算工作，就必須要形成先進的成本管理觀念，從而實現全面成本管理。全面成本管理不僅包括各種有形的物力和人力在生產過程中的消耗，同時還包括企業的內部結構調整、市場開拓、企業規模等各種無形的成本動因。要想實現全面成本管理，物業管理企業必須要保證各個部門共同努力，協調一致，從而真正地從全員、全方位和全過程的高度做好成本核算工作。

4 結語

由于物業管理公司的產品具有特殊性，要想在競爭激烈的市場中取勝，就應當更新方法和思路，在成本核算上用功，樹立先進的成本管理觀念，積極的引進科學的成本核算方法，對財務管理進行精細化運作，以期讓企業面對激烈的市場競爭立于不敗之地。

參考文獻：

[1]韓梅.如何加強成本核算的管理[J].中小企業管理與科技（下旬刊）， 2011（02）.

[2]鄧松云.淺談企業會計成本核算的問題及對策[J].中國鄉鎮企業會計，2010（10）.

[3]蘇守備.加強對物業管理成本的控制措施[J].廣東科技，2011（14）.