房屋測繪面積與規劃面積差異問題分析研究

王曉潔

摘 要：房地產中房屋面積與價格密切相關，但實際中房屋規劃面積則與實際測量面積存在一定差距，而這些差距極易導致矛盾與糾紛的出現。因而，為實現對房屋的更精確測量，對房屋測繪面積和規劃面積間存在的差異問題進行探討極為必要。本文就房屋各類面積相關概念、測繪面積和規劃面積出現差距所帶來的嚴重影響、差異出現的原因及相應的解決措施加以探討，以期為我國房屋面積的準確測量提供參考。

關鍵詞：房屋規劃面積；測繪面積；差異問題分析

1 房屋各類面積基本概念

1.1 房屋使用面積 所謂房屋使用面積指的是房屋戶內所有能夠使用的凈空面積，按照房屋內墻線的水平投影進行計算。房屋內的柱、墻等結構面積及保溫層面積不包括在內。

1.2 房屋建筑面積 所謂房屋建筑面積指的是房屋外墻勒腳以上各層外圍的水平投影面積，主要包括陽臺、地下室、挑廊及室外樓梯，具備上蓋、結構較為牢固，層高不小于2.20m此類永久性建筑。而成套房屋其建筑面積則包括套內的建筑面積與分攤面積，其中套內建筑面積為套內使用面積、墻體面積與陽臺建筑面積三者之和。

1.3 預測面積 所謂預測面積指的是商品房期房的銷售中由房地產主管機構所認定的具測繪資質的房屋測量機構根據國家相關規定、規劃部門已審批的施工圖紙、國家房產測量規范及實地勘測來對尚未竣工房屋的面積進行預先測量所得面積[1]。預測面積是開發商合法銷售房屋的面積依據，且開發商還可將其用于前期宣傳，也可將其用于預銷售或商品房的網上備案。

1.4 實測面積 所謂實測面積，指的是房屋在竣工驗收后由通過相關部門認證且具有房產測繪資質的測繪單位按照房屋竣工圖紙、《房屋測量規范》、變更圖紙及預算數據等來對房屋實施實地勘測、繪圖與計算所得出面積。實測面積為購房者進行房屋所有權證、房款結算、他項權證及物業費結算的重要依據。

1.5 產權面積 所謂產權面積，指的是產權主所擁有的房屋所有權的建筑面積，由直轄市、市或者縣房地產的行政主管部門進行登記確權認定。

2 測繪面積和規劃面積出現差距所帶來的嚴重影響及原因分析

2.1 測繪面積和規劃面積出現差距所帶來的嚴重影響分析 我國房產所有權登記主要依據房屋面積進行確定，由房屋形狀、大小來對房屋的空間屬性進行確定。理論上講，不同測繪單位對同一棟房屋進行測繪時房屋質量與測量的面具有一致性，但因房屋規劃與房屋測繪著眼點不同，因而規劃面積和測繪面積也會出現差異。平常實踐中，若房屋規劃面積大于房屋測繪面積，則預售房屋面積小于預期，從而對開發商利益造成影響。

2.2 房屋規劃面積與測繪面積二者存在差異的原因分析

2.2.1 圖紙變更及數據采集所產生的差異。圖紙變更是房屋規劃面積和測繪面積出現差異的重要原因。房地產進行面積規劃時主要通過施工圖紙完成，在確認公用面積及采集數據方面均缺乏直觀感受與認識，致使實際操作中可能不適用。此外，房屋設計較為復雜與多樣，后期大部分數據均是經過現場實際測量來完成。房屋建設過程中因某些原因導致房地產開發商需變更圖紙設計，如此便導致實際測量面積與設計面積出現差異。

2.2.2 技術原因所產生的差異。當前房地產測繪市場測繪單位水平存在一定差距，而相關法律也存在相互矛盾之處，使得房屋測量過程中對質量重視不足，且未能按照相關規定進行測量，再加之設備儀器較為落后，進而導致規劃面積和實際測繪面積存在差異。此外，相關法規政策尚不夠完善，技術水平尚不能與現代化建筑的建設速度相適應。而且，部分特殊建筑其建筑面積缺乏相應技術支持，進而在一定程度上導致房屋實際測量面積與規劃面積二者之間存在差異。

2.2.3 施工過程所產生的差異。由于施工過程中的種種原因，比如，有時未完全按照圖紙進行施工、施工中放樣誤差嚴重等均可能導致房屋規劃面積和實際測量面積二者之間出現差異。

2.2.4 竣工后公用空間變更。為滿足居民生活需要，每棟建筑內通常會設定一定公用空間，比如，消防室、車庫、倉庫房、地下室、公用設備房等公用場所[2]。若上述公用空間在設計或施工時發生變更，則使得分攤面積被擴大或縮小，進而造成規劃面積和實測面積產生差異。

3 消除或縮小房屋測繪面積和規劃面積二者差異的建議

3.1 統一房屋面積計算原則，消除差異 在實現房屋測繪面積和規劃面積二者間的差異最根本辦法為房產與規劃部門實施統一的房屋面積計算規則。因涉及到房屋權屬的認定、開發商及房地產管理和登記機構實際需求，故房屋測繪面積須精確至各分戶室。為確保所有住戶合法權益得到保障，真正做到公正、公平、公開及機構專業性，房屋測繪在面積測算精度與分攤合理性這兩方面均更具科學合理性。

3.2 加強協調溝通，化解糾紛[3]

3.2.1 規劃面積>測繪面積。因可銷售面積減少，此時開發方可能會提出異議，房屋產權登記及管理機構可要求相關測繪機構工作人員向開發方耐心講解相關測繪法、測繪規則等，讓開發方釋疑，相互理解，從而有效解決問題。

3.2.2 規劃面積<測繪面積。由規劃部門所出具的規劃許可證及規劃核實認可書屬于法定依據，因而開發方需在認定面積內進行房屋建設，若超出認定范圍則屬違建。當測繪面積大于規劃面積時，首先應檢查測繪數據是否有誤，若測繪數據出現錯誤應予以及時糾正。若因規范依據不同而產生的面積差異則需將相關信息反饋至開發方，讓其能夠及時與規劃部門溝通。若有必要，房產與規劃部門可以公文“函”形式進行協商解決。

4 結束語

綜上所述，由于當前房屋測繪單位、測繪標準等存在一定差異，故房屋測繪面積和規劃面積存在差異在所難免。但相關部門通過統一測繪標準、提升測繪水平、規范施工等均有助于房屋規劃面積同測繪面積二者之間差異的縮小，進而有效減少購房糾紛，促進房地產市場的健康有序發展。

參考文獻：

[1]肖淑紅.關于房產測繪中面積差異和糾紛的分析[J].測繪與空間地理信息，2015，35（2）：199-200.

[2]黃志斌.房屋測繪面積與規劃面積差異問題分析研究[J].江西建材，2014，9（21）：231

[3]胡英俊，胡軍.房產測繪中房屋面積預測和實測對比[J].河南科技，2014，23（15）：140.