淺議供給側改革中房地產去庫存問題

安徽財經大學經濟學院　汪　蕾

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淺議供給側改革中房地產去庫存問題

安徽財經大學經濟學院汪蕾

供給側改革是我國2015年年底提出的新議題，旨在從生產領域加強優質供給，減少無效供給，擴大有效供給，提高供給結構的適應性和靈活性，提高全要素生產率，使供給體系更好地適應需求結構變化，房地產去庫存問題則是供給側改革中關乎國計民生的重要一環。本文通過對當今樓市結構性庫存問題的分析，認識到房地產供給側改革是適應當今新形勢的選擇，也將對房地產市場走向起到決定性作用。此外，本文對房地產去庫存問題進行了深度思考，提出了一些有針對性的、合理的建議，對房地產產業的良性發展具有一定的借鑒作用。

供給側改革 去庫存 房地產

1　引言

近期，“供給側改革”成為經濟領域的一個新熱詞，頻繁地出現在政府工作會議中。那么，什么是“供給側改革”呢？供給側改革又包括哪些內容呢？

2015年11月10日，習近平主席主持召開中央財經領導小組第十一次會議，此次會議主要研究經濟結構性改革和城市工作問題，提出，在適度擴大總需求的同時，著力于供給側結構性改革，提高攻擊體系的質量和效率，以推動我國生產力水平的躍升。

2016年1月27日，習近平主席主持召開中央財經領導小組第十二次會議，此次會議，習近平總書記主要強調了供給側改革的主要目的是提高社會生產力水平，落實好以人民為中心的發展思想。

不同于以往的擴大內需來刺激消費手段，此次改革則是從供給方面著手，調整經濟結構，實現經濟要素的最優配置，通過改革的方式來改善供給，擴大有效供給，提高供給質量，使供給面與需求面更好地結合起來，更大程度地滿足廣大人民群眾的需要。供給側改革的重點任務是“三去一補一降”，即去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。“去產能”準備從煤炭和鋼鐵兩個行業入手，因為這兩個行業產能過剩情況比較嚴重；“去庫存”，關鍵還是房地產去庫存。目前，房地產的高庫存壓力不僅是制約我國房地產健康穩定發展的“瓶頸”，也是拖累我國經濟增長的沉重包袱，更是影響民生問題的重要因素；“去杠桿”主要是指企業的杠桿；“降成本”，已經在制定調查方案，特別是制度性交易成本，以及不合理收費和企業過重的負擔，都要降下來；“補短板”則主要靠加大投資力度來補短板，促進結構調整。 本文主要討論在供給側改革中的房地產去庫存問題。

2　供給側改革中房地產去庫存的必要性

自改革開放以來，中國主要的社會矛盾就是人民日益增長的物質文化需求同落后的社會生產之間的矛盾，也就是說，人民群眾的物質需求很大，但是符合社會需求的有效供給還不足夠，很多行業出現了中低端產品嚴重過剩，而高端產品嚴重匱乏的現象。房地產行業作為中國最重要的經濟支柱之一，也不可避免地出現了產業結構的問題，據調查，我國人均住房消費水平已超中等收入國家，樓市整體處于供不應求的狀態，導致房價飛速上漲，為此，各地紛紛出臺限購政策，同時，政府也采取多種措施打壓炒房熱潮，在這種形勢下，許多大中型房地產開發商開始進軍三四線城市，導致三四線城市住宅供應量大幅度上升，出現庫存問題。盡管各地政府及樓市自身不斷進行調整，庫存壓力仍處于不斷加大的趨勢。房地產作為影響我國國民經濟穩健發展的一個重要行業之一，庫存長期居高，不僅會給樓市和人民生活帶來負面影響，也會殃及建筑、裝潢等相關產業，因此，房地產去庫存問題亟待解決。

3　房地產去庫存面臨的困境

針對房地產市場如何去庫存問題，中央經濟工作會議提出以下幾種舉措：一是讓農民市民化，即讓農民進城來消化當前過多的商品住宅；二是鼓勵投資者購買住房來出租，這樣既可消化庫存問題，又有利于解決中國當前住房租賃市場不發達問題，一舉多得；三是要求房地產企業改變住房銷售模式，降低住房價格；四是提高房地產業的企業集中度，形成市場規模效應；五是取消房地產市場的行政性限制政策等。以上這些措施，從理論上來看，固然有利于降低房地產庫存，但在實際的執行中，也有一些問題值得我們去重視并且需要去應對。

3.1農民市民化中的問題

從當前現狀來看，我國城市化建設仍然處于起步階段，農民的數量仍然十分龐大(超過6億)，盡管有大量的農村人口進城務工，但是受到戶籍制度，社會福利保障及教育條件限制，無法真正在城市落戶，也就是無法做到真正的市民化；再者，農民的收入有限，負擔不起城市的高額房價，如果農民沒有在就業城市購買住房的能力，農民市民化自然無法實現，即便是通過租房，以我國目前的住房租賃市場情況來看，通過租房消化庫存問題，解決問題的可能性非常小；最后，隨著新農村建設步伐的加快，農村地區發展迅速，農民生活水平相較以前大幅度提高，許多農民缺乏到城市就業或者落戶于城市的動力，還有一些農民，尤其是中老年人，在“鄉土情結”的牽絆下也不愿到城市居住。綜合以上原因，要想推動農民市民化，仍然還要面對許多新的問題。

3.2房地產政策問題

政府已經把住房租賃市場的問題提上議程，以投資者購買住房用于租賃來消化房地產庫存問題，必然需要相關政策的保護和規范，因為吸引投資者進入住房租賃市場這個想法固然很好，但在實際操作中，很難確保投資者購買住房是用于房屋租賃而不是用于房地產的投機炒作，一旦購房者的目的在于投機活動，那么房地產的價格將會持續推高，使房地產泡沫愈來愈嚴重，形成新一輪的惡性循環。但是，就目前政策來看，政府的房地產稅收政策并沒有將住房消費和住房投機界定清楚，也就是說，依靠投資者購買住房然后用于租賃來消化房地產庫存這個完美設想，還需要先出臺相應政策對此進行規范，以確保這個方法是真正有利于解決問題而不是帶來反作用的。

3.3降低住房價格問題

這次房地產去庫存問題解決方案之一是改變銷售模式，降低房價。那么，降低房價的主體應該是政府呢，還是市場呢？如果是政府定價，政府作為市場的局外人，如何對開發商所擁有的住房進行成本與收益的權衡并制定一個合理的價格呢？如果定價過低，房地產開發商銷售住房后出現了虧損，這筆虧損將由誰來承擔？房地產開發企業作為追求利潤的一方自然不愿承擔虧損，如果由政府承擔，目前我國政府財政負擔已經很重了，又有何能力再承擔房地產這塊的虧損呢？如果由市場來定價，由于種種原因，也無法得到一個合理的價格。

3.4市場環境問題

我國房地產市場整體環境并不樂觀，當市場出現暫時性的低迷狀態時，政府往往采取刺激性的手段來推動市場的發展，從而導致房地產業過于依賴政府的政策，造成房地產業不成熟、不健康的發展。究其根本原因，就在于房地產市場缺乏長效機制對其進行協調控制。此外，房地產市場供給嚴重不均衡，一二線城市房源緊張且價格呈較快上升態勢，而三四線城市樓房銷售緩慢，庫存化現象嚴重，甚至很多商品樓盤空置，究其根本，還是房地產市場運作出現問題，房地產開發商供給側結構嚴重失衡，新增商品房大大超出居民消費需求量，而高房價又超出居民的經濟承受能力，致使庫存過高，市場環境亟待改善。

4　對房地產去庫存的思考與建議

4.1加快新型城鎮化建設

“十三五”會議明確指出，推動農民市民化，是新型城鎮化建設的核心內容，通過推動農民市民化，可衍生新的消費需求，從而緩解房地產庫存壓力，穩定市場，以外來戶和農業轉移人口為中心，對城市戶籍制度和住房制度及福利保障制度進行改革和完善，允許非戶籍人口和農業轉移人口落戶于就業地，促使其在就業城市買房，政府可給予一定的住房補貼或優惠，以滿足經濟能力不足人群的住房需求。部分中小城市則要大力發展經濟，推動產業結構優化升級，提升城市綜合實力，改善城市生活品質，以吸引外來人口就業及落戶，保持住房供求關系的動態平衡。

4.2出臺有效政策

通過逐步建立并完善相關有效政策機制，引導房地產市場得以健康穩定地發展，使得房地產市場自身具有一定的調控能力，從而供求關系得以實現動態平衡。首先，應建立房地產稅收法制度，規范市場行為；其次，構建購租并舉制度，以擴大租賃房源，以租房手段來緩解房地產庫存壓力；再次，引入城市住房供應雙規劃機制，將市場自我調控與政策引導劃清界限，同時讓商品房和保障房產生聯系，促進住房保障貨幣化；最后，發展和完善住房租賃制度，鼓勵住房投資，打擊住房投機活動，保護租房者的權益。在發達國家，幾乎都有一部強勢的法律來保護租房者，從而讓處于弱勢地位的租房者的利益不容易受到侵害與掠奪，這也就是為什么發達國家的許多居民更愿意租房的根本原因。只有租房者的利益能夠得到充分的保護，我國的住房租賃市場才能發展繁榮起來，從而能夠吸引更多的投資者通過租賃來消化過高的住房庫存。

4.3通過市場化方式進行去庫存降價

要降低房價，就得讓高房價的城市出臺有利于消費者的政策，促使政府、房地產開發企業、住房投資者讓利，這樣才能真正做到去庫存化，這種讓利方式必須得順應市場狀況，能夠解決供需矛盾，使多方利益達到最大化，不能由政府盲目決策，最終還是要依靠市場化方式而非政府的行政性手段。一旦能夠尋求到一種符合多方利益的讓利方式，不僅有利于高房價的城市解決庫存問題，這種讓利方式也很容易向三四線城市蔓延，從而形成全國性的住房價格下降。由此一來，自然能夠刺激消費，吸引更多的消費者購房，從而實現房地產去庫存化。

4.4規范市場環境

在實現房地產去庫存化之前，還要認清當下的房地產市場狀況。當前，我國房地產市場呈現了嚴重的分化狀態，一二線城市和三四線城市差異明顯。從需求端來看，一二線城市的需求仍然十分旺盛，而三四線城市則需求不足，少人問津，從供給端來看，一二線城市的土地供給明顯逐年增加，而三四線城市土地供應則呈下滑狀態。針對房地產市場分化狀況，要采取不同的措施，核實不同城市的不同庫存，然后研究為何會出現這種現象，再根據不同情況對癥下藥，做到因地制宜。

在任何相關政策的實施過程中，都要遵循房地產市場的市場規律，利用市場價格變動來實現經濟均衡，通過價格調控對市場進行合理引導，讓市場的供求關系保持相對的平衡，規范市場行為及相關經濟活動，除了宏觀調控外，還需要房地產開發商主動地參與其中，結合市場變化，預測市場發展方向，制定合理的應對措施，以促進市場出清，讓資金迅速回籠。與此同時，政府在充分發揮宏觀調控的作用時，還要堅守系統性和區域性風險的底線，不能隨意插手和控制房地產市場的走向。

5　結語

總的來說，供給側改革中的房地產去庫存問題是重大而有意義的決策問題，同時也需要一個漫長的過程來實現既定的目標，不能一蹴而就，在這個發展過程中，需要多方協作配合，既需要政府發揮宏觀調控的作用，及時地出臺相關政策進行合理引導，以確保市場規范化運作，也需要房地產開發商遵循市場規律，制定合理的、能滿足多方利益的住房價格。房地產去庫存化目標的實現，不僅有利于滿足人們的住房需求，也有利于穩定房地產市場，從而促進經濟的穩定發展。

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2096-0298（2016）07（c）-123-02