多層樓增改電梯的法律對策研究

吳 迪

煙臺大學法學院，山東 煙臺 264005

上世紀70—90年代，中國各地新建了一批5-7層居民住宅，由于受到經濟和技術水平的制約，樓房沒有安裝電梯。隨著經濟的發展和城市人口老齡化現象的出現，老、弱、病、殘、孕等住戶群體對樓宇垂直交通的需求逐漸顯現。

在我國針對老住宅的改造問題，通常是以舊房拆遷、舊城改造等措施解決。借鑒國外經驗來看，加裝電梯改善人們的垂直交通條件，是利國利民的好事。但由于既有多層住宅增設電梯涉及因素的復雜性，包括既有建筑規劃設計、既有建筑結構加固改造、既有建筑消防疏散要求、新增電梯的安裝費用及資金籌集和安裝后日常維修保養運營費用等問題的處理，都有待商榷。在具體的實施過程中缺乏法律依據，加上業主之間難以達成一致意見，導致加裝電梯的工作止步不前。

增設電梯問題仍然屬于民法的范疇，仍應遵循最基本的自治原則，堅持“平等、自愿、公平、誠實信用，公序良俗等民法基本原則。”①表現在實踐中體現為各個業主之間就增設電梯問題要平等協商，本著自愿的原則，協調考慮各方利益，堅持誠實守信，恰當處理意見分歧和鄰里之間由此產生的糾紛，在此基礎上就增設電梯問題達成相對一致的意見。如若征集的結果是超過物權法第76條規定的比例(中華人民共和國物權法第76條：業主決定建筑區劃內重大事項及表決權，下列事項由業主共同決定：

一、制定和修改業主大會議事規則；

二、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

三、選舉業主委員會或者跟換業主委員會成員；

四、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

五、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

六、改建、重建建筑物及其附屬設施；

七、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。)②，則可以聯系本住宅的物業服務公司向城鄉規劃主管部門申請增設電梯的新規劃。如若征集結果比例未能達到前款規定比例則沒有必要做之后的后續工作，即根本不能申請增設電梯③。

因為我國《物權法》規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”④共有部分原則上由全體業主共同使用，使用的具體事項，屬業主共同事務，原則上由業主共同決定⑤。業主成員權是作為建筑物管理團體中的一員而享有的權利，主要包括怎樣從整體上管理建筑物、維護建筑物，怎樣使用建筑物的共有部分和具體分配建筑物的共有部分產生的收益等。在現實生活中，業主成員主要通過表決方式實現成員權，各業主在行使成員權時需要遵守共同決議和規則。在多層樓新增電梯的問題中，各業主基于對各自單元房的專有權和對小區整體的共有權而享有和行使建筑物所有權。電梯作為建筑物的共有部分，業主應該通過一定規則表決該共有部分的管理、維護、改建和重建問題。《物權法》第76條第2款規定，即應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。⑥所以在前期業主對是否同意增設電梯問題的的表決程序上應該完全遵循業主自治的意思，政府不應當參與其中。

根據《物權法》第84條⑦、《物權法》第92條⑧以及《民法通則》第83條規定⑨，相鄰關系的權利人在行使自己的權利時，要為相鄰方提供便利，尊重他人的合法權益。既有住宅新增電梯涉及到使用非業主自己占用的共有權，該共有部分可能是小區道路，也可能是建筑物外墻。增設電梯臨近部分低層業主，可能會對其采光、通風、噪音等產生影響。所以，業主行使建筑物共有權以增建電梯時，如果與低層業主的通風、采光、安靜等權利發生沖突，還涉及平衡、解決兩者之間的沖突的問題。

既有住宅增設電梯涉及對業主共有部分物權的處分，又可能侵害專有部分物權。由于《物權法》、《民法通則》和相關法律法規對多層樓增設電梯未做出明文規定，增設電梯所涉及的權利主體、表決規則、損害補償等諸多問題無章可循，引發了一系列糾紛。今后立法應當根據多層樓增設電梯的具體情形來劃定有表決權的業主范圍，采取的表決規則應當經全體業主一致同意，建立科學的損害補償制度，并建立以調解為主的糾紛解決機制。

[ 注 釋 ]

①民法通則第4條.

②<物權法>76條.

③公民私權領域完全遵循民法意思自治和合議的原則.

④<物權法>第70條.

⑤<物權法>第76條第1款第7項：有關共有和共同管理權利的其他重大事項.

⑥<物權法>76條第2款.

⑦<物權法>84條：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系.

⑧<物權法>92條：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害，造成損害的，應當賠償.

⑨<民法通則>83條：不動產的相鄰各方應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系.