淺析房地產(chǎn)開發(fā)管理中的若干問題

許夢羽

沈陽市鐵西區(qū)城鄉(xiāng)開發(fā)建設(shè)辦公室

淺析房地產(chǎn)開發(fā)管理中的若干問題

許夢羽

沈陽市鐵西區(qū)城鄉(xiāng)開發(fā)建設(shè)辦公室

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟體系中的支柱與基礎(chǔ)，其所開發(fā)房屋工程項目的質(zhì)量優(yōu)劣將直接關(guān)系到消費者的切身利益，乃至對社會主義經(jīng)濟發(fā)展也有非常重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理者必須以長遠性的戰(zhàn)略目標為出發(fā)點，探討技術(shù)管理領(lǐng)域中的各種措施與策略。通過有效的開發(fā)管理工作，能夠最大限度的保障房地產(chǎn)項目管理實踐達到預期目標，從而促進項目綜合實力的提高。本文即重點針對房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點以及相關(guān)要點進行分析。

房地產(chǎn)；開發(fā)管理；若干問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理最終是以高效率的實現(xiàn)項目目標為根本目的。房地產(chǎn)開發(fā)項目投人資金多，施工繁雜危險性高，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是保證房地產(chǎn)項目順利開發(fā)的前提。當前房地產(chǎn)競爭環(huán)境激烈，企業(yè)必須要制定科學、規(guī)范、有效的管理模式，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作，從根本上確保建筑工程質(zhì)量，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益。

1 房地產(chǎn)開發(fā)特點

我國當前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個開發(fā)企業(yè)來負責，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過程，從項目建設(shè)到項目的出售、管理階段，對其實施全過程進行開發(fā)的過程。

房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點包括：①區(qū)域經(jīng)濟方面，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域差異大，級差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過程方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高投資、高收益、高風險特點；④社會經(jīng)濟活動方面，房地產(chǎn)開發(fā)容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)管理中的問題

2.1 國家宏觀調(diào)控力度不強

宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)管理起著舉足輕重的作用，地方經(jīng)濟資本、城鄉(xiāng)規(guī)劃、人口指數(shù)是房地產(chǎn)商需要綜合考慮的。我國作為集體所有制國家，集體資產(chǎn)是土地，國家向開發(fā)商賣出土地，群眾的土地被開發(fā)商購買、建設(shè)后將房屋連帶土地的形式賣給群眾，價額遠遠超過大多居民的經(jīng)濟承受能力。由此可見我國對房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控力度需要提高。

2.2 我國房地產(chǎn)開發(fā)管理不清晰

社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)競爭日益殘酷，土地的價格也是持續(xù)走高，人們已經(jīng)對這居高不下的房價產(chǎn)生懼怕。這也造成了國內(nèi)房屋空置率達到警戒線，像上海、杭州這些大中型城市尤為明顯，供需不能達到平衡，導致房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展受阻，人們?nèi)罕姷纳钏揭步档停瑖医?jīng)濟發(fā)展也將受到影響。出現(xiàn)這些狀況的主要原因就是我國房地產(chǎn)開發(fā)只是一味的按照流程，競拍開發(fā)土地，并沒有根據(jù)實際情況對房地產(chǎn)開發(fā)科學分析其所有的價值，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)管理結(jié)合人們的生活現(xiàn)況，市場需求制定出合理清晰的條例制度來維持其的有序發(fā)展。

2.3 項目前期可行性研究不到位

建設(shè)單位往往會過多干預并限制設(shè)計院的設(shè)計工作，許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導包辦“設(shè)計”的，設(shè)計師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”，設(shè)計師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責任也由開發(fā)商承擔。

3 房地產(chǎn)開發(fā)管理的解決措施

3.1 做好市場可行性研究的調(diào)研工作

建筑工程在發(fā)展過程中需要準確的市場信息做支撐，才能保證項目決策的準確性與實時性。傳統(tǒng)意義上的市場信息除了市場原材料的交換信息、市場供求關(guān)系變化等信息外，還要考慮到國家的新政策、新動向等。根據(jù)這些信息優(yōu)化資源配置，從而選擇效益大、風險小的經(jīng)營活動。

3.2 完善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是開發(fā)商獲得經(jīng)濟利益的重要手段，只有將房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制好，才能節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中的成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的過程中存在很多的環(huán)節(jié)，因此，為了更好的對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的成本進行有效的控制和管理，就必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的各個環(huán)節(jié)進行成本的管理和控制，即策劃、設(shè)計、發(fā)包以及施工的所有環(huán)節(jié)進行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節(jié)約項目施工過程中的成本，提高開發(fā)商的經(jīng)濟利益。

3.3 加強項目工程質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，加強施工質(zhì)量管理是整個建筑工程質(zhì)量保障的重要環(huán)節(jié)。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況，在很大程度上影響著企業(yè)的生存。提高施工質(zhì)量首先要做好施工前準備工作的質(zhì)量控制，分析施工工藝與合同要求、設(shè)計要求是否相符，施工前要對施工的建筑材料、施工現(xiàn)場等進行科學的管理，是保障施工質(zhì)量的前提。要對施工圖紙進行仔細的分析，要對施工建筑材料進行試驗，必須保證建筑材料的質(zhì)量符合施工的要求。要建立起完善質(zhì)量控制機制，樹立質(zhì)量意識達到合同質(zhì)量控制目標，從而保障質(zhì)量可靠性，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)要求及符合相關(guān)質(zhì)量標準。

3.4 建立、健全合同管理體制

將房地產(chǎn)項目的風險分散在合同體系中，降低項目管理模式的風險系數(shù)。房地產(chǎn)項目管理模式中各個環(huán)節(jié)的推動實現(xiàn)，均會簽訂具體的合同，因此，整個項目在實施過程中會形成一套合同體系，通過責任分段細化，將項目管理風險分散在合同體系中。項目合同體系明確了各合同方在合同體系中的不同權(quán)利和義務(wù)，降低了建設(shè)工程實施過程中的風險系數(shù)，有力地提高了開發(fā)項目管理的效用。

(1)根據(jù)項目自身特點，制定不同風險的詳細分擔方案，通過具體合同條款約定合同方權(quán)利和義務(wù)，明確約定合同單方因地制宜，根據(jù)項目特殊性，有針對性地制定風險規(guī)避措施。項目風險管理整體結(jié)束后，管理者有必要及時總結(jié)經(jīng)驗，逐步形成項目風險管理的業(yè)務(wù)理論體系和理論成果。(2)合同管理中可以將合同性質(zhì)相同或存在于同一建設(shè)程序中、能被同一合同方統(tǒng)一管理的風險因素組合成小風險類別，根據(jù)風險級別定義補償級別。

面對房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，國家和市場需要科學有效的對房地產(chǎn)開發(fā)進行控制管理，確保在市場中房地產(chǎn)開發(fā)能進行良好競爭。綜上所述，合理有效的監(jiān)督管理方法是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)所需要的，國家的宏觀調(diào)控也不可缺少，這樣國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)才能得到更長遠的發(fā)展。

[1]來雪瑩.房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題與解決的途徑[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013(20).

[2]吳長令.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)管理的問題分析[J].時代金融，2012(30)