土地規劃編制中的建設用地項目優選方法研究

陳正強，徐保根

（1. 浙江省義烏市國土資源局，浙江·義烏 322000；2. 浙江財經大學不動產研究所，浙江·杭州 310018）

土地規劃編制中的建設用地項目優選方法研究

陳正強1，徐保根2

（1. 浙江省義烏市國土資源局，浙江·義烏 322000；2. 浙江財經大學不動產研究所，浙江·杭州 310018）

本文研究目的是在土地供需矛盾突出的情況下，研究引領經濟轉型升級項目和民生項目的優選方法，為科學編制土地利用總體規劃提供技術支撐和依據。運用特爾菲法、層次分析法和實證分析法等開展研究，提出了土地利用規劃中建設用地項目優選的基本原則、指標體系和技術方法，并以浙江省某市土地利用規劃編制為例，對建設用地項目優選方法進行實證分析。土地利用規劃編制中建設用地項目優選應遵循有利于耕地保護、建設用地集約利用和項目優選指標的可獲取性、綜合性等原則，可考慮項目用地類型與面積、建設用地項目性質類型、建設項目用地集約化程度、建設用地項目的前期準備程度等因素作為優選指標，通過權重平均法計算項目優選綜合指標值。實證研究表明，優選結果符合實際，技術方法可行。

土地利用規劃；建設用地項目；優選方法；實證分析

關于建設用地項目優選，有關學者作過一定研究。毛民治就水利建設項目利用影子價格進行了國民經濟評價和財務評價，通過建立國民經濟評價指標，計算項目在經濟效益費用比來判斷項目的合理性；通過建立財務評價指標來計算凈現值，從而確定項目是否可行；并進行項目具體方案的比較，分析對比所有可能的方案，最終選擇最優方案[1]。吳小萍等針對交通建設項目構建多目標決策系統的優選模型，選擇消去與選擇轉換法，通過構建每兩個方案比較結果的矩陣，再進行計算和排序，確定方案的優劣；同時還利用TOPSIS和線性分配法，進一步確定最優方案和最劣方案，并將其應用到實踐中[2]。張志強等利用層次分析法針對建設用地項目的選址進行研究，以山西省平順硅廠及自備電廠工程的3種用地方案為例進行具體分析，實現了土地的集約化利用，并充分考慮了交通、生態、經濟和國家政策等因素[3]。孟繁華也利用同樣的方法，針對山西呂梁焦化廠項目的建設用地選址進行研究[4]。韓璐等探討了耕地質量保護和建設區域的優選方法，并作了實證研究[5]。李榕等則利用系統指數評價模型對建設項目優選進行研究，主要針對油田產能建設項目，通過正、適中和逆指標三類指標的各指數相加計算出系統綜合指數，直觀地評價項目的開發效果和財務狀況，從而為油田的優選決策提供科學依據[6]。葛松等基于多屬性廣義集對聯系度，構建了邊坡治理方案優選模型[7]。沈莽庭等針對江西九江市城市垃圾衛生填埋場址適宜性，開展了優選評價[8]。另外，也有學者利用熵權分析法進行建設項目優選的研究[9]。

針對目前缺乏土地利用規劃編制中如何從土地供需矛盾、耕地保護、土地集約利用、建設項目對區域發展意義等角度研究建設項目優選成果的不足，本文把層次分析法和特爾菲法相結合，探討在土地供需矛盾突出、建設用地指標有限情況下，如何優選用于保障引領經濟轉型升級的好項目、用于對地方經濟社會發展有重大影響的大項目，用于與群眾利益密切相關的民生項目，實現建設用地指標的最優化利用，為科學編制土地利用總體規劃提供技術支撐和依據。

1 建設用地項目優選的基本原則

建設用地項目優選指標體系的建立需要遵循以下幾個原則：

1.1 有利于耕地保護

保護耕地對糧食和食物安全、生態和生物多樣性保護具有重要作用和意義。耕地保護是我國的基本國策，實現耕地數量質量占補平衡的任務艱巨。應把盡量少占或不占耕地特別是優質耕地作為建設用地項目優選的重要影響因素和指標。

1.2 有利于建設用地集約利用

我國人多地少，節約集約利用土地是解決我國土地供需矛盾的重要途徑。建設用地項目的優選應充分考慮建設用地集約利用化程度和綜合效益，有利于引領區域經濟轉型升級和民生工程實施。

1.3 項目優選指標的可獲取性

確定項目優選指標是整個評價過程的基礎。應盡量考慮容易易獲取、可靠性強、可信度高的因素指標。項目優選指標的基礎信息可以是具體數值表達，也可以是文字形式描述。數值形式的可以通過統一的轉換格式，直接運用到指標體系中；文字形式的描述可以通過專家咨詢、特爾菲法，最終以數值的形式進行表達。

1.4 項目優選指標的綜合性

評價各項目的優劣，需要從項目的各個方面加以分析，以確保最終評價結果的全面性和科學性。應從盡量少占或不占耕地特別是優質耕地、促進建設用地集約利用、引領區域經濟轉型升級、有利于民生工程實施等方面綜合考慮建設用地項目優選的因素和指標。

2 建設用地項目優選指標體系的建立

2.1 項目用地類型與面積

建設項目用地需要滿足耕地占補平衡的要求和“占多少補多少、占優補優”的原則，實現耕地占補平衡有的難度大，因此建設項目的用地類型直接影響整個項目實施的現實性和可能性。在進行建設項目優選時將用地項目的占地類型作為指標之一是十分必要的。項目用地類型與面積可分為占水田面積、占旱地面積、占建設用地面積、占不同質量等級耕地面積。一般情況下，建設項目占用土地面積越大，分值越低；占建設用地的項目分值高于占旱地項目，占旱地項目分值高于占水田項目；占耕地質量等級低的項目分值高于占耕地質量等級高的項目分值。

2.2 建設用地項目性質類型

建設用地項目性質類型作為指標之一，可以針對某一項目的性質對項目的發展前景和實施難易程度做出重要的判斷，是建設用地項目優選指標體系中的重要組成部分。要鼓勵科技含量高、資源消耗低、經濟效益好、環境污染少、安全有保障的項目。建設用地項目性質類型可分為民生工程、基礎設施項目和二三產業項目三大類。民生工程、基礎設施項目的分值一般高于二三產業項目，效益高的二三產業項目分值高于效益低的二三產業項目。

2.3 建設用地項目用地集約化程度

建設用地集約化程度主要從建筑容積率和投資強度兩方面進行評價。將建設用地項目用地集約化程度作為優選指標，有利于提高建設項目用地集約化程度。主要從建筑容積率和投資強度兩者相結合來進行分析。

容積率＝建設項目總建筑面積÷建設項目占地面積

土地投資強度，也稱之為土地利用集約度，指的是在項目用地范圍內單位面積的固定資產投資額。計算方法為：I＝(A+K+Z)/F。

式中：A為勞動力投入，如工資費用；K為資本消耗，即設備工器具購置費、生產經營費、建筑安裝工程費以及工程建設其他費用等；Z為經營資本所需支付的籌資費用；F為該項目的用地面積。

2.4 建設用地項目的前期準備程度

在這一因素中，所需要考慮的是項目評估時所獲取的項目相關信息的豐富程度，主要包括項目前期調研、可行性研究、規劃設計等。信息越豐富，信息質量越高，建設項目的可靠性、可操作性越強，越有利于土地利用規劃編制工作開展。所獲得的評價分值也就越高。

3 以浙江省某市為例進行建設用地項目優選

3.1 搜集項目資料

在某市土地利用規劃編制中，通過調查收集了七個主要建設用地項目，需要對它們進行評價優選。

（1）中部特色工業經濟區供水工程。2012年已獲得中央投資額1600萬元，之后國家發改委再次將該項目作為安排的城鎮供排水設施的預算內投資，目前總投資額已達到2100萬元。該項目主要目標是鋪設12km主管網、新建一座加壓泵站和擴建第二水廠。2013年，已開始正常使用主管網鋪設和加壓泵站，投資效益得到了很好發揮；擴建水廠計劃正有序進行，目標是在夏季高峰供水前全面建成并開始投入供水，即時中部特色工業經濟區及城鄉生產生活用水需求將得以滿足。

（2）汽車商貿城項目位于經濟開發區城西區，規劃用地總面積為297畝，其中汽車綜合市場用地面積50畝、汽車4S店用地面積247畝，主要是建設集汽車銷售、汽車零部件采購、維修服務和配套信息服務等服務配套、設施齊全的、規模龐大的、技術設施先進的專業市場。該項目總投資2.5億元。

（3）綜合物流中心項目擬選址在該市交通運輸條件良好的區域。建設內容主要包括貨運、加工配送區、停車場、物流倉儲區、公共服務區等。該項目可以滿足某市各大工業區、商業區甚至整個市的物流和商貿物流配送程的綜合需要，與此同時該項目也服務浙贛皖閩等地，從而構建專業的物流網絡綜合服務基地。該項目總投資10億元。項目用地目前正在報批，土地征遷也正在進行中。

（4）城北新城城市綜合體項目選址在城北新城核心區，總用地面積為41公頃，總建筑面積有64萬平方米，建筑容積率為2.0。該項目的主要包括旅游集散、商業、金融、文化創意、商務辦公、休閑娛樂、星級酒店、居住等。該項目有三期不同性質的開發建設，目前正在開發一期和二期工程，三期項目主要是核心商務區，總用地面積27公頃，總建筑面積約58萬平方米，其中住宅部分總占地面積8.4公頃，總建筑面積約18萬平方米。該項目總投資15億元。目前，項目用地征遷及周邊基礎設施配套工程正在開展建設。

（5）市第二福利院（一期）項目選址在雙塔街道趙家村楊梅溪口，規劃總用地面積為35畝，總建筑面積為50畝，建筑容積率為1.2。固定資產投資有8000萬元以上，該項目目標是建設一個集康復樓、托老部、行政綜合樓、老年公寓、餐廳等于一體化服務的養老服務中心。該項目作為一項民生工程，得到了相關政府部門的大力支持，土地的性質因此與其他項目有所不同，土地用途是慈善用地，土地使用年限50年。該項目總投資8000萬元。目前該項目用地已征用。

（6）旅游集散中心建設項目位于雙塔街道雙塔大橋東北側，是城北新城客運樞紐組成部分，項目規劃用地總面積為25.5畝，總建筑面積約67.5畝，建筑容積率為1.0。該項目的建設內容包括商業購物區、接待服務區、餐飲區、賓館住宿區、辦公區等。該項目總投資2.2億元。目前已完成項目規劃和項目建設建議書。

（7）中國特工城項目選址有兩個方案：第一是在市區雙塔公園區塊，主要建設中國特工城的主題公園；第二是在保安鄉仙霞古道周圍，建設中國特工城的游樂場所。方案一陸上和水上共占地面積為200～300畝，主要建設博覽板塊、互動板塊、表演板塊和戶外運動板塊。方案二占地面積為150～200畝，該方案則側重于借助保安已有戴笠秘宅以及軍統特工文化，主要布局5大板塊，唯一與第一板塊不同的在于保安區塊借助戴笠秘宅成為一個單一板塊，同時還設置一個體驗式特工訓練營——仙霞鋤奸特訓營板塊。該項目總投資2.5億元。目前項目進展情況是已完成《中國特工城策劃方案》。

3.2 整理分析項目資料

建設用地項目優選的基本思路：嚴格保護耕地；嚴格執行國家的土地供應政策；土地供應結構需要進一步優化，民生項目必須得到優先保障，給戰略性新興產業項目提供一個良好的發展環境，重視重大基礎設施項目，為現代服務業項目和傳統優勢產業的穩定發展，提高項目用地的效率，促進民生改善，促進產業發展的大環境優化，促進房地產市場健康穩定地發展，促進產業結構的優化和經濟發展方式的轉變；優化土地供應的空間布局，著力推進“工業新城、山水家園、旅游勝地”城市建設。優先保障民生項目、戰略性新興產業項目、重大基礎設施項目、現代服務業項目等國家鼓勵類項目的用地需求，從嚴控制限制類項目用地，嚴禁為高能耗、高污染、高排放和產能過剩等禁止類項目安排用地計劃。

（1）結合建立的指標體系和調查得到的數據確定建設用地項目優選的指標體系，建立層次結構模型，如表1。

（2）構造對比矩陣

就準則層對目標層進行重要性比較，建立O-B判斷矩陣。比較各準則B1、B2、B3、B4對目標O的重要性。

表1 建設用地項目指標體系Table 1 The index system of construction land project

A是正互反矩陣，由A確定B1、B2、B3、B4對目標O的權向量。

（3）層次單層排序及其一致性檢驗

計算可得A的特征向量W=[0.308 0.317 0.249 0.126]T，λ=4.166。

當CI接近于0，一致性比率小于0.1時，認為A的不一致程度在容許范圍之內，有滿意的一致性，通過一致性檢驗。可用W作為權向量。

（4）進行項目優選綜合指標值的計算

指標層用0～100分的分值表示，分值越高越具有可取性。這一過程利用特爾菲法確定。經過多輪相關專家咨詢與反饋，最終確定各指標層的分值，如表2所示。

表2 建設用地項目優選指標層分值Table2 Construction land project optimization index score

通過特爾菲法得出每一項目的相應指標分值，再根據項目優選綜合指標分值=B1×0.308+B2×0.307+B3×0.249 +B4×0.126可計算得到各個項目優選的綜合指標分值（表3）。

表3 建設用地項目優選計算Table3 The optimization calculation of construction land project

由此可得到這七個項目從優到劣次序為：市第二福利院（一期）項目、中部特色工業經濟區供水工程、城北新城城市綜合體項目、中國特工城項目、汽車商貿城項目、綜合物流中心項目和旅游集散中心建設項目。

References)

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[2] 吳小萍,詹振炎. 交通建設項目多目標決策系統ELECTRE優選模型及其應用研究[J]. 中國公路學報,2001,(1):94-98. Wu X P, Zhan Z Y. An ELECTRE optimal selection model and its application in multi-objectives decision making of transportation construction projects[J]. China Journal of Highway and Transport, 2001,(1):94-98.

[3] 張志強,陳東秀. AHP在建設用地項目選址中的應用[J]. 數理統計與管理,2001,(2):1-6. Zhang Z Q, Chen D X. Application of AHP in the project site selection[J]. Journal of Applied Statistics and Management, 2001,(2):1-6.

[4] 孟繁華. 層次分析法在建設用地項目選址中的應用研究—以山西呂梁焦化廠項目為例[J]. 中國土地科學,2001,(2):42-45. Meng F H. Application research of AHP in the construction project site selection: a case study of coking plant project in Lvliang, Shanxi[J]. China Land Science, 2001,(2):42-45.

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[9] 班允浩,楊智璇. 熵權分析法在建設項目優選問題中的應用研究[J]. 中國集體經濟,2008,(27):103-104. Ban Y H, Yang Z X. Application research of entropy analysis in construction project optimization problem[J]. China Collective Economy, 2008,(27):103-104.

Optimizing the selection of construction projects when planning land use

CHEN Zheng-Qiang1, XU Bao-Gen2
(1. Bureau of Land and Resources of Yiwu City in Zhejiang Province, Zhejiang Yiwu 322000, China; 2. Real Estate Research Institute of Zhejiang University of Finance & Economics, Zhejiang Hangzhou 310018, China)

Aimed at solving the prominent contradiction between land supply and demand, this paper researches how to optimize the selection method of construction projects leading to economic transformation and upgraded quality of life. It provides technical support and a basis for scientifcally compiling an overarching plan for land utilization. The paper uses the Delphi method, analytic hierarchy process, and empirical analysis method to analyze data. The paper proposes a fundamental principle, indexing system, and technical method for selecting the optimum construction projects during land use planning. It uses the land use planning a city in Zhejiang province as a case study to show the optimal selection method of construction land projects. The paper concludes that the selection of construction projects should obey the following principles: they should protect farmland, intensively use construction land and accessible and comprehensive project selection indexes, and select the optimum indexes. These principles allow one to preferentially consider the type and area of land for the projects and the nature, intensity, and previous preparation of construction land projects and calculate the comprehensive index of the project using the weight-average method. Empirical research can prove that the optimizing results conformed to the actual and the technical method is feasible.

land use planning; construction land project; optimizing method; the empirical analysis

F301.23

A

2095-1329(2016)04-0024-04

10.3969/j.issn.2095-1329.2016.04.007

2016-06-21

2016-08-25

陳正強(1965-),男,農學學士,高級工程師.

電子郵箱: czq650926@163.com

聯系電話: 0579-85589012