生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展與規(guī)劃土地管理優(yōu)化的互動機制研究

潘德蓓

（上海市地質(zhì)調(diào)查研究院，上海 200072）

生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展與規(guī)劃土地管理優(yōu)化的互動機制研究

潘德蓓

（上海市地質(zhì)調(diào)查研究院，上海 200072）

生產(chǎn)性服務業(yè)作為現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，已成為發(fā)達國家重點發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，主要發(fā)達國家以通信、金融、物流、專業(yè)服務等為主的生產(chǎn)性服務業(yè)已占全部服務業(yè)的50%。國內(nèi)生產(chǎn)性服務業(yè)還處于發(fā)展初期，將有一個持續(xù)發(fā)展過程。在發(fā)展進程中，國內(nèi)生產(chǎn)性服務業(yè)與規(guī)劃土地管理制度間還存在著一定矛盾，生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展對土地集約利用提出了客觀要求，優(yōu)化規(guī)劃土地管理已成為推動生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展的重要途徑。因此，深化生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展與規(guī)劃土地管理優(yōu)化的互動機制研究，對推動經(jīng)濟社會發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實意義。

生產(chǎn)性服務業(yè)；規(guī)劃土地管理；土地集約利用；土地分類；規(guī)劃布局

生產(chǎn)性服務業(yè)作為現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，已成為發(fā)達國家重點發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在我國還處于發(fā)展初期，將有一個持續(xù)發(fā)展過程。這體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級和發(fā)展的趨勢，符合城市功能提升、產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化的內(nèi)在要求，也對轉(zhuǎn)變土地管理和利用方式提出了客觀要求。優(yōu)化規(guī)劃土地管理、促進土地集約利用，是推動生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展的必然選擇。

1 生產(chǎn)性服務業(yè)的概念與相關理論

1.1 基本概念

生產(chǎn)性服務業(yè)（Producer Services）最早由美國經(jīng)濟學家布朗寧和辛格曼在1975年對服務業(yè)進行分類時提出，是指為保持工業(yè)生產(chǎn)過程的連續(xù)性、促進工業(yè)技術(shù)進步和提高生產(chǎn)效率提供保障服務的服務行業(yè)。目前，國際經(jīng)濟合作發(fā)展組織對其定義為 “Producer services are intermediate inputs to further production activities that are sold to other firms”，即生產(chǎn)性服務是指作為中間性投入提供給其他企業(yè)的促進生產(chǎn)活動的服務。

生產(chǎn)性服務業(yè)從屬于現(xiàn)代服務業(yè)，而現(xiàn)代服務業(yè)又從屬于服務業(yè)，從外延由大到小依次為：服務業(yè)—現(xiàn)代服務業(yè)—生產(chǎn)性服務業(yè)。服務業(yè)是指對消費者提供最終服務和對生產(chǎn)者提供中間服務的行業(yè)。廣義的服務業(yè)指農(nóng)業(yè)、工業(yè)和建筑業(yè)以外的所有行業(yè)，即按照國際通行的產(chǎn)業(yè)劃分標準的第三產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代服務業(yè)是伴隨著信息技術(shù)和知識經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生，用現(xiàn)代化的新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新服務方式改造傳統(tǒng)服務業(yè)，創(chuàng)造需求，引導消費，向社會提供高附加值、高層次、知識型的生產(chǎn)服務和生活服務的服務業(yè)。其中，生產(chǎn)性服務業(yè)是現(xiàn)代服務業(yè)四個重要領域之一，如圖1。

圖1 生產(chǎn)服務業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)關系Fig.1 Relationship between producer services and modern service industry

生產(chǎn)性服務業(yè)不是終端消費，不能直接對消費者產(chǎn)生效應，而是為生產(chǎn)活動服務的一種中間投入，貫穿于生產(chǎn)過程的各個環(huán)節(jié)、與其融合并為之服務。盡管生產(chǎn)性服務業(yè)與制造業(yè)關系密切，但它仍屬于第三產(chǎn)業(yè)，因為它不直接參與對初級產(chǎn)品或半成品的加工生產(chǎn)，而只提供服務性活動。

世界各國對生產(chǎn)性服務業(yè)的分類標準還不統(tǒng)一，但普遍認為交通運輸、現(xiàn)代物流、金融服務、技術(shù)研究與開發(fā)、信息服務和商務服務等行業(yè)構(gòu)成了生產(chǎn)性服務業(yè)的主體。在《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中，將生產(chǎn)性服務業(yè)分為交通運輸、現(xiàn)代物流、金融服務、信息服務和商務服務等。國家統(tǒng)計局將生產(chǎn)性服務業(yè)分為交通運輸、房地產(chǎn)服務、商務服務、金融服務、信息服務和科研等六個行業(yè)?！侗本┦小笆晃濉睍r期服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，北京發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)的主要方向是金融業(yè)、信息服務業(yè)、科技服務業(yè)、現(xiàn)代物流、商務服務業(yè)和會展業(yè)。上海市統(tǒng)計局和市經(jīng)委按照規(guī)范、簡明、實用和可統(tǒng)計的要求，先后對生產(chǎn)性服務業(yè)進行了行業(yè)界定，確定了總集成總承包、物流服務、商務服務、金融服務、咨詢服務、專業(yè)維修服務、節(jié)能環(huán)保服務、設計創(chuàng)意服務、科技研發(fā)服務、職業(yè)教育服務等10大重點發(fā)展行業(yè)。

1.2 相關理論

生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展的相關理論有：

（1）微笑曲線理論

微笑曲線理論起始于我國臺灣，最初主要研究臺灣產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的策略和方向，認為在附加價值的觀念指導下，企業(yè)體只有不斷往附加價值高的區(qū)塊移動與定位，才能持續(xù)發(fā)展與永續(xù)經(jīng)營。該理論將產(chǎn)業(yè)鏈放在一條微笑嘴型的曲線上，兩端朝上，在產(chǎn)業(yè)鏈中，附加值更多體現(xiàn)在兩端，即產(chǎn)品設計和銷售，處于中間環(huán)節(jié)的制造附加值最低，認為制造產(chǎn)生的利潤低，全球制造也已供過于求，但是研發(fā)與營銷的附加價值高，因此未來應朝微笑曲線的兩端發(fā)展，如圖2所示。微笑曲線的理論為生產(chǎn)性服務業(yè)的研究提供一個了新的視角，位于產(chǎn)業(yè)鏈兩端的更多是生產(chǎn)性服務業(yè)。

圖2 微笑曲線理論示意Fig.2 Smile curve diagram

根據(jù)該理論，一個地區(qū)的企業(yè)要盡量在全球產(chǎn)業(yè)鏈分工的“微笑曲線”中占據(jù)有利位置，具體可采取的措施包括：（1）產(chǎn)品升級或產(chǎn)品下移，產(chǎn)品升級指的是產(chǎn)品從原來低檔往中檔、中檔往高檔走的辦法，而產(chǎn)品下移，追求的不是提高附加價值，而是創(chuàng)造不同的市場，讓營銷固定成本往下降，創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟的概念；（2）垂直整合，包括向上游的整合和向下游的整合；（3）縮短銷售渠道，建立直接供銷關系，渠道縮得越短，附加價值就越高；（4）多元事業(yè)，一種是相關產(chǎn)業(yè)的多元化，一種是非相關產(chǎn)業(yè)的多元化；（5）生產(chǎn)技術(shù)升級，通過研發(fā)和自主創(chuàng)新，增加企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的科技含量。

（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級理論

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級是指產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從低級形態(tài)向高級形態(tài)轉(zhuǎn)變的過程或趨勢。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的主要原因是技術(shù)進步和比較優(yōu)勢的變化，技術(shù)水平低、勞動力資源和自然資源比較豐富的國家，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必然處于較低層次上，但隨著技術(shù)進步和經(jīng)濟發(fā)展，要求對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，并在條件成熟的情況下，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同經(jīng)濟發(fā)展相對應而不斷變動，在產(chǎn)業(yè)高度方面不斷由低級向較高級演進，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)橫向，聯(lián)系方面不斷由簡單化向復雜化演進，這兩方面的演進不斷推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向合理化方向發(fā)展。為促進一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，常常會有一些相應的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策就是對因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)換而陷于困境的產(chǎn)業(yè)進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的產(chǎn)業(yè)政策，也有學者稱之為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整援助政策。

（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段理論

生產(chǎn)性服務業(yè)作為現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展水平的一個重要標志產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟發(fā)展階段的產(chǎn)物。國際經(jīng)驗表明，制造業(yè)發(fā)展到一定階段后，其附加值和市場競爭力的提升，更多靠生產(chǎn)性服務業(yè)支撐。制造業(yè)對服務業(yè)有著越來越大的需求。伴隨著制造業(yè)的“服務化”，生產(chǎn)性服務得以迅速發(fā)展。

在后工業(yè)化社會，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為主要的支撐產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟由制造業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向服務業(yè)經(jīng)濟，服務經(jīng)濟全面發(fā)展并日趨成熟，生產(chǎn)性服務業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展的主導，逐步向服務化社會邁進。這一時期，金融保險、商務服務等行業(yè)得到進一步的發(fā)展，科技研發(fā)、信息服務、教育培訓等現(xiàn)代知識型服務業(yè)加快崛起為主流業(yè)態(tài)，而且發(fā)展前景廣闊、潛力巨大（圖3）。

圖3 不同經(jīng)濟發(fā)展階段的生產(chǎn)性服務業(yè)Fig.3 Producer services in different economic development phase

2 生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展對規(guī)劃土地管理優(yōu)化的客觀要求

全球生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展迅速，占據(jù)了世界經(jīng)濟的主導地位。主要發(fā)達國家以通信、金融、物流、專業(yè)服務等為主的生產(chǎn)性服務業(yè)已占全部服務業(yè)的50%。在此發(fā)展過程中，許多國家制定了較為完善的生產(chǎn)性服務業(yè)相關法律法規(guī)體系，以鼓勵并促進生產(chǎn)性服務業(yè)的健康有序發(fā)展。但從國內(nèi)情況看，生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展與規(guī)劃土地管理制度間還存在著一定矛盾。

2.1 生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展用地的二元性與現(xiàn)行用地分類標準的矛盾

生產(chǎn)性服務業(yè)用地的二元性，是指生產(chǎn)性服務業(yè)用地性質(zhì)介于第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間。表現(xiàn)為土地與房屋外在載體上的二元性，既可以類似第二產(chǎn)業(yè)，如以貨物運輸、倉儲等普通的廠房或倉庫等形式存在，也可以類似服務業(yè)，如依托普通辦公樓宇，進行設計創(chuàng)意服務、科技研發(fā)服務等。也會表現(xiàn)為和二、三產(chǎn)業(yè)用地的交叉，如和制造企業(yè)同處一個工業(yè)園區(qū)，或與普通服務業(yè)同處一幢辦公樓等。生產(chǎn)性服務業(yè)用地性質(zhì)的二元性緣于生產(chǎn)性服務業(yè)本身的交叉性，生產(chǎn)性服務業(yè)向前延伸可成為工業(yè)，向后延伸可成為普通的服務業(yè)或商業(yè)。

生產(chǎn)性服務業(yè)用地性質(zhì)的二元性，要求有與之相適應的土地類別，不能簡單地適用工業(yè)、商業(yè)等用地分類來明確生產(chǎn)性服務性供地方式、供地價格以及規(guī)劃布局要求等。目前的主要問題是用地類別中缺乏生產(chǎn)性服務業(yè)用地分類。土地利用分類將工業(yè)用地作為工礦倉儲用地的二級分類，主要指工業(yè)生產(chǎn)及直接為生產(chǎn)服務的附屬設施用地，不包括獨立的生產(chǎn)性服務業(yè)。因此，在生產(chǎn)性服務業(yè)用地的規(guī)劃土地管理中，對于研發(fā)設計中心、地區(qū)總部、信息技術(shù)服務企業(yè)等新型產(chǎn)業(yè)用地，一方面，在規(guī)劃編制層面難以確定具體用地性質(zhì)，另一方面，在土地管理上難以確定具體土地用途，從而帶來規(guī)劃布局、開發(fā)強度、出讓方式、地價確定、實施管理等方面的難題。

2.2 生產(chǎn)性服務業(yè)布局的特殊性與規(guī)劃總體布局的矛盾

生產(chǎn)性服務業(yè)布局的特殊性，表現(xiàn)在既有集聚性，又有分散性和動態(tài)調(diào)整性。既可以采用類似工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式，形成獨立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或企業(yè)群，也可以采用CBD的辦公樓宇的發(fā)展模式，分散到其它辦公樓及商業(yè)用房中，或融合到工業(yè)園區(qū)中。這種特殊性是由于其是為生產(chǎn)活動服務為主的，其產(chǎn)業(yè)布局必須與服務對象的布局相適應。在與服務對象的關系上，有的需要靠近工業(yè)區(qū)，有的需要靠近商業(yè)中心，有的需要與現(xiàn)有工業(yè)區(qū)融合等。

生產(chǎn)性服務業(yè)布局的特殊性，要求在規(guī)劃布局時，不僅考慮生產(chǎn)性服務業(yè)本身的發(fā)展，還必須依據(jù)生產(chǎn)性服務業(yè)服務對象的布局特征進行規(guī)劃，將生產(chǎn)性服務業(yè)與制造業(yè)協(xié)調(diào)布局。在規(guī)劃的布局上，既要考慮生產(chǎn)性服務業(yè)園區(qū)的規(guī)劃布局，從整體上考慮園區(qū)的點如何分布，又要考慮在園區(qū)內(nèi)部，不同類型的生產(chǎn)性服務業(yè)如何布局，結(jié)構(gòu)如何安排。目前存在的主要問題，一是缺乏規(guī)劃編制的協(xié)調(diào)機制。由于生產(chǎn)性服務業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃編制滯后，生產(chǎn)性服務業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與其所服務的工業(yè)規(guī)劃相脫節(jié)，還沒有形成根據(jù)工業(yè)規(guī)劃布局確定生產(chǎn)性服務業(yè)規(guī)劃布局的機制。因此，針對生產(chǎn)性服務業(yè)的土地使用規(guī)劃編制常常缺乏依據(jù)，難以充分發(fā)展規(guī)劃引導的作用。二是現(xiàn)有生產(chǎn)性服務業(yè)集中度不夠，從生產(chǎn)性服務業(yè)的總體布局上看，實際上還比較分散，特別是由于不同區(qū)域為招商引資，導致在生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展過程中存在低水平重復建設、過度競爭的現(xiàn)象，高度的產(chǎn)業(yè)同構(gòu)和重復建設容易造成整個產(chǎn)業(yè)布局缺乏層次性和互補性，造成土地資源浪費。三是布局上還沒有適應生產(chǎn)性服務業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)布局與空間布局對接不夠。上海前幾年認定的20余家生產(chǎn)性服務業(yè)功能區(qū)，多數(shù)是從地域規(guī)劃角度吸引了相關優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源的集中，但有些園區(qū)沒能與本區(qū)域的相關產(chǎn)業(yè)匹配，缺乏具有可操作性的區(qū)域產(chǎn)業(yè)導向。

2.3 生產(chǎn)性服務業(yè)種類的多樣性與規(guī)劃土地分類管理的矛盾

生產(chǎn)性服務業(yè)涉及的行業(yè)面廣，與制造業(yè)、服務業(yè)交叉多，呈現(xiàn)多樣性的特征。上海目前將生產(chǎn)性服務業(yè)界定為12個類別，涉及33個行業(yè)大類、90個行業(yè)中類和141個行業(yè)小類。其種類多，依托的土地與房屋載體多樣化，包括工業(yè)園區(qū)、生產(chǎn)性服務業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、一般商業(yè)辦公區(qū)、改造后老舊廠房等，基本涵蓋了除住房外的所有房屋。

生產(chǎn)性服務業(yè)的多樣性，要求探索實施規(guī)劃土地的分類管理模式，實施差別化的支持政策。目前存在的主要問題，是生產(chǎn)性服務業(yè)門類不統(tǒng)一，用地要求多樣化，難以制定統(tǒng)一的政策，而對需要重點支持的企業(yè)又缺乏可細化的差別化產(chǎn)業(yè)用地政策。實踐操作中，要么采用工業(yè)用地，要么采用商業(yè)用地等管理模式，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)與用地性質(zhì)不能匹配，缺乏管理的依據(jù)。供地方式較單一，供地價格難以把握，難以實施差別化的土地與規(guī)劃政策。主要原因，一方面國家有嚴格的土地管理法律和政策，另一方面受土地分類的制約，生產(chǎn)性服務業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，介于工業(yè)用地和商業(yè)用地之間的一種新的用地類型，用地性質(zhì)難確定。

3 優(yōu)化規(guī)劃土地管理、推動生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展的對策建議

3.1 創(chuàng)新用地分類標準，明確用地類別

為了適應產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的要求，建議結(jié)合《城鄉(xiāng)用地分類與規(guī)劃建設用地標準》和《全國土地利用現(xiàn)狀分類標準》，修訂相關城市用地分類標準。在保持國家用地分類標準相對不變的前提下，在規(guī)劃用地分類中增加研發(fā)總部類用地，將研發(fā)設計、地區(qū)總部、信息技術(shù)服務等新型產(chǎn)業(yè)用地作為一類。這一做法的好處是，將生產(chǎn)性服務業(yè)中需要重點支持的門類單列，適應差別化土地政策的要求，而對于一般支持的生產(chǎn)性服務可參照普通服務業(yè)的相關用地政策執(zhí)行，而不是對生產(chǎn)性服務業(yè)用地管理一刀切?；蛘?，建議在“工業(yè)用地”中增加“工業(yè)研發(fā)用地”類別。工業(yè)研發(fā)用地為各類產(chǎn)品及其技術(shù)的研發(fā)、中試等用地。這是借鑒香港用地中工業(yè)用途類別下的“研究所、設計及發(fā)展中心”用途，這一做法同樣可起到支持重點生產(chǎn)性服務業(yè)的作用，又可和現(xiàn)有土地分類有效對接，可以較好地適應生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展對用地管理的客觀需求。

3.2 強化規(guī)劃引領，優(yōu)化空間布局

在總體布局規(guī)劃編制上，強調(diào)集中、科學布局。生產(chǎn)性服務業(yè)規(guī)劃布局的編制，建議按城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎等，由生產(chǎn)性服務業(yè)管理部門牽頭，首先做好生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局，如做好城市生產(chǎn)性服務業(yè)功能區(qū)布局，尤其要積極推動現(xiàn)狀工業(yè)用地轉(zhuǎn)型發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)，整合空間資源和發(fā)展要素，構(gòu)建層級結(jié)構(gòu)分明、功能完整突出、二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，點、線、面有機結(jié)合的生產(chǎn)性服務業(yè)空間發(fā)展格局。在控詳規(guī)劃編制中，建議適應生產(chǎn)性服務業(yè)集聚發(fā)展和產(chǎn)業(yè)對接的需要，編制好生產(chǎn)性服務業(yè)園區(qū)的控制性規(guī)劃，尤其要強調(diào)土地資源復合利用，增加用地的兼容性。如借鑒英國開發(fā)控制管理經(jīng)驗，規(guī)劃編制應由終極藍圖轉(zhuǎn)向綜合性的引導預控，提高規(guī)劃的動態(tài)統(tǒng)籌能力。

3.3 實施差別化土地政策，加大支持力度

在生產(chǎn)性服務業(yè)用地供應中，建議實施差別化土地政策，切實提高土地節(jié)約集約利用水平，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化和轉(zhuǎn)型發(fā)展。一是創(chuàng)新新增用地政策。重點在供地方式、地價設定、出讓年限等管理政策上取得突破。在供地方式上，對屬于依法應當出讓的土地，研究是否可以縮短出讓年限，或采取租賃方式供應，以降低生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展的風險和運行成本。在地價設定上，建議實行差別化定價，區(qū)別具體的生產(chǎn)性服業(yè)項目，實行土地合理定價。在出讓年限上，按照不超過最高出讓年限50年設定，也可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)周期，采取彈性出讓年期，出讓年限可分別設定為10年、20年、30年、40年、50年等。二是破解存量用地政策難點。對于原劃撥土地上轉(zhuǎn)型發(fā)展的生產(chǎn)性服務業(yè)，在不改變受讓人的情況下，建議探索補地價的方式，轉(zhuǎn)變土地用途。對重點發(fā)展的生產(chǎn)性服務業(yè)，建議對土地轉(zhuǎn)型實施土地出讓金優(yōu)惠，如用地性質(zhì)調(diào)整為研發(fā)總部類的，土地出讓金按照研發(fā)總部類用地與普通工業(yè)用地評估價差額的一定比例補繳。對于重點支持類生產(chǎn)性服務業(yè)，在周邊配套和相關規(guī)劃許可的情況下，建議可突破容積率限制。

3.4 規(guī)范用地行為，加強后期管理

為了規(guī)范研發(fā)總部類用地的使用管理，確保生產(chǎn)性服務業(yè)項目發(fā)展，避免工業(yè)地產(chǎn)炒作，按照“鼓勵轉(zhuǎn)型、強調(diào)自用、績效評估、限制轉(zhuǎn)讓”的原則，建議嚴格設定研發(fā)總部類用地的監(jiān)督管理政策。重點加強出讓合同管理與房地產(chǎn)登記管理的相互協(xié)調(diào)。一是除園區(qū)開發(fā)主體（特指全資國有開發(fā)主體）投資建設外，項目類的土地不得分宗轉(zhuǎn)讓，房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓，受讓方出資比例結(jié)構(gòu)、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)不得變更。二是土地房屋整體轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)土地管理部門審核同意。三是房屋出租的，須經(jīng)園區(qū)開發(fā)主體審核同意，或由園區(qū)開發(fā)主體統(tǒng)一出租管理。四是建立產(chǎn)業(yè)績效評估制度。按照預先設定的前置條件，如產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、銷售產(chǎn)出率、稅收產(chǎn)出率等指標和履約條款，進行分階段評估。未通過評估的，如需整體轉(zhuǎn)讓土地房屋，只能轉(zhuǎn)讓給園區(qū)開發(fā)主體。重點分析不同生產(chǎn)性服務業(yè)功能區(qū)的土地集約、節(jié)約使用指標，在些基礎上，進行一步研究綜合的、有針對性的生產(chǎn)性服務業(yè)功能區(qū)土地利用效率評價指標。

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Interactions between producer services development and optimizing land management

PAN De-Bei
(Shanghai Institute of Geological Survey, Shanghai 200072, China)

Producer services have become one of the key developmental industries in developed countries and an important component of the modern service industry. Producer services, including telecommunication, fnance, logistics, and professional services make up 50% of the service industry in most developed countries. However, producer services in China are still in an early stage of development: conficts exist between domestic producer services and land management regulations. The development of producer services requires intensive use of land and optimal land management planning. Therefore, research in the interaction between the two needs to be conducted in order to deepen the development of producer services and optimizing land management planning. This has important practical significance in promoting economic and social development.

producer services; planning and land management; economical intensive use of land; land classification; planning layout

F292

A

2095-1329(2016)04-0043-04

10.3969/j.issn.2095-1329.2016.04.012

2016-10-27

2016-11-30

潘德蓓(1968-),女,工程師,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與行政管理.

電子郵箱: 1443853936@qq.com

聯(lián)系電話: 021-56616650